一句话定义：抵押是债务人或第三人不转移财产占有而提供的担保物权，债务人不履行到期债务时，债权人有权就该财产优先受偿。

构成要件 / 适用条件

一、须有被担保的主债权。 抵押权是从权利，主债权不成立、无效或者已经消灭，抵押权随之落空。第三百八十八条明确担保合同是主合同的从合同，主合同无效的，担保合同无效。实务中先看借款合同是否成立、款项是否实际交付，再谈抵押。

二、不转移财产的占有。 房子、设备、车辆仍留在抵押人手里，抵押人可以继续使用、经营、出租，债权人得到的只是「就该财产优先受偿」的权利，不是占有。判断一份担保是抵押还是质押，只看标的有没有交给债权人占有，不看合同标题。

三、抵押财产须在法律允许的范围内。 第三百九十五条正面列了七类可抵押财产，第三百九十九条反面列了六类禁止项，两套清单是同一件事的两面。最常踩的是宅基地等集体土地使用权（法律规定可以抵押的除外，属原则禁止加例外开口）、学校医院等公益设施、已被查封扣押监管的财产，以及所有权使用权有争议的财产。

四、须订立书面抵押合同。 第四百条要求书面形式，并一般包括被担保债权的种类和数额、债务人履行债务的期限、抵押财产的名称数量等情况、担保的范围。缺条款不必然无效，可通过合同解释补足；但办登记时常因条款不全被退件。

五、抵押权须依法设立，两条线不能混。 不动产、建设用地使用权、正在建造的建筑物，登记才设立（第四百零二条）；动产则在抵押合同生效时设立，未登记只是不得对抗善意第三人（第四百零三条），另有正常经营买受人的例外（第四百零四条）。不存在「抵押都要登记才生效」这条统一规则，详见抵押登记。

六、不得约定到期不还抵押物直接归债权人。 第四百零一条禁止流押：履行期限届满前约定债务人不履行时抵押财产归债权人所有的，只能依法就抵押财产优先受偿，所有权并不转移。届满后另行达成的以物抵债协议是另一回事。

法条依据

法条依据
  • 《中华人民共和国民法典》第三百九十四条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
  • 前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
  • 《中华人民共和国民法典》第三百九十五条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
  • （一）建筑物和其他土地附着物；
  • （二）建设用地使用权；
  • （三）海域使用权；
  • （四）生产设备、原材料、半成品、产品；
  • （五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；
  • （六）交通运输工具；
  • （七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
  • 抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
  • 《中华人民共和国民法典》第三百九十九条下列财产不得抵押：
  • （一）土地所有权；
  • （二）宅基地、自留地、自留山等集体所有土地的使用权，但是法律规定可以抵押的除外；
  • （三）学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施；
  • （四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；
  • （五）依法被查封、扣押、监管的财产；
  • （六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。
  • 《中华人民共和国民法典》第四百条设立抵押权，当事人应当采用书面形式订立抵押合同。
  • 抵押合同一般包括下列条款：
  • （一）被担保债权的种类和数额；
  • （二）债务人履行债务的期限；
  • （三）抵押财产的名称、数量等情况；
  • （四）担保的范围。
  • 《中华人民共和国民法典》第四百零一条抵押权人在债务履行期限届满前，与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的，只能依法就抵押财产优先受偿。

必须澄清的一处过时依据。 《中华人民共和国担保法》与《中华人民共和国物权法》均自 2021 年 1 月 1 日民法典施行时废止。网上仍有大量文章引物权法第一百七十九条给抵押下定义、引担保法第三十三条讲抵押，这些条号已不是现行法。抵押的现行依据只有民法典物权编第十七章，需要司法解释时用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》。取得到原文不等于有效。

与相邻概念的区别

对比项抵押质押留置
是否转移占有不转移，财产仍在抵押人手中转移，交付给质权人占有已占有，基于原合同关系合法占有
典型标的房屋、建设用地使用权、设备、车辆动产、股权、应收账款、存单动产，多为加工物、维修物、保管物
设立方式不动产登记设立，动产合同生效设立动产交付设立，权利质押登记设立符合法定条件时当然产生
产生依据必须有抵押合同必须有质押合同法定担保物权，不靠约定

三者的分界不在名字，而在财产有没有交给债权人：交了就可能是质押或留置，没交才轮得上抵押。留置再进一步，要求债权与占有的动产属于同一法律关系（企业之间留置除外），所以修车厂扣着修好的车要修理费成立留置，普通债权人上门搬走债务人的设备则什么担保物权都不成立。

抵押也不是让与担保。让与担保先把财产过户到债权人名下、以回购或清算方式担保债务，所有权在外观上已转移；抵押全程不转移所有权。购房按揭则是房屋抵押加开发商阶段性保证的组合。

实操指引

常见问题

问：抵押一定要办登记吗？ 答：分标的看。房屋、建设用地使用权、海域使用权、正在建造的建筑物，登记才设立抵押权；设备、车辆、存货等动产，抵押合同生效即设立，登记解决的是能不能对抗善意第三人。

问：房子抵押给银行后，还能自己住、自己租吗？ 答：能。抵押不转移占有，居住、出租都不受影响；抵押设立前已经出租并转移占有的，原租赁关系不受抵押权影响。抵押后新设的租赁、抵押权实现时的腾退另有规则。

问：同一财产能抵押给几个人吗？ 答：可以。价款按登记时间先后、已登记先于未登记、均未登记按债权比例清偿。

:::warn 以上内容为一般性法律知识介绍，不构成对具体案件的法律意见；抵押财产范围、登记状态与顺位认定在个案中差异较大，请咨询执业律师，以律师结合不动产登记资料与合同文本出具的正式意见为准。法条核对日期：2026-10-25。

:::