想成立业委会、换物业，怎么办？
这一页把「该做什么 · 留什么证据 · 期限多久 · 能拿多少 · 文书去哪拿」都串好了
依据现行有效的法律与公开办事规则整理，遇到政策调整以最新规定为准
换物业不是贴张告示就行。先得把业主大会开起来、把票数凑够，形成决议再去备案，物业拒不退场的，可以请街道和房管部门出面，必要时起诉。
速览表、材料清单、条文可以一起打印带走
先看结论：这件事的关键七问
| 谁去办 | 由业主联名发起，街道办或社区指导成立筹备组，筹备组里必须有业主代表，建设单位也应当参加 |
|---|---|
| 要带什么 | 房产证或购房合同、身份证、业主名册、联名申请书、筹备组名单及公示照片、投票权数清册 |
| 去哪办 | 向物业所在地的街道办（乡镇政府）和区县住建、房管部门提交申请，备案走同一渠道 |
| 关键期限 | 业主大会会议应当提前 15 日通知全体业主；业委会应当自选举产生之日起 30 日内备案 |
| 多久办完 | 从组建筹备组到召开首次业主大会，实务中通常要一到三个月；房管部门备案一般二十个工作日内完成，材料不齐会退回重报。 |
| 花多少钱 | 成立本身不收费；开会、印选票、租场地的费用由业主自筹，或经业主大会同意从公共收益中列支 |
| 办不成怎么办 | 街道办不指导、不备案，可以向上级住建部门反映或申请行政复议；决议侵害权益的可以起诉撤销 |
现在就该做的三件事
1先摸清业主底数
统计本小区业主名册、专有面积与人数，确定表决基数；这是后续投票和计算比例的基础。
3召开业主大会表决
选聘解聘物业等事项由业主共同决定，表决程序合法、结果达到法定比例才有效力。
4先摸清专有面积和业主人数，基数错了全盘皆输
表决票数按两个维度算：专有部分面积和业主人数，两个都要过线。面积以不动产登记簿记载的建筑面积为准，没办证的按购房合同；人数按业主户数算，一个业主有多套房的通常按一人计，具体看本地规则。筹备组第一件事就是做一本清册：房号、面积、业主姓名、联系方式、是否已交付。这份清册决定了后面所有表决是否有效，做错一个数字，可能被推翻重来。
5筹备组里必须有业主代表，不能全由物业安排
筹备组负责拟定议事规则、管理规约、确定投票权数、组织选举，谁掌握筹备组，谁就掌握了议程。所以报名要主动，业主代表最好涵盖不同楼栋，名单和联系方式要在小区公示，公示期内的异议要书面答复。建设单位、物业公司可以参加，但不能主导，更不能代替业主签字。凡是筹备组名单不公示、开会不通知、票箱没人监督的，后面很容易被业主起诉撤销。
表决要多少票才过
2选聘解聘物业
属于业主共同决定事项，经参与表决业主专有部分面积过半数且人数过半数同意即可通过。
3改建重建更严格
筹集维修资金、改建重建、改变共有部分用途等，需参与表决的面积和人数均达四分之三以上同意。
4改规则换业委会
制定修改议事规则、管理规约、选举更换业委会成员，同样由业主共同决定，程序合法才有效。
5先卡「参与表决」的门槛，票再多不够人数也白搭
很多小区栽在这一步：同意票看起来占了绝大多数，但参与表决的面积或人数不到三分之二，整个决议直接无效。所以筹备阶段就要想办法把参与率做上去：提前 15 日书面通知到户、设置固定投票点和流动票箱、允许书面委托（注明委托事项和期限）、对长期不在家的业主用快递或者视频见证。投票结束后当场唱票、公布结果，全程录像，票根封存不少于一定期限，这些细节直接决定决议站不站得住。
6书面征求意见也算开会，但签收和回收要留痕
不少小区用上门送票、书面征求意见的方式表决，法律上认可，但证据要求更高。每一张票要有业主签名、房号、面积、表决意见，最好附身份证复印件或者当场核对；送票和收票都要有记录，注明时间、经办人；委托投票要有书面委托书原件。事后有人否认签过字的，如果没有签收记录和票根，很难证明。所以宁可慢一点、程序笨一点，也别图快用一张总表让大家轮流签。
决议落地与交接
130 日内备案
业委会应自选举产生之日起 30 日内，向当地房产管理部门和街道办事处、乡镇政府备案。
2决定对业主有约束力
业主大会、业委会依法作出的决定对全体业主有约束力；认为决定侵害你合法权益的，可请求法院撤销。
4交接清单要列到资料、印章和公共收益账户
换物业最容易扯皮的不是人走不走，而是东西交不交。清单至少包括：竣工总平面图、设施设备台账和维保记录、业主名册、物业用房、门禁和监控权限、公章与财务章、公共收益账户余额和对账单、预收的物业费和押金、正在履行的外包合同。逐项核对、双方签字，缺一项写一份书面催告。清单越细，后面追责越容易；只写「资料已移交」的收条，等于什么都没交。
换物业的完整流程 →5业主欠费不能成为物业拒不退场的理由
物业常拿「还有几十户没交费」当挡箭牌。这两件事在法律上是分开的：合同解除后物业应当退出并交接，欠费可以通过催告、起诉另行主张，不能以留置资料、断水断电、锁门禁的方式施压。遇到这种情况，业委会可以书面催告并报街道办、房管部门，同时起诉要求退出和赔偿损失；物业采取断水断电等手段的，业主可以报警并保留证据，造成损失的另行索赔。
物业费纠纷怎么处理 →判例与文书去哪拿
4起诉撤销决议，一年内不提就过期了
撤销权有期限，从知道或者应当知道决定作出之日起一年，过期法院不再支持，这一点比很多人想的严格。所以看到公示、收到通知的那一刻就要开始计时：保存公示照片、通知截图，注明日期。起诉前先书面要求业委会提供会议记录、表决票统计和授权文件，对方不给的，可以在诉讼中申请法院调取。请求要写具体，撤销哪一次会议、哪一项决定，笼统写「撤销业委会所有决定」法院无法审理。
