房屋租赁纠纷判定器
押金到底能退多少？提前退租要赔几个月租金？房东卖了房子，新房东能不能赶人走？按民法典第七百零三条至第七百三十四条与最高人民法院城镇房屋租赁司法解释，逐项判定押金结算、违约金调整、买卖不破租赁、承租人优先购买权、转租效力与装修残值处理。
计算口径与依据
- 押金不是定金：押金只是担保，合同没约定时房东不能直接没收；扣多少要有依据和凭证。正常使用的磨损不赔（民法典第七百一十条），只有使用不当造成损失才赔（第七百一十一条）。
- 违约金过高可以请求酌减（民法典第五百八十五条第二款）：司法实践中常以超过实际损失 30% 作为「过分高于损失」的参考；房东还有减损义务（第五百九十一条），不能故意空置再把空置期租金全算给租客。
- 买卖不破租赁（第七百二十五条）：租期内房屋所有权变动不影响租赁合同效力；例外是出租前已设抵押并因抵押权实现而变动、出租前已被查封（司法解释第十四条）。
- 承租人优先购买权（第七百二十六条至第七百二十八条）：出卖前应通知，通知后十五日内未明确表示购买视为放弃；未通知的可以请求赔偿，但买卖合同效力不受影响；卖给近亲属的除外。
- 转租（第七百一十六条至第七百一十九条）：经同意可以转租；未经同意出租人可以解除合同；但出租人知道后六个月内未提出异议的，视为同意。转租期限超过剩余租期的部分对出租人无约束力。
- 装修（司法解释第七条至第十二条）：未经同意的费用自负；经同意的，解除时按谁违约分别处理，租期届满原则上不补偿，未附合的可拆除。
- 房屋本身有问题：危及安全健康可随时解除（第七百三十一条）；被查封、权属有争议可解除（第七百二十四条）；毁损灭失可减租或解除（第七百二十九条）；房东不修可自行维修、费用由房东负担（第七百一十三条）。
常见问题
押金和定金有什么区别？房东能直接没收押金吗？
押金是担保方式，定金适用定金罚则（民法典第五百八十六条至第五百八十八条）。合同没有约定押金可以不退的，房东不能直接没收；扣减要有依据和凭证，而且只能扣欠租、应由承租人承担的费用、因使用不当造成的损坏和合理违约金。正常使用产生的磨损、老化不承担赔偿责任（民法典第七百一十条）。
提前退租，违约金约定得过高怎么办？
民法典第五百八十五条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，可以请求人民法院或者仲裁机构适当减少。司法实践中常以超过实际损失 30% 作为判断「过分高于」的参考，不是法定固定标准，最终由裁判机关酌定。另外房东有减损义务（第五百九十一条），不能故意空置把空置期租金全算给租客。
房子被房东卖了，新房东能赶我走吗？
原则上不能。民法典第七百二十五条规定买卖不破租赁，租期内所有权变动不影响租赁合同效力。两个例外：房屋在出租前已设立抵押权、因抵押权人实现抵押权发生所有权变动；或者出租前已被人民法院依法查封（司法解释第十四条）。这两种情形只能向原房东索赔。
房东卖房没有通知我，优先购买权被侵害了怎么办？
可以请求出租人承担赔偿责任（民法典第七百二十八条），但出租人与第三人订立的房屋买卖合同效力不受影响，不能主张买卖无效。通知后十五日内未明确表示购买的视为放弃；房屋卖给近亲属的，承租人不享有优先购买权（第七百二十六条）。
未经房东同意转租，会有什么后果？
出租人可以解除合同（民法典第七百一十六条第二款）。但出租人知道或者应当知道转租后六个月内未提出异议的，视为同意转租（第七百一十八条）。转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分对出租人不具有法律约束力（第七百一十七条）。
装修费在退租时能要回来吗？
未经出租人同意的，费用由承租人负担，出租人还可以要求恢复原状或赔偿（民法典第七百一十五条、司法解释第十一条）。经同意的：因出租人违约解除的，可以主张剩余租期内的装修残值损失；因承租人违约解除的，不予支持；租期正常届满的，原则上不补偿（司法解释第九条、第十条）。
⚠ 本工具结果仅供一般性参考，不构成正式法律意见；本页为普法判定工具，不构成法律意见；个案以人民法院裁判为准。