中介合同

一句话定义：中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务、委托人支付报酬的合同（旧称居间合同），中介人促成合同成立才有报酬请求权，未促成时不得请求报酬，只能按照约定请求必要费用。

适用条件

一、服务形态有两类：报告机会与提供媒介服务。 第九百六十一条把中介人的给付内容写成「报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务」。前者是提供信息，例如告知某处有房源、某公司有采购需求、某项目的招标时间；后者是居中斡旋，包括带看、引荐、议价、传递条件、协助签约。两类都属中介，但报酬的负担主体不一样。实务中两类常常混合，此时按媒介服务处理更符合实质。

二、报酬以「促成合同成立」为条件，这是中介合同与委托合同最大的不同。 第九百六十三条第一句：「中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。」中介人的义务是「牵线促成」，不是「保证履行」。目标合同成立，中介人的给付即完成；此后一方违约、合同被解除，通常不影响报酬请求权，除非中介人自己在报告或者媒介中有过错。

三、「促成」的认定看目标合同是否成立，不看是否履行。 买卖合同、租赁合同只要依法成立，就构成促成，不以交付、过户、付款为条件。房屋买卖合同签了但没过户，中介仍可主张报酬；但合同因违法或者标的物禁止流通而自始无效的，难谓「成立」，报酬请求权的基础不存在。

四、报酬额没有约定时，先按第五百一十条补充，仍不能确定则按劳务合理确定。 第九百六十三条第一款中段写明：对中介人的报酬没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，根据中介人的劳务合理确定。第五百一十条的路径是先行协商，协商不成按合同相关条款或者交易习惯确定。所以「没写中介费」不等于「不用付」，法院会按服务内容、行业惯例、标的金额酌定。

五、因提供媒介服务而促成的，报酬由该合同的当事人平均负担。 这是第九百六十三条第一款后段，也是最容易读错的一句。法律规定的负担主体是「该合同的当事人」，即目标合同的双方，不是委托人一方，原则上平均负担。注意两点：其一，该规则针对的是「提供媒介服务」的情形，纯报告机会的中介，报酬仍由委托人负担；其二，它是补充性的分配规则，当事人另有约定（例如约定买方承担全部中介费）时按约定，只有在约定不明时才回到平均负担。

六、促成合同成立时，中介活动的费用由中介人自己负担。 第九百六十三条第二款：「中介人促成合同成立的，中介活动的费用，由中介人负担。」广告、带看、交通、推广等中介活动成本不能另行向委托人加收，报酬即为全部对价。合同另设「信息费」「推广费」变相加价的，容易被认定为变相提高报酬。

七、未促成时，没有报酬请求权，必要费用也要「按照约定」才能请求。 第九百六十四条把两层规则写在一起：中介人未促成合同成立的，不得请求支付报酬；但是，可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。「按照约定」四个字是硬门槛——没有约定，就没有必要费用请求权，中介人只能自己承担已经发生的成本。这与委托合同相反：委托费用由委托人预付，垫付的还要偿还并付息。

八、本章没有规定的，参照适用委托合同的有关规定。 第九百六十六条是兜底条款。参照的通常是报告义务与注意义务的一般规则，但参照不等于照搬：委托合同的任意解除权（第九百三十三条）能否参照适用于中介合同，理论与实务都有分歧，较稳妥的处理是按合同解除的一般规则，结合已提供的服务与已发生的成本确定补偿，而非套用有偿委托赔可得利益的标准。

九、中介人不介入目标合同，这是它与代理、行纪的分界线。 中介人以自己的名义活动，但不以任何一方的名义签订目标合同，也不当然取得目标合同项下的权利义务。目标合同的当事人始终是委托人与相对人。若中介人代收房款、代为签约，那部分行为已超出中介范围，需要另有委托或者代理授权。

法条依据

与相邻概念的区别

房产中介不是一个独立的法律关系类型，而是中介合同在房屋买卖、租赁领域的具体场景。凡涉及房源核验、经纪机构备案、明码标价、隐瞒凶宅或者漏水的责任等房产领域的具体规则，见房产中介，本篇只写通则。分工是：本篇回答「中介合同是什么、钱什么时候该付」，房产中介回答「找中介时哪些行为合规」。

与委托合同的区别在于报酬条件。委托合同处理的是委托人自己的事务，受托人可以在授权范围内作出法律行为，费用由委托人预付；中介合同只要求「促成」，中介人不替任何一方作决定，费用原则上是自己的经营成本。第九百六十六条的参照条款说明两者有亲缘关系，但报酬与费用恰恰相反。

与行纪合同的区别在于是否介入交易。行纪人以自己名义与第三人订立合同，并对该合同直接享有权利、承担义务；中介人只把双方拉到一起，合同由当事人自己签，中介人不进入合同关系。由此派生一处差别：行纪人在有市场定价的商品交易中可以自己作为买受人，中介人没有这样的规则。

实操指引

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• 相关词条：房产中介、委托合同、买卖合同

常见问题

问：中介带看了十几次，最后我自己和房东签了，还要付中介费吗？

答：关键看你有没有利用他提供的交易机会或者媒介服务，并绕开他直接成交。若确实是通过他提供的房源信息、带看安排认识了房东，之后私下签约，依第九百六十五条应当支付报酬；若最终成交的房源来自其他公开渠道，与他的服务没有因果关系，则不必支付。取证重点是房源信息来源、带看记录与你最终签约对象的重合度。

问：中介费能不能向买卖双方都收？

答：法律不禁止，但要分清约定与法定分配。第九百六十三条对「提供媒介服务而促成」规定的分配是「由该合同的当事人平均负担」，属约定不明时的补充规则；明确约定由一方承担全部中介费的，按约定。中介分别与双方签约、各自收费很常见，此时须注意利益冲突。

问：合同签了又解除，中介费能退吗？

答：原则上不退。中介人的义务是促成合同成立，成立即完成，此后因一方违约导致解除，属于目标合同当事人之间的责任。两种例外：一是中介合同明确约定「未过户不收费」或者「解除退还部分费用」；二是中介人故意隐瞒重要事实或者提供虚假情况，依第九百六十二条不得请求报酬并应赔偿损失。

问：中介人自己把委托人的房子买下来，行不行？

答：要极其谨慎。中介人自己成为交易相对方，等于同时站在两边，与忠实义务冲突，必须向委托人完整披露并取得明确同意，价格公允性也要经受审查。这一点与行纪不同：行纪人在有市场定价的商品交易中可以自己作为买受人，仍有报酬请求权；中介人没有这样的规则，不能类推。

:::warn 以上内容为一般性法律知识介绍，不构成对具体案件的法律意见；是否构成促成、报酬如何分配、必要费用有无约定，在个案中差异很大，请咨询执业律师，以律师结合中介合同文本、带看记录与往来沟通出具的正式意见为准。法条核对日期：2026-10-25。

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