中介说「租金交给我们，我们统一转给房东」，说「合同我们帮你签就行，你不用来」，还说「那套隔断房挺好，便宜」。这三句话，每一句都踩在禁止清单上。最近问「房屋中介哪些行为违法」的人不少，本文一次讲清。2025 年 9 月 15 日起施行的《住房租赁条例》第二十五条，给住房租赁经纪机构列了六项禁止行为。
先看这几个要点
① 六项禁止：三类房源不得提供服务、不得代收代付租金押金、不得擅自以当事人名义签约、兜底条款。 ② 代收代付是明令禁止的：中介不能碰租金和押金，钱应直接付给出租人。 ③ 「帮你签合同」要授权：未经当事人同意，不能以当事人名义签。 ④ 违规房源不只能租，还不能「介绍」：提供经纪服务同样违法。 ⑤ 后果：责令改正、警告，拒不改正处 2 万至 10 万元罚款；造成损失要赔。 ⑥ 维权两条线：向住建部门投诉＋向法院起诉。
一、条文原文
- 《住房租赁条例》第二十五条
- 住房租赁经纪机构不得有下列行为：
- （一）为出租不符合建筑、消防、燃气、室内装饰装修等方面的法律、法规、规章或者强制性标准的住房提供经纪服务；
- （二）为单独出租厨房、卫生间、阳台、过道、地下储藏室、车库等非居住空间用于居住提供经纪服务；
- （三）为单间租住人数上限或者人均最低租住面积不符合规定标准的住房出租提供经纪服务；
- （四）代收、代付住房租金、押金；
- （五）未经当事人同意，以当事人名义签订住房租赁合同；
- （六）法律、法规、规章禁止从事的其他行为。
二、六项逐条拆
| 要件·禁止行为 | 具体表现 | 为什么禁止 | 承租人可主张 |
|---|---|---|---|
| （一）为不合规住房提供经纪服务 | 明知房屋消防不合格、燃气有隐患仍带看成交 | 中介是专业机构，应把住合规关 | 合同可能无效；要求退中介费、赔偿 |
| （二）为非居住空间出租提供经纪服务 | 介绍厨房、阳台、车库改的单间 | 居住安全无保障 | 退中介费；主张合同无效 |
| （三）为超标准群租提供经纪服务 | 介绍八人一间的床位房 | 违反人数与面积标准 | 同上 |
| （四）代收、代付租金押金 | 「租金交我们，我们转给房东」 | 形成资金池，跑路风险 | 拒绝支付；已付的要求返还 |
| （五）未经同意以当事人名义签约 | 中介代签房东或租客名字 | 无权代理，合同效力存疑 | 主张合同不成立或无效 |
| （六）兜底 | 其他法律法规禁止的行为 | —— | 视具体情形 |
第（四）项最值得强调。 中介代收租金是长租公寓爆雷的重要成因：租客把钱交给中介，中介卷款走人，房东没收到租金来收房，租客两头受损。条例直接把这条路堵死——中介只能撮合、不能碰钱。租金和押金应当直接支付给出租人（或出租人书面指定的账户）。
第（五）项的实务意义：有的中介为了省事，替房东或租客在合同上签字。没有授权委托书、没有当事人同意，这种签约对你没有约束力；反之如果你默许了、还按合同付了钱，可能被认定追认。
三、踩线之后谁来罚、罚多少
处罚主体：县级以上地方人民政府房产管理部门。
处罚方式：按第四十一条，住房租赁经纪机构有违规情形的，责令改正、给予警告；拒不改正的，处 2 万元以上 10 万元以下罚款。代收代付租金押金、为违规房源提供经纪服务都在其列。
其他后果：
- 民事上，因中介违规导致合同无效、被迫搬家的，可要求退还中介费、赔偿损失；
- 信用上，违规记录进入企业信用信息，影响后续经营；
- 严重扰乱市场秩序的，可能被限制从业。
四、遇到违规中介怎么办
第一步，保留证据。 中介带看记录、房源页面、聊天记录、录音（自己参与的对话）、收款账户信息、合同文本。
第二步，明确拒绝三件事。 拒绝把租金押金交给中介；拒绝在空白合同上签字；拒绝由中介代签。
第三步，投诉。 向住建部门投诉（经纪机构违规）、向市场监管部门投诉（虚假宣传、乱收费）、12345 转办。投诉时写明具体条款（第二十五条哪一项），处理效率更高。
第四步，起诉。 要求退还中介费、赔偿搬家与临时住宿损失；涉及代收租金被卷走的，起诉中介公司并视情况追加股东。
五、边界与常见误区
误区一：「中介代收租金很方便，出问题再说」。便利的代价是风险。直接付给房东，附上转账备注「×月租金」，最安全。
误区二：「中介说房子没问题，我就信了」。中介的专业义务不等于担保，但明知不合规仍提供服务属违规，可以追责。
误区三：「中介代签的合同我住了，就有效」。可能构成追认，也可能因无权代理而效力待定。发现代签要立即书面提出异议。
误区四：「中介费谈好了就不能退」。中介违规提供服务、导致合同无效或无法履行的，中介费应当退还。
不适用本条的情形：住房租赁企业自营房源的出租（不是经纪服务，受第十六条等约束）；个人之间的无偿帮忙介绍（非经营行为）；买卖房屋的经纪服务（适用房地产经纪管理办法）。
六、签约时把三件事写清
第一，钱付给谁：合同写明租金、押金支付至出租人本人账户（或书面指定账户），中介不代收。第二，谁签字：出租人、承租人本人签字，中介只在居间栏签章；有代理的附授权委托书。第三，中介费：明码标价，写清服务项目与金额，不与其他费用混同（第二十六条）。
一句话总结：中介不能为不合规房源、非居住空间、超标准群租提供经纪服务，不能代收代付租金押金，不能未经同意以你的名义签约；踩线由住建部门责令改正、警告，拒不改正罚 2 万至 10 万；租金押金直接付给房东、合同自己签、中介费明码标价，这三条守住，大部分坑就避开了。
以上内容为一般性法律知识介绍，不构成正式法律意见。具体案件请结合居间合同、付款凭证与沟通记录，咨询执业律师后主张。