房产中介

一句话定义：房产中介是向委托人报告房屋交易机会或者提供订约媒介服务、促成合同成立后收取报酬的中介人，性质是中介合同而非代理。

构成要件 / 适用条件

房产中介在民法典里的正式名称是中介人，房产买卖、租赁居间都适用中介合同这一章。它的核心特征是「牵线」而不是「代签」：中介人把买卖双方撮合到一起，促成合同成立，任务就完成了；至于合同以谁的名义签、权利义务归谁，中介人不参与。

要件一：合同内容是报告机会或者提供媒介服务。 中介合同可以只提供信息，比如告诉你某小区有套房在售、房东的联系方式；也可以全程媒介，包括带看、议价、协助签约、陪同办理贷款和过户。两种方式都算，报酬的多少与服务的深度相关，但法律没有规定收费标准，由双方约定或者按劳务合理确定。

要件二：中介人负有如实报告义务。 民法典第九百六十二条把这条写成法定义务：就有关订立合同的事项向委托人如实报告。落到房产交易，至少包括房屋权属状况、抵押与查封、共有权人是否同意出售、房龄与规划性质、是否存在租赁或者居住权、是否发生过非正常死亡事件、已知的漏水与结构改动。故意隐瞒重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，后果是双重的不利：不得请求支付报酬，还要承担赔偿责任。

要件三：报酬以促成合同成立为条件。 第九百六十三条的表述是「中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬」。没促成，就没有报酬请求权，这是中介合同与一般委托合同最大的不同。所谓促成，是指买卖或者租赁合同实际成立，不是带看了几次房、谈了几轮价。合同成立后因一方违约而解除的，通常不影响中介人的报酬请求权，因为他的义务是促成订约，不是保证履约。

要件四：未促成时可以主张必要费用，但要有约定。 第九百六十四条给了一个例外：未促成合同成立的，不得请求支付报酬，但可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。注意「按照约定」四个字——没有约定，必要费用也主张不了。实务中中介机构提供的格式合同往往把「带看费」「服务费」写得很细，签字前要看清楚。

要件五：接受服务后绕开中介直接成交，仍应支付报酬。 这就是通常说的跳单。第九百六十五条的构成要点有两个：一是委托人接受了中介人的服务，二是利用了中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同。判断的关键不是「有没有签独家委托」，而是买方是否通过这家中介获得了房源信息、见到了房东、谈定了条件，然后换个渠道私下成交。同一套房在多家中介挂牌的，买方通过其中一家获取信息后与另一家成交，是否构成跳单要看信息究竟由谁提供、谁付出了实质劳动。

资格与执业规范另行并存。 房地产经纪机构应当依法办理市场主体登记并向住房城乡建设主管部门备案，从业人员实行实名制；不得赚取房屋差价、不得隐瞒真实房屋信息、不得为不符合交易条件的房屋提供经纪服务。这些属于行政管理规范，违反的后果是行政处罚与信用惩戒，与民事上的报酬请求权是两条线，不能因为中介没备案就当然不付报酬。

法条依据

与相邻概念的区别

最容易混淆的是中介与代理。中介人不签字、不担责、不掌握交易款项，他的义务是「如实报告＋促成」，所以合同签砸了，原则上由买卖双方自己承担，中介只在隐瞒、虚假陈述的范围内赔偿。代理则不同：代理人以被代理人名义作出的意思表示，直接对被代理人发生效力，越权代理还可能涉及表见代理。现实中的房产经纪机构常常两种身份混用——带看时是中介，代办过户时是代理人，一份合同里塞进两类服务，收费也混在一起。发生纠纷时，先看这项服务到底属于哪一种，再谈钱该不该付、责任怎么分。

另一个误区是把中介当成卖方的保证人。中介对房屋质量的了解程度有限，法律要求他报告的是「知道或者应当知道」的重要事实，不是为房屋的隐蔽瑕疵兜底。房屋主体结构、防水这类需要专业检测才能发现的问题，通常不属于中介的保证范围；但中介自己的带看记录、房源描述里写过的内容，则会成为认定其是否隐瞒的依据。

实操指引

• 先看红线在哪：中介不能干的六件事：清单与对应后果；
• 交易没谈成、被追着要中介费：中介没促成交易还能收中介费吗：报酬与必要费用的分界；
• 被指跳单、或者想主张对方跳单：看完房绕开中介私下成交，跳单了要补中介费吗；
• 中介隐瞒了漏水、凶宅：中介隐瞒房屋漏水、凶宅，中介费还要付吗；
• 遇到临时加价、收费不透明：中介费必须明码标价，额外加价能不能拒付；
• 相邻词条：二手房买卖。

常见问题

问：中介带看了几次房，最后没买成，还要付中介费吗？ 答：原则上不用。中介费以促成合同成立为条件，没成交就没有报酬请求权；但如果合同明确约定了带看费、服务费或者必要费用，且该约定不属于不合理加重委托人负担的格式条款，中介可以按约定主张实际支出。签字前把「不成交怎么收费」这一条单独看清楚。

问：同一套房在三家中介都挂了牌，我通过甲看房、找乙成交，算跳单吗？ 答：要看信息由谁提供。如果房源信息、房东联系方式、议价过程主要由甲提供，你利用这些成果绕开甲与房东成交，通常构成跳单；如果乙本来就独立持有该房源、并且是乙重新带看和议价促成的，一般不认定。多家中介挂牌不等于可以随意换，关键是保留谁先带看、谁在跟进的过程证据。

问：中介隐瞒了房屋曾发生非正常死亡，能要回中介费吗？ 答：可以主张不付或者返还，并可要求赔偿。这类信息属于影响缔约意愿的重要事实，中介知道或者应当知道而故意隐瞒的，依第九百六十二条不得请求报酬，造成损失的还应赔偿。已经支付的，可以要求返还；房屋本身能否退，则要另看买卖合同是否构成欺诈或者根本违约。

问：中介说要收贷款服务费、评估费、网签费，这些该不该给？ 答：看是否真实提供了对应服务、是否事先明示、收费是否合理。中介服务项目应当明码标价，把一项居间服务拆成若干名目重复收费，或者收取未实际提供的服务费用，委托人可以拒付。已经支付的，可以向市场监管部门投诉，也可以就多收部分主张返还。

问：只有口头约定中介费，没有签书面合同，还能收吗？ 答：中介合同不是要式合同，口头约定同样可以成立，但举证难度大。中介需要证明双方就报酬标准达成过合意，通常靠微信记录、报价单、带看确认单、录音等佐证；无法证明约定标准的，法院会按中介人实际提供劳务的情况合理确定。

:::warn 以上内容为一般性法律知识介绍，不构成对具体案件的法律意见；中介费标准、跳单认定与地方经纪管理规定存在差异，请咨询执业律师并向当地住建部门核实，以正式意见为准。法条核对日期：2026-10-25。

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