中介隐瞒房屋漏水、凶宅，中介费还要付吗

中介如实报告义务，是《民法典》中介合同一章里分量最重的一条：中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告；故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。这意味着，中介费不是“带看就收”，而是以“诚实报告”为前提。先给结论：房屋漏水、凶宅、抵押查封、产权瑕疵、学区名额已被占用这类直接影响交易决策的事实，属于必须报告的范围；刻意隐瞒的，中介费可以拒付或要求返还，造成损失的还可以索赔。

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先说结论

一、条文原文

两条放在一起看，中介合同的权利义务是对称的：中介如实报告，才有报酬请求权（第九百六十二条）；委托人利用中介的服务却绕开它成交，仍要付报酬（第九百六十五条，俗称“跳单”条款）。

二、构成“违反报告义务”的四个要件

第三项是关键分水岭。法条用的是“故意”，所以举证时要抓住中介已经知道的证据：内部房源记录、与房东的沟通记录、前手买家反馈、同小区同类问题的处理记录。

三、哪些属于“重要事实”

房屋本身的重大瑕疵：结构性裂缝、严重漏水、渗水、白蚁、违建、曾发生火灾。

非正常死亡事件（俗称“凶宅”）：屋内曾发生自杀、凶杀等非正常死亡。这类信息对交易决策影响极大，中介知道而不告知，通常被认定违反报告义务。

权属与权利负担：抵押、查封、共有权人未同意出售、租赁在先（影响交付）、居住权登记。

交易资格与限制：限购、限售、经济适用房的上市限制、房改房的产权性质。

配套与承诺事项：学区名额是否被占用、学位是否锁定、落户是否可行、规划中的拆迁或道路变更。

价格相关信息：房东的真实底价、同一房源在其他渠道的挂牌价（若中介虚构“低价房源”引流，属于提供虚假情况）。

不属于“重要事实”的典型：房屋装修风格、家具品牌、邻里性格、小区物业费的细微差别。

四、中介费能不能不付、能不能要回

未付的，可以拒付。 依第九百六十二条，故意隐瞒重要事实的中介“不得请求支付报酬”。诉讼中直接以此抗辩即可。

已付的，可以要求返还。 请求返还的路径是：主张中介违反如实报告义务，报酬请求权不成立，已收款项构成不当得利。

部分隐瞒的，可能部分减免。 中介服务确有付出（带看、撮合、办理手续），法院可能酌减而非全额返还，具体看隐瞒事项对交易的影响程度。

注意与“跳单”的区别。 委托人自己绕开中介成交，仍要付报酬（第九百六十五条）；但中介违反报告义务在先的，报酬请求权本身不成立，两者不是一回事。

五、能索赔哪些损失

差价损失。 因隐瞒缺陷而以高于实际价值的价格成交，差价可以主张。需要评估报告或同类房源成交价作参照。

修复费用。 漏水、白蚁、违建拆除的实际修复支出。

交易目的落空的损失。 学区名额被占用导致无法入学，另行择校的费用；房屋被查封导致交易失败的中介费、贷款费用、装修定金损失。

维权合理费用。 鉴定费、律师费，按必要性审查。

注意因果关系与减损义务。 发现隐瞒后应当及时止损（如及时主张解除、及时修复），扩大部分的损失可能不被支持。

六、已经过户了，还能不能追

可以。中介的如实报告义务不因交易完成而消灭。过户后发现隐瞒的，仍可依第九百六十二条主张返还报酬、赔偿损失，诉讼时效为三年，自知道或者应当知道权利受损之日起算。

实践中的两个难点：

难点一，证明中介“知道”。 可申请法院调取中介的内部房源档案、带看记录、与房东的聊天记录；同类问题此前是否有其他买家投诉，也是重要线索。

难点二，证明“重要”。 需要说明该事实如何影响了交易决定或价格，最好有评估意见、同小区对比案例。

七、边界：这些情形索赔难以成立

边界一：中介并不知情。 房东刻意隐瞒、中介已尽合理核查（查验产权、询问状况、查看现场）仍未发现的，难以认定“故意隐瞒”。

边界二：委托人自己知道。 带看时房屋明显漏水、委托人在合同附件中已确认“按现状交付”的，事后主张隐瞒，通常不被支持。

边界三：明显可自行查验的事项。 房屋朝向、楼层、装修新旧，肉眼可见，不属于中介必须主动披露的范围。

边界四：非法定的“承诺”。 中介口头说“这房子肯定升值”“学区肯定能进”，属于意见或预测，除非写入合同，一般不构成虚假情况；但若明知名额已被占用仍作肯定承诺，则可能构成。

边界五：仅有过失漏报。 不满足“故意”要件的，不能主张“不得请求报酬”，只能依过错主张赔偿，且需证明损失。

边界六：委托人自身违约。 因委托人贷款批不下来、限购资格不符导致交易失败，与中介报告义务无关。

八、买房人操作五步

第一步，把关键问题写进带看确认书。 “房屋是否发生过非正常死亡事件”“是否存在漏水、白蚁、违建”“学区名额是否被占用”“是否存在抵押、查封、租赁”，要求中介书面回答并签字。

第二步，自己查一遍。 不动产登记信息查询（抵押、查封、共有）、学位查询（教育部门）、物业与邻居走访。中介的回答不能替代自己的核查。

第三步，把承诺写进合同。 中介的口头保证，转化为合同条款：“出卖人及中介保证房屋不存在……如有不实，中介承担连带赔偿责任。”

第四步，发现问题立即书面固定。 微信、录音、书面函件，要求中介说明情况；同时保存房源页面、宣传材料。

第五步，分层主张。 向中介主张返还中介费＋赔偿损失；向房东主张瑕疵担保责任（隐瞒重大瑕疵可主张减价、解除、赔偿）；两条线可以并行。

九、条文关系网

这张表里最常配套使用的是第六百一十七条与第一百四十八条：向中介主张报告义务，向房东主张质量担保或欺诈撤销，两条线各有各的举证重点。

十、常见误区

误区一：“中介只是介绍，不保证房子没问题。” 如实报告是法定义务，不是“尽力而为”。故意隐瞒重要事实，直接丧失报酬请求权。

误区二：“签了'按现状交付'就不能追。” 该条款免除的是可见瑕疵的责任；对故意隐瞒的重大瑕疵，仍可主张。

误区三：“中介费是服务费，带看了就该给。” 报酬以“促成合同成立”为前提，更以“如实报告”为底线；违反报告义务的，不得请求报酬。

误区四：“口头承诺也算数，可以直接索赔。” 口头承诺要能证明（录音、微信），且需达到“虚假情况”的程度；写入合同才最稳。

误区五：“房子已经过户，中介就不管了。” 报告义务不因交易完成而消灭，三年内仍可主张。

一句话总结：中介必须就与订立合同有关的重要事实如实报告，故意隐瞒或提供虚假情况的，不得请求报酬并应赔偿损失；凶宅、漏水、抵押查封、学位占用都属于重要事实；已付中介费可要求返还，损失可另行索赔，但中介不知情、委托人已知或明显可见的事项难以成立。

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以上内容为一般性法律知识介绍，不构成正式法律意见。具体案件请结合证据与实际情况，咨询执业律师或向有管辖权的人民法院提起诉讼。