跳单

一句话定义：跳单是指委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接与相对人订立合同的行为，法律后果是委托人仍应当向中介人支付报酬。

构成要件

一、委托人已经接受中介人的服务。 前提是中介合同已经成立并进入实际履行，不要求书面形式，也不要求约定独家委托。中介人带看一次、提供一份房源信息、安排一次面谈，只要委托人接受并使用了这项服务，第一要件即满足。反过来，双方仅有过接触、中介人尚未提供任何实质服务，委托人事后自行成交的，不构成跳单。

二、委托人利用了中介人提供的交易机会或者媒介服务。 这是整个条文的核心，也是实务中唯一的真正战场。所谓利用，指委托人与相对人之所以能够成交，是因为中介人提供了房源、客源、联系方式、议价渠道或者撮合过程。判断上采因果关系标准：如果没有中介人的服务，该笔交易在同等时间、同等条件下不会发生。第九百六十五条列举的「交易机会」与「媒介服务」正好对应第九百六十一条的两类中介，前者是信息，后者是斡旋。

三、委托人绕开了中介人。 绕开的方式有两种：自己直接与相对人签约，或者另行委托报价更低的中介人去完成同一笔交易。后一种在二手房市场极为常见，本质仍是把中介人已经完成的撮合成果转移到另一家中介名下，同样落入本条。绕开不要求委托人刻意隐瞒，也不要求相对人知情。

四、委托人与相对人直接订立了合同。 条文要求「直接订立合同」，落脚点是合同已经成立。仅仅进行磋商、达成口头意向、支付定金但主合同尚未订立的，还不构成既遂的跳单；此时中介人可以主张违约，但不能援引本条请求报酬。合同成立即足，不问是否履行、是否过户、是否付款。

四个要件缺一不可。实务中最容易被跳过的是第二要件：不少中介人只要发现委托人与自己带看过的客户成交，就直接主张跳单，却忽略了对「利用」的证明。反过来，委托人最常用的抗辩也是这一条——房源信息来自公开渠道、来自另一家中介、来自亲友介绍，与本案中介人无关。

五、后果是应当支付报酬，不是赔偿损失。 第九百六十五条的落点是「应当向中介人支付报酬」。这是一项法定的报酬请求权，不依赖合同是否有禁止跳单的约定，也不要求中介人证明自己受到多少损失。报酬数额回到第九百六十三条：有约定的从约定；没有约定或者约定不明，先按第五百一十条补充，仍不能确定的，根据中介人的劳务合理确定。所以「合同里没写跳单要付钱」不等于「跳单不用付钱」，只是把数额交给法院酌定。

六、约定违约金与法定报酬请求权是两条轨道。 中介合同里常有「绕开成交须按成交价百分之几支付违约金」的条款，这类条款的效力独立于第九百六十五条，可以单独主张。但它与法定报酬指向同一笔利益，不能重复获赔：法院通常会在报酬与违约金之间作整体衡量，对明显高于实际损失的部分依第五百八十五条调整。代理一方时，应当在诉请中明确主张的是报酬还是违约金，避免因请求基础混乱被整体驳回。

七、几种不构成跳单的典型情形。 一是委托人通过其他公众可以获知的正当途径取得同一交易信息，自行与相对人成交，此时不满足「利用」要件；二是中介人未实际提供与成交直接相关的服务，例如只发过一条群发广告；三是中介人自身存在第九百六十二条项下的隐瞒或者虚假陈述，委托人绕开具有正当理由，甚至可以反诉要求赔偿；四是委托人与相对人最终未成交，或者成交标的与中介人提供的标的不同一。

法条依据

与相邻概念的区别

最容易混淆的是跳单与「另行委托他人成交」。两者外观几乎一样：委托人都绕开了先前的中介人，都与同一相对人成交。分野只在因果关系——成交是否借用了前一中介人的服务成果。若前一中介人只是带看过一次、房源信息本就在公开平台可查，买受人又通过另一家中介完成交易，通常不满足「利用」要件；若前一中介人独家掌握了卖方底价、议价空间与卖方真实出售意愿，买受人正是凭这些信息才谈成，绕开即构成跳单。这一思路与最高人民法院指导案例一号（上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案）确立的规则一致：买方通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，不构成对独家委托条款的违反。

