二手房买卖最怕的不是砍不下价，是房子"带病上岗"：承重墙被拆过、水电乱改、户口迁不走、学位被占用——这些问题中介不提、卖家不讲，等你发现往往已经过户付全款。这篇把"买前查什么、被坑怎么退"一次说全。
先说结论：五查清单 + 一条退路
买二手房的查验义务在买方、告知义务在卖方：产权人与共有人、抵押查封、户口与学位占用、房屋质量与结构改造、税费情况，五项查清再签字。卖方故意隐瞒足以影响交易决策的重大问题（如拆除承重墙）的，构成根本违约，买方可以解除合同、返还房款并主张赔偿。
第一步：签约前的五查清单
- 查产权：不动产登记簿（房管自助机可打），核对所有权人、共有情况、面积年限
- 查抵押查封：登记簿上的他项权利、司法查封记录——有抵押的必须约定解押节点
- 查户口学位：卖方书面承诺户口迁出时限，到社区/派出所核学位占用
- 查质量改造：装修改造是否有报备，重点看承重墙、厨卫防水、水电管线
- 查税费：满二满五、非普通住宅、卖方唯一住房等税基差异，先算清到手总价
中介的话只能参考，不能替代查验："这墙是装饰柱""户口肯定能迁"——所有口头承诺都写进合同补充条款，写明"卖方保证无 X 情况，如有隐瞒买方有权解约并索赔"。合同里没写的承诺，事后基本等于没说。
第二步：发现问题，按这张时间表行动
立即固定证据
拍摄问题现场，委托专业机构出具检测报告（承重结构、防水、管线）。
书面交涉
向卖方发出《告知函》要求解释与解决，留快递凭证——卖方的回应（或沉默）都是证据。
评估影响等级
一般瑕疵走维修赔偿；承重结构等足以影响居住安全或交易决策的重大问题，走解除合同。
解除 + 索赔
发出解除通知，主张返还已付房款、利息，赔偿中介费、税费、房屋差价损失。
第三步：打这类官司，输赢看两点
裁判规则卖方未告知房屋承重墙拆除情况等足以影响交易的重要信息，买方以卖方隐瞒重大事项为由请求解除房屋买卖合同的，人民法院予以支持。
给你的启示承重墙被拆属于"足以影响交易决策"的重大信息，卖方不主动讲、中介含糊带过，买方查实后可以解约退款并索赔——房屋结构问题不是"住住就习惯了"的小事。
常见问题
房子过完户才发现承重墙问题，还能退吗？
能。隐瞒重大事项的解除权不因过户而消灭：解除合同、互相返还（房退卖方、款退买方）即可，卖方还应赔偿你已付的税费、中介费等损失。越早主张越主动。
卖方说"房子是我父亲拆的墙，我不知情"，成立吗？
难成立。房屋登记出卖人有义务了解并如实告知房屋的重大状况，家庭内部成员实施的改造不能成为免责理由；共有人知情不报的，同样构成隐瞒。
中介要担责吗？
视情况：中介明知房屋重大瑕疵仍促成交易的，与卖方承担连带赔偿责任；已尽核验义务的不担责。所以选正规中介、保留中介带看时的陈述记录，都是在为万一留后路。