一句话定义：共有部分经营，是指建设单位、物业服务人或者其他人有偿、持续、排他地占用业主共有的电梯、外墙、屋面、道路、场地等部位从事广告、场地租赁、设备投放等经营活动；该事项须由业主共同决定并经参与表决面积与人数各四分之三以上同意，收益扣除合理成本后归业主共有。

构成要件 / 适用条件

一、经营的对象必须是共有部分。 民法典第二百七十四条列举道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房；解释第三条第一款把范围补全：基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施设备，避难层、设备层或者设备间，都是共有部分；第二款再兜一层，不属于专有、也不属于市政公用或者其他权利人所有的场所设施，同样认定为共有。落到日常场景，电梯轿厢、楼道墙面、屋顶、外墙面、地面场地、道闸、快递柜位置，都在范围内。

二、经营的本质是有偿、持续、排他占用。 有对价，即广告费、场地租金、服务分成或者以免费投放换取位置；有一定持续性，不是办一次活动就结束；排他占用特定空间，别的业主不能同时使用。用这把尺子去量，就能把经营和临时使用分开：维修占道、活动搭台依条例第五十条须经同意并在约定期限内恢复原状，不适用第二百七十八条；长期包给第三方做停车场、把架空层改成仓库出租，则是经营。

三、程序上必须由业主共同决定，门槛是双四分之三。 第二百七十八条第一款第（八）项把「改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动」列为业主共同决定事项，第二款设两道门槛：参与门槛是专有部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二以上的业主参与表决；通过门槛是参与表决面积四分之三以上且参与表决人数四分之三以上同意。注意分母是「参与表决」的业主而不是全体业主，这是二〇二一年后与旧规则最大的差别，也是判决书里最常写错的一处。条例第五十四条要求征得相关业主、业主大会同意并办理手续，但表决口径已被民法典取代，只能用来看程序环节。

四、收益归业主，成本要由行为人举证。 民法典第二百八十二条规定，利用共有部分产生的收入扣除合理成本后属于业主共有。合理成本包括制作安装费、专用电费、场地改造、相关税费与必要人工；不包括物业利润、总部分摊管理费和与经营无关的日常开支。真正有力的是解释第十四条第二款：行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。物业主张「收入一百万、成本九十万」，必须拿出合同、发票、付款凭证、能耗记录；只提供自制表格的，法院多按业主主张认定收益。

五、擅自经营的，业主有四条救济路径。 解释第十四条第一款给了四类请求：排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效（后果见合同无效的法律后果）、赔偿损失。第二款再给一条：擅自经营的，可以请求把扣除合理成本后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途。诉讼主体是「权利人」，业主个人或者经业主大会授权的业主委员会都可以起诉。请求怎么写很关键：只写「返还收益」常因数额不明被驳回，写成「提供某年度经营合同与收支账目，并将收益若干元补充至专项维修资金账户」更易执行。

六、行政责任是并行的另一条路。 条例第六十三条：擅自利用共用部位、共用设施设备经营的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正、给予警告并罚款，个人一千元以上一万元以下，单位五万元以上二十万元以下；所得收益用于共用部位、共用设施设备的维修养护，剩余部分按业主大会决定使用。

七、公开的是明细，不是总数。 民法典第九百四十三条要求物业服务人定期公开共有部分的经营与收益情况并向业主大会、业委会报告；解释第十三条第（三）项也把它列入知情权范围。只公示一个年度总数，不公示合同相对方、单价、期限与成本构成，等于没有公开。

法条依据

法条依据
  • 《中华人民共和国民法典》第二百七十八条下列事项由业主共同决定：
  • （一）制定和修改业主大会议事规则；
  • （二）制定和修改管理规约；
  • （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
  • （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
  • （五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；
  • （六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；
  • （七）改建、重建建筑物及其附属设施；
  • （八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；
  • （九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
  • 业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
  • 《中华人民共和国民法典》第二百八十二条建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。
  • 《中华人民共和国民法典》第九百四十三条物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。
  • 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条建设单位、物业服务企业或者其他管理人等擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
  • 属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求建设单位、物业服务企业或者其他管理人等将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。
  • 《物业管理条例》第五十四条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
  • 《物业管理条例》第六十三条违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：
  • (一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；
  • (二)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；
  • (三)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。
  • 个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。
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与相邻概念的区别

对比项共有部分经营擅自经营临时占用场地出租专有部分
决定主体业主共同决定，双四分之三单方实施，无决议相关业主与物业同意业主自己
是否需表决需要，第二百七十八条第一款第（八）项本应表决而未表决不需要不需要
收益归属扣除合理成本后归业主共有仍归业主共有，可诉请返还无收益或归业主归该业主
法律后果合法，受决议约束排除妨害、恢复原状、赔偿期满恢复原状合法，受租赁规则约束
典型情形电梯广告、屋顶基站私签广告合同、架空层出租维修占道、活动搭台出租自有住宅商铺

判断落点只有三个词：共有、有偿、持续。共有决定归谁说了算，有偿决定收益归谁，持续决定是经营还是临时使用。

实操指引

常见问题

电梯广告费归谁？物业说用于补贴物业费，行不行？

电梯属共有部分，广告收入扣除合理成本后归业主共有。用于补贴物业费不是法定用途，除非经业主共同决定。未经决议直接冲抵的，业主可要求公开账目并返还。

没成立业委会，业主个人能起诉物业返还广告收益吗？

可以。解释第十四条的权利主体是「权利人」，业主作为共有人之一可以起诉。实务中对业主个人起诉的态度不完全一致，有的要求说明其主张代表多数业主利益，有的直接受理。起诉前把广告位照片、公示记录、缴费凭证备齐。

物业只公示年度总收益，不给合同明细，怎么办？

先书面申请查阅，明确要哪些年度、哪些合同、哪些凭证；被拒后提知情权之诉。共有部分经营的收支明细属应公开范围，物业以商业秘密全盘拒绝的，实务多不支持；诉讼中可申请法院调取合同与银行流水。

把小区场地租给驾校、集市，要多少业主同意？

属利用共有部分经营，须有三分之二以上面积与人数参与表决，并经参与表决面积四分之三以上且人数四分之三以上同意。只有物业与业委会签字、没有业主大会决议的，属擅自经营，业主可请求确认无效并恢复原状。

注意避坑

以上内容为一般性法律知识介绍，不构成对具体案件的法律意见；共有部分范围认定、决议效力、成本扣除与收益返还数额在个案中差异很大，请咨询执业律师，以律师结合规划文件、业主大会决议、经营合同与账目资料出具的正式意见为准。法条核对日期：2026-10-25。