撤销决议怎么起诉 →5小区里的事不止物业，房产类的纠纷要一起看
同一个小区，可能同时有物业费纠纷、公共区域被占、外墙渗漏、加装电梯、车位权属几类问题，处理路径并不相同：有的是合同纠纷，有的是相邻关系，有的涉及共有部分权属。业委会在维权时最好按问题分类，分别固定证据、分别主张，别把几件事混在一个案子里，导致哪一件都说不清。涉及房屋质量、权属登记的，证据要求和物业纠纷完全不同，先分清类型再动手。
房产类纠纷的整体路径 →物业费怎么算 →法律是这么规定的（原文）
第二百七十七条 业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。
地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。
第二百七十八条 下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；
（七）改建、重建建筑物及其附属设施；
（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；
（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
《中华人民共和国民法典》第二百八十条业主大会决定对业主有约束力
第二百八十条 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
《物业管理条例》第十六条业委会选举后限期备案
第十六条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。
业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。
业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。
常见问题
想成立业委会，第一步到底该找谁？
找物业所在地的街道办（乡镇政府），不是先找物业公司，也不是先找房管局。按《中华人民共和国民法典》第二百七十七条，地方人民政府有关部门和居民委员会应当对设立业主大会、选举业主委员会给予指导和协助，实践中具体牵头的是街道办。做法是：先联合一批业主签名，写明小区名称、户数、成立理由，交到街道办并索要收件凭证；街道办应当在接到申请后指导成立筹备组。签名比例各地规定不同，先查本地物业管理条例，别按网上的比例凑人。
投票要多少人才算通过？
两道门槛，都要跨过去。第一道是参与门槛：应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。第二道是同意比例：一般事项要经参与表决的业主专有部分面积过半数且人数过半数同意；筹集维修资金、改建重建建筑物、改变共有部分用途或者利用共有部分从事经营这几项，要经参与表决的面积四分之三以上且人数四分之三以上同意。注意分子分母都按「参与表决」算，不是按全体业主算。
业主大会决定换物业，物业赖着不走怎么办？
先书面通知，再找衙门，最后起诉。决议通过后，业委会应当书面通知物业解除合同、限期交接，并同时在小区公示；到期不搬的，向街道办和区县房管部门投诉，请他们出面约谈、责令限期退出；仍然不走的，可以起诉要求退出物业管理区域、移交资料和财物。要注意两点：物业不能以业主欠费为由拒绝交接，欠费和退场是两件事；交接时要把资料、印章、门禁权限、公共收益账户、维修资金账目一并列清单，逐项签收。
业委会没备案，选出来的委员算数吗？
备案是行政管理要求，不是任职的生效条件，决议也不是因为没备案就当然无效。但没备案会带来一串麻烦：刻不了章、开不了账户、没法以业委会名义起诉应诉，街道办和房管部门也可能不认可其提交的材料，物业更有理由不配合。真正会让决议无效或者被撤销的，是程序问题：没有提前 15 日通知、表决比例不够、票数统计造假、把不该由业主大会决定的事直接由业委会拍板。所以备案要抓紧办，程序更要走扎实。
业委会的决定损害我的利益，能推翻吗？
能，但不能拖。《中华人民共和国民法典》第二百八十条规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销；按现行司法解释，这项撤销权应当在知道或者应当知道决定作出之日起一年内行使，过了这个期限，法院不再支持。常见可撤销的情形包括：未经业主大会授权擅自涨价、把公共区域划成车位出租、用公共收益给业委会发补贴。起诉时请求写「撤销某年某月某日作出的某项决定」，并附上决定文本、公示照片和您的产权证明。
小区公共收益和维修资金，业主能查账吗？
能。电梯广告、快递柜、场地租赁、公共车位这些收入属于全体业主共有，物业和业委会应当定期公布收支；维修资金的筹集、使用情况也要向业主公开。查账的正确姿势是书面申请：写明要查的年度、科目和用途，交给业委会或物业并留下签收记录，要求在一定期限内提供查阅、复制。对方拒绝或者只给一张总数，可以起诉要求提供账目查阅，也可以在业主大会上提出审计。发现钱被挪用，除了民事诉讼，还可以向房管部门举报。
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