业主大会

一句话定义：业主大会是物业管理区域内全体业主组成、以会议和表决方式就共有部分的管理与共同事务作出决定的业主自治组织；它的决定对全体业主都有约束力，包括投反对票的和后来买房的，但它不是行政机关，实务通行观点也不认为它具有法人资格。

构成要件 / 适用条件

一、成员是区域内的全体业主，一个区域只有一个大会。 《物业管理条例》第八条规定，物业管理区域内全体业主组成业主大会。第九条接着规定一个物业管理区域成立一个业主大会，区域划分要考虑共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，具体办法由省级制定。分期开发的项目，共用配电、消防、道路的通常仍属同一区域；设施各自独立的可能分属两个区域。判断标准是设施是否共享，不是楼盘名。参见一个小区一个物业？物业管理区域是怎么划的。

二、设立是业主的权利，不是法定义务。 民法典第二百七十七条用的是「可以」。不设立不产生违法后果，但没有大会，选聘物业、动用维修资金就没有合法的表决渠道，只能让前期物业继续服务。第二款还把政府有关部门、居委会的指导协助写成义务，业主筹备时可以据此找街道办。

三、一个业主，或者人数较少且全体一致同意，可以不成立。 条例第十条但书：只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意决定不成立的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。两个条件要同时具备，有一个业主不点头就走不了这条捷径。

四、会议分定期和临时，召集程序是硬要求。 条例第十三条：定期会议按议事规则召开；经20%以上业主提议，业委会应当组织召开临时会议——是「应当」，不是「可以考虑」。第十四条：会议召开15日以前通知全体业主，住宅小区还应同时告知居民委员会，业委会应做好会议记录。通知日期、送达凭证、会议记录、表决清册，是判断程序是否合法的第一手材料。

五、表决规则：现行看民法典第二百七十八条第二款，条例第十二条只作历史沿革。 条例第十二条制定于 2003 年，老规则是：全体业主过半数参加，筹集使用维修资金和改建重建要全体三分之二同意，其他事项全体过半数同意——分母始终是「全体业主」。2021 年 1 月 1 日民法典施行后，第二百七十八条第二款把整套规则改写了：先要求专有部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二以上的业主「参与表决」，再按事项分两档——第六项至第八项（筹集维修资金、改建重建、改变共有部分用途或利用共有部分经营）须经参与表决面积四分之三以上且参与表决人数四分之三以上同意，其余事项须经参与表决面积过半数且参与表决人数过半数同意。民法典是法律、条例是行政法规，且民法典是后法，按上位法优于下位法、新法优于旧法的规则，凡涉及业主共同决定的表决一律适用第二百七十八条第二款。条例第十二条只是历史沿革，用来解释 2021 年以前形成的决议。判决书里若还按「全体业主过半数同意」计算，是把旧条例当成了现行规则。

算笔账：1000 户的小区，新规则下先要有 667 户参与；若 700 户参与，普通事项 351 户同意即可通过，第六至八项要 526 户；旧规则下普通事项反而要 501 户同意。通过变容易了，参与率却成了胜负手——凑不到三分之二，会都开不成。另外条例第十一条只列七项、把筹集和使用维修资金合为一项，民法典拆成九项并分设门槛。

六、决议对全体业主生效，投反对票的也跑不掉。 第二百八十条第一款：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。约束力及于全体业主，也包括决议通过后才买房的后手买受人——买二手房前先查一查有没有欠费决议、加装电梯决议。认为决议侵害自己权益的，只能走撤销之诉，不能自行宣布「我不认」，具体见不服业主大会、业委会的决定：撤销之诉怎么打。

法条依据

与相邻概念的区别

三者不是上下级，而是功能分工：业主大会决定「做什么」，业委会负责「怎么做」并对外签约，业主共同决定是大会形成意思的方法。业委会的职能见业主委员会；与公司治理的类比可参考股东会，但业主身份来自专有部分所有权，不是出资比例。

实操指引

• 先确认区域与业主名册。 向街道办、住建部门调取区域划定文件，向登记机构或物业调取业主清册；名册不准，票数都是空的。
• 凑够提议比例，书面找指导部门。 20%以上业主联名，向街道办书面申请指导成立业主大会并组建筹备组，援引民法典第二百七十七条第二款，留收文回执。成立受阻的打法见业委会成立被阻挠：备案与选举的程序破解、业委会怎么成立：筹备、选举与备案全流程。
• 提前15日书面通知并留送达证据。 写清时间、地点、议题、表决事项；张贴拍照、微信群截屏、EMS 单三样并留。
• 按第二百七十八条第二款设计双栏统计表。 面积、人数分列「应参与」「实际参与」「同意」「反对」「弃权」，不要只算户数。议事规则若写「未投票视为同意」，能否用来凑参与门槛各地尺度有差异，稳妥做法是不用。
• 决议通过后按期执行，有异议的走撤销。 认为决议侵害权益的，在知道或应当知道决议作出之日起一年内起诉，详见业主大会的决定损害我，能撤销吗；解聘、选聘物业的表决与退场，见怎么换物业公司：解聘、选聘与退场交接全流程。

常见问题

问：我们小区一直没成立业主大会，物业费可以不交吗？ 答：不能。第二百七十七条的「可以」只说明设立是权利，不设立不影响物业服务合同对业主的约束力；物业实际提供了服务，业主仍应付费。没成立大会的损失是议价权，不是免单权。

问：20%业主提议开临时会，业委会装死不召集，怎么办？ 答：条例第十三条第二款写的是「应当组织召开」。可先书面催告留证，再向街道办、住建部门反映要求督促履职；部分地区的地方性法规规定了街道办代为召集的机制。

问：表决票到底按全体业主算，还是按参与表决的业主算？ 答：按参与表决的算，但要先过参与门槛。现行规则是「双三分之二参与＋分档通过」，分母是实际参与表决的面积和人数。拿全体业主做分母算通过率，是老算法。

问：我没投票、甚至投了反对票，决议对我有效吗？ 答：有效。第二百八十条第一款明确决定对业主具有法律约束力。不服只能依法请求法院撤销，且要在一年内提出；自己贴告示宣布「本决议对我无效」不产生法律效果。

问：一个小区能不能成立两个业主大会，各管一半？ 答：不能。条例第九条是一个物业管理区域成立一个业主大会。真要分开，前提是依法调整物业管理区域的划分。