物业费

一句话定义：物业费是业主依物业服务合同约定，为物业服务人提供的建筑物及其附属设施维修养护、环境卫生和秩序管理等服务所支付的对价；只要物业服务人已按约定和有关规定提供服务，业主就不得以未接受或者无需接受服务为由拒付。

适用条件

一、交费义务来自约定，不是来自「我住没住」。 第九百四十四条第一款第一句：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。义务的产生基础是合同，不是实际受益。这决定了后面所有争议的走向：业主不能用「我不需要这项服务」消灭义务，只能用「你没按约定提供服务」对抗。前者是单方意愿，后者是对方违约。

二、即使未接受或无需接受，也不能拒付。 同款第二句是全篇最硬的一句：物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。它针对的正是生活中最常见的说法：房子空着没人住、一楼从不坐电梯、车位空着不用、常年在外地。这些都属未接受或无需接受，不构成拒付理由。原因在于物业服务面向整体、不可分割：电梯要运行、门禁要值守、绿化要养护，成本不会因为某一户不用而减少。

三、空置房要分清「已交付」与「未交付」，这是本篇最重要的一条界线。 《物业管理条例》第四十一条第二款：已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。它限定的是「尚未出售」与「尚未交给物业买受人」两种情形，指向建设单位的交费义务，而不是业主的义务。反过来推：房屋已交付给买受人，即使一天没住，交费义务也在业主身上。实务中争议最多的是交付认定：开发商通知交房、业主因质量问题拒绝收房、钥匙由物业代管、房屋存在影响居住的缺陷，都会影响交付是否完成。

四、逾期不付，物业服务人须先催告。 第九百四十四条第二款给了物业一条清晰路径：催告在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，可以提起诉讼或者申请仲裁。合理期限法律没有定天数，实务中通常结合欠费金额、催告方式、业主回应判断，一个月以上较为常见，但无硬标准。催告同时也是诉讼时效中断的证据，时效规则见诉讼时效。

五、★★绝对禁止以断水、断电、断热、断燃气催费。 第九百四十四条第三款：物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。这一款是民法典新增的明文禁止，性质上是效力性禁止：无论合同有无约定、业主有无签字同意、欠了多少、欠了多久，物业都不能用这四种方式施压。合同里写「欠费超过三个月物业有权停水停电」的条款，因违反该款而无效。要区分两种情形：一是因业主欠缴水电费本身，供水供电单位依供用合同采取的措施；二是物业以停水停电为手段催收物业费。后者一律违法，前者与物业费无关。

六、由物业使用人交费的约定，牵出「业主连带」这个只有条例才有的规则。 《物业管理条例》第四十一条第一款后段：业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。这条规则在民法典第九百四十四条里找不到对应表述——民法典只规定业主应当按照约定支付，没有规定业主对使用人的欠费承担连带责任。也就是说：条例有、民法典无。由于条例是现行有效的行政法规，实践中法院仍多援引该条判业主连带，但写作与主张时必须把来源说清楚，不能写成民法典规定连带。连带责任的结构见按份之债与连带之债。

七、收费标准由合同约定，但要遵循法定原则。 《物业管理条例》第四十条：物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。该收费办法即《物业服务收费管理办法》（发改价格〔2003〕1864 号），规定了政府指导价与市场调节价的适用范围、成本构成与公示要求。它属部门规范性文件，不在法规库中，援引时应写全名称与文号。

八、擅自扩大范围、提高标准、重复收费，业主可抗辩并要求退还。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条给了两条救济：物业服务人违反合同约定或者法律法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，法院应予支持；业主请求退还已经收取的违规费用的，法院也应予支持。这一条把违规收费与欠费分开：前者是物业违约，后者是业主违约，两者可并存，也可抵销。

法条依据

与相邻概念的区别

这张表的用法是先定位「房子在谁手上、交付了没有」，再找依据。第一、二行差别只在居住状态，法律后果相同；第三行是唯一能把交费义务推给建设单位的情形，门槛是未出售或未交付；第四行涉及两个主体，业主与承租人的约定只是内部约定，对外仍要承担连带交纳责任。还有一种常被混淆的费用：供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等费用，依《物业管理条例》第四十四条第一款应由这些单位向最终用户收取，物业受托代收时不得收取手续费等额外费用——它们不是物业费，不能混在物业费账单里一并主张。

实操指引

• 先核对收费的依据与标准。把物业服务合同、前期合同、当地收费办法与备案材料放在一起看：收费项目是否在合同里、标准是否与备案一致、计价是按建筑面积还是按户。判断涨价是否合法，见物业费能随便涨吗？物业费的构成是什么。
• 房子空着的，先确认交付节点。查交房通知书、验房单、钥匙交接记录；尚未交付的，交费主体是建设单位，可书面要求建设单位与物业厘清，不要替建设单位垫付后再去追。相关判断见房屋空置没人住，还要交物业费吗？。
• 被断水断电的，第一时间固定证据：拍摄断水断表现场、保存物业通知或短信、记录停供起止时间、留存沟通录音；随后向住建部门与价格主管部门投诉。路径见物业以停水停电催缴物业费：违法吗、怎么投诉。
• 遇到单方涨价通知，先书面异议，再按原标准交费并保留凭证，避免被认定欠费。涨价属合同内容变更，须协商一致。做法见物业费涨价，业主能不能拒绝、怎么拦。
• 房子出租的，在租赁合同里写清物业费由谁承担、以什么凭证结算，并约定「承租人逾期交费时业主可代缴并向其追偿」。规则见租的房子物业费该谁交：租赁约定与业主连带责任。
• 买二手房的，过户前到物业查欠费并索取结清证明。历史欠费见买了二手房，原业主欠的物业费、水电费要向新业主追讨吗？。

常见问题

问：房子买了三年一直没住，物业费能不能不交？ 答：只要房屋已经交付给你，就不能以未入住为由拒付。少数地方性规定对连续空置一定期限的住宅设有减免政策，但适用范围与条件各不相同，不能当作全国通行规则，具体以当地规定和合同约定为准。

问：开发商还没交房，物业却来找我收物业费，怎么办？ 答：《物业管理条例》第四十一条第二款规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业费由建设单位交纳。你可以书面回复物业，说明房屋尚未交付、交费主体是建设单位，并要求其与建设单位结算，同时保存交房通知、验房记录等材料。

问：物业把我家水电停了催物业费，我可以怎么做？ 答：这是第九百四十四条第三款明文禁止的行为。先取证（现场照片、停供时间、物业通知），再向住建部门与价格主管部门投诉；因停水停电造成的实际损失，可以主张赔偿。切勿以自行破坏水电设施的方式对抗。

问：房子租出去了，租赁合同写明物业费由租客交，我还要负责吗？ 答：《物业管理条例》第四十一条第一款后段规定，业主与物业使用人约定由使用人交费的，从其约定，业主负连带交纳责任。要注意这条规则出自行政法规，民法典第九百四十四条没有规定连带责任。实践中法院多援引条例判业主连带，所以不能仅凭一纸租赁约定就完全脱身。