第二组易混是跳单与 964 条。964 条处理的是中介人根本没促成交易，此时不得请求报酬，只能按约定请求必要费用；965 条处理的是交易事实上已经促成，只是被委托人绕开，法律上视为中介人完成了给付，报酬请求权成立。两者的举证方向完全相反：前者中介人要证明自己提供了服务，后者中介人要证明委托人的成交借用了自己的服务。

实操指引

• 中介人一侧，把「利用」做成证据链：带看确认书要有客户签字与具体房号，房源信息推送要能对应到唯一房源，议价过程留微信记录，看房后定期回访并记录客户对价格的反馈。只有服务记录，没有因果链条，965 条很难落地。具体认定要点见看完房绕开中介私下成交，跳单了要补中介费吗。
• 委托人一侧，若确实是通过其他渠道获得信息，要固定信息来源：其他中介的委托协议与带看记录、公开平台的发布时间截图、亲友介绍的往来记录。能证明信息独立来源，第二要件即被击破。成交环节的争议处理见跳单要付中介费吗：绕开中介成交的认定与例外。
• 签约阶段就要把报酬条款写实：计费基数、支付节点、独家委托的期限与范围、绕开成交的处理方式。条款清晰时，965 条只是兜底；条款含糊时，全部争议都压到法院酌定。条款设计见经过中介签合同，中介费一定要付吗？跳单违法吗。
• 注意跳单本身不违法，只是产生报酬义务，不构成侵权或者犯罪；中介人以堵门、扣证件、公开个人信息等方式施压的，可能反过来承担侵权责任。中介合同的一般规则见中介合同，房产场景见房产中介。

常见问题

问：没有签书面中介合同，只是跟着中介看了房，跳单还要付钱吗？ 答：可能要付。965 条不以书面合同为前提，中介合同可以口头成立，只要能证明中介人提供了服务、委托人接受并利用了该服务。此时的难点是报酬数额：没有约定，就按 963 条以劳务合理确定，法院会参考带看次数、房源稀缺程度、成交价与行业惯例。

问：我通过另一家中介成交，中介费更低，算跳单吗？ 答：看成交靠的是谁的服务。若前一中介人只是带看，房源在公开平台可查，后一家中介重新提供了房源并完成议价，通常不构成跳单；若前一中介人已经谈妥价格、疏通好卖方，后一家只是代办签约，则实质上是借用了前一中介人的成果，构成跳单。差价越悬殊、前一中介人的服务越深入，被认定跳单的可能性越高。

问：跳单被起诉，中介能要多少？ 答：按 963 条确定。有约定按约定；没有约定则按中介人的劳务合理确定，通常参考成交价的一定比例、行业收费标准、实际投入的工作量。中介人不能既拿 965 条的报酬，又拿合同约定的违约金，法院会对总额作整体衡量，明显过高的部分依 585 条调整。

问：中介隐瞒了房屋的重大瑕疵，我绕开它自己成交，还要付报酬吗？ 答：可以拒付并主张赔偿。中介人自身违反 962 条的如实报告义务，委托人绕开具有正当理由，此时主张 965 条报酬有违诚信；委托人还可以就因此多付的价款请求赔偿。但要注意，拒付的理由必须是中介人确有隐瞒或者虚假陈述，仅以「服务态度不好」「带看不够专业」为由拒付，难以成立。

:::warn 以上内容为一般性法律知识介绍，不构成对具体案件的法律意见；是否构成跳单、报酬如何计算，在个案中差异很大，请咨询执业律师，以律师结合中介合同、带看记录与成交凭证出具的正式意见为准。法条核对日期：2026-10-25。

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