物业服务与业主委员会：10 个最常问的问题

先给结论：这些用小区共有部分赚来的钱，扣掉合理成本后归全体业主共有，不归物业。民法典讲得很清楚，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主共有部分产生的收入，扣除合理成本之后，属于业主共有。电梯间广告、道闸广告、快递柜场地费、公共场地停车费，都算这一类，物业不能当成自己的经营收入，最多拿回合理成本。您该怎么办：先要求物业定期公开这笔钱收了多少、花到哪去了；拒不公开的，可以请业委会或社区出面，必要时起诉要求公布账目、返还属于业主的部分。这笔钱通常用来补充维修资金或者抵减物业费，和每户都有关。

能，但要分清能查什么。民法典规定，物业服务人应当定期把服务事项、负责人员、收费项目和标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况，以合理方式向业主公开，并向业主大会、业主委员会报告。也就是说，物业费收了多少、公共收益有多少、维修资金怎么花的，您都有知情权。您该怎么办：先书面（微信、短信也行）要求物业公开，留下记录；物业推诿的，找业委会或社区、房管部门投诉；仍不公开的，可以起诉要求其履行公开义务。要注意，业主查的是全体业主共有的账目信息，不是物业公司自己的商业底账，这个分寸要拿捏好。

先说结论：成立业委会是业主的法定权利，达到法定条件就可以启动，物业无权阻拦。民法典规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会；地方人民政府有关部门、居民委员会应当给予指导和协助。实务步骤大致是：由一定比例以上的业主联名向街道（乡镇）提出申请，成立筹备组；筹备组拟定管理规约、业主大会议事规则，确定候选人；召开业主大会会议，选举产生业委会；选举结果报送街道和房管部门备案。您该怎么办：先摸清本小区业主的户数和意愿，联名找街道启动；保存好开会通知、表决票、签到表等材料。很多小区卡在没人牵头，牵头人一定要把程序走规范，决议才立得住。

看是什么事，门槛不一样。民法典规定，选聘和解聘物业、筹集和使用维修资金、改建重建附属设施、改变共有部分用途或者利用共有部分经营等事项，应当由业主共同决定，并经参与表决专有部分面积过半数的业主、且参与表决人数过半数的业主同意；其中筹集和使用维修资金、改建重建等重大事项，门槛提高到面积和人数都过四分之三。还有一个前提：业主大会要有专有部分面积和人数都过半的业主参与，会议才算有效。您该怎么办：投票前先算清自家房屋的专有面积；对方程序不合规的，可以在法定期间内请求法院撤销决议。别小看面积这一票，它常常决定成败。

先给结论：可以换，但要按法定程序来，并且要提前书面通知。民法典规定，业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同，决定解聘的应当提前六十日书面通知物业服务人。程序上，先由业主大会按表决规则作出解聘和选聘新物业的决议，再向原物业送达书面解聘通知。合同终止后，原物业应当在合理期限内退出小区，把物业服务用房、相关设施和物业服务所必需的相关资料交还给业主委员会，配合新物业交接，不得以欠费为由拒绝退出。遇到赖着不走的，可以请街道、房管部门协调，必要时起诉要求其退出并赔偿损失。

分两种，别混为一谈。民法典规定，建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库，归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定；而占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。简单说：开发商在规划许可范围内、单独建设的地下车库，产权一般归开发商，可以卖也可以租；但画在地面公共道路、绿地、公共场地上的停车位，是全体业主共有的，收费和收益应当由业主共同决定、归业主共有。您该怎么办：先查规划图，看车位是不是规划内的；地面车位物业擅自收费的，可以要求公开收费去向；共有车位被出售的，可以主张权利。

可以追，而且渠道不少。民法典规定，业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任。也就是说，谁动了您的钱，您都可以要求返还并赔偿损失。您该怎么办：第一步固定证据，把公共收益账目、维修资金使用记录、转账凭证等尽量要到手；第二步向业委会（如果是物业的问题）、街道、房管部门投诉举报；第三步，涉及维修资金被挪用的，可以向法院起诉要求返还；如果数额较大、情节严重，还可能涉嫌挪用资金等犯罪，可以向公安机关报案。业主大会也可以依法作出决议，解聘涉事物业并追究责任。

能，但要等条件成熟、程序到位。民法典规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，对业主具有法律约束力。所以在业委会成立、业主大会选聘新物业之前，前期物业的合同对大家是有效的，业主不能单方说不认就不认。但这不代表永远不能换：业主大会成立后，可以依照法定程序共同决定解聘，并提前六十日书面通知，把前期物业换成自己选的。您该怎么办：先推动业委会成立，再按表决规则作出解聘和选聘决议；同时注意前期物业合同里的期限条款，以及开发商售房时作过的承诺。程序合规，换就是合法的。

能起诉，但绝不能停水停电。民法典规定，业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。同时明确：物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。所以物业停水停电是违法的，您可以直接向房管部门投诉，造成损失的还可以要求赔偿。反过来，业主也不能光凭服务差就无限期拒交，服务确有重大瑕疵的，可以另案主张减收或者赔偿。您该怎么办：物业乱停水的，保留证据投诉；自己确被起诉的，把服务不到位的证据一并提交给法院。

先给结论：一般情况下要交，不能因为没住就拒付。民法典规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费；物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。道理很简单，电梯、绿化、安保、消防这些服务是面向整栋楼、整个小区的，空置房也照样在享受。有些地方对空置房有打折的优惠，但那要看当地规定和物业服务合同的具体约定，并不是全国统一。您该怎么办：先翻合同和本地规定，看有没有空置房减免条款；有的按约定申请，没有的就照交，避免被起诉、被追缴。