买房与二手房交易：10 个最常问的问题
定金能不能退、开发商逾期交房怎么办、一房二卖、二手房被查封、房子有质量问题、卖方户口不迁走、贷款批不下来、小产权房能不能买——买房这条路上问得最多的十个问题。
问题一览（点标题直达）
1买房交的“定金”和“订金”，差别大吗？交了以后不想买了，能退吗？
交了钱又反悔，或者对方反悔，谁遇上都窝火。这两个字差一个偏旁，法律上的后果却差很远，先分清再谈退不退。收据上写“定金”的，它是担保：给付定金的一方反悔、不履行合同的，定金要不回来；收定金的一方反悔的，要双倍返还。写“订金”的，一般只是预付款，没有这个双倍罚则，通常可以主张退还。建议这么做：①翻出合同和收据，看清到底写的是哪个字；②把转账记录、聊天记录存好；③对方耍赖不退的，先协商，协商不成再起诉。
当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。
债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。
2找中介看了房，后来我自己跟房东成交了，中介要我付违约金，合理吗？
不少人觉得“我又没跟你签合同，凭什么给钱”，先别急着上火，这里确实有讲究。法律上有一种叫“跳单”：你接受了中介提供的交易机会或者撮合服务，却绕开中介直接和房东签约的，应当向中介支付报酬。判断的关键，是你到底有没有用上中介提供的房源信息或服务。建议这么做：①看清你签的看房确认单、委托协议里怎么约定；②如果这套房是你完全独立找到、与中介无关，可以拒绝；③谈不拢就让对方去起诉，由法院来认定。
委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。
3开发商逾期交房、承诺的办证时间到了还没办下来，我能要违约金吗？
等房等得心焦，还被一拖再拖，太难了。可以要。开发商没按期交房、没按约定期限办下产权证，属于违约，应当承担违约责任；合同里约定了违约金的按约定算；没约定或者损失算不清的，可以参照同地段同类房屋的租金标准，或者按已付购房款总额、参照银行逾期贷款利息的标准主张。建议这么做：①保存好合同、付款凭证和交房通知；②书面催告，给对方一个履行期限；③起诉主张违约金，并要求继续履行或者解除合同退房。
由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
4看中的二手房被法院查封了，卖家说没事，这房还能买吗？
千万打住，别赌这一把，很多人就是栽在“卖家说没事”上。被查封、抵押的房子，法律明确规定不得转让，就算签了合同也办不了过户，弄不好钱房两空。建议这么做：①买房前亲自去不动产登记中心查一下房屋的权利状态，看有没有查封、抵押；②已经交了钱的，抓紧主张解除合同、退款并要违约金；③卖家故意隐瞒查封事实的，还涉嫌欺诈，可以一并要求赔偿。
下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。
5收房后发现房屋质量有问题，甚至主体结构不合格，怎么办？
攒了半辈子的钱买套房，住进去还提心吊胆，谁受得了。要分两种情况看：如果是主体结构质量不合格，或者问题严重影响正常居住使用，你可以要求解除合同并赔偿损失；如果只是一般质量问题，在保修期内出卖人要负责修复，他拒绝或者拖着不修，你可以自己找人修，费用和因此造成的损失由出卖人承担。建议这么做：①收房前认真验房，拍照、录视频留底；②书面通知开发商限期整改；③问题严重的委托专业机构做质量鉴定，再决定是退房还是索赔。
因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依据本法第五百八十二条至第五百八十四条的规定请求承担违约责任。
6交了钱的房子，开发商又卖给了别人（一房二卖），我该怎么办？
摊上这种事，又气又急，但你绝不是没办法。卖家把同一套房先后卖给两个人，你可以要求他承担违约责任、赔偿你的损失；如果他和后头那个买家恶意串通、损害你的利益，那份合同可以主张无效。至于最后谁能拿到房，还得看谁先办过户、谁先付清、谁先实际占有。建议这么做：①尽快去不动产登记中心查询，争取办网签和预告登记；②把合同、付款凭证固定好；③起诉要求继续履行或者解除退赔，并主张违约金。
行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
7二手房买下来，原房主户口不迁走、里面还住着租客，我能赶人吗？
先别上火，这两种情况得分开看，弄错了容易吃哑巴亏。租客这块：如果房子在卖之前就已经出租、租客还在租期内住着，适用“买卖不破租赁”，你买了房也要继续履行原来的租赁合同，不能直接把人赶走。户口这块：房子过户了户口也不一定跟着走，但你们合同里如果约定了卖方限期迁户口、逾期要赔钱，可以据此追究他的违约责任。建议这么做：①签合同前就写清“户口迁出期限加违约金”；②查清房子是不是在出租、租期到什么时候；③对方违约的，起诉主张违约金。
租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
8买完才发现是“凶宅”，或者卖家隐瞒了房屋的重大情况，能退吗？
花钱买了个自己不敢住的房子，换谁都膈应。这种情况是有机会退的。如果卖家明知房屋发生过非正常死亡等对居住有重大影响的情况却故意隐瞒，属于欺诈，你可以请求法院或者仲裁机构撤销合同、退房退款，并要求赔偿损失。建议这么做：①把当时中介、卖家关于房屋情况的说法截图、录音存好；②向小区物业、老邻居了解情况并固定证据；③及时主张撤销（从你知道真相起一年内），别拖过头。
一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。
9贷款没批下来，房子买不成了，我交的定金还能退吗？
这不是你的错，先别自责。是不是能退，要看到底是什么原因：如果是你个人的原因（比如征信、收入不够）导致贷款批不下来、合同履行不了，定金一般按定金规则处理，可能退不回；如果是不能归责于你们双方的原因（比如政策变化、银行额度收紧），导致贷款合同没签成、买卖合同也没法继续履行，你可以请求解除合同，出卖人应当把收受的购房款本金及利息或者定金返还给你。建议这么做：①看清合同里“贷款批不下来怎么办”的约定；②保留银行贷款审批的书面结果；③按情况主张退还定金或购房款。
商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。
10小产权房便宜一半，能买吗？签的买卖合同有效吗？
它便宜得让人心动，我懂，但这个坑真的很深。小产权房建在农村集体土地上，通常没证、过不了户。这类买卖合同因为违反法律、行政法规的强制性规定，很可能被认定为无效，一旦遇上拆迁或者纠纷，买房人常常只能拿回部分购房款，很被动。建议这么做：①别被“低价”说服，先查清土地性质和有没有合法产权证；②已经买了的，把合同和付款凭证收好；③涉及纠纷尽早咨询律师，评估能不能主张退款和赔偿。
违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。