买了二手房，原业主欠的物业费、水电费要向新业主追讨吗——先给结论。原则上不用：物业费是原业主与物业公司之间的合同之债，水电费是原用电用水人与供水供电企业之间的债务，具有相对性，不随过户当然转移。但物业、水电单位常以“不结清旧欠就不办交房、过户”施压，被迫垫付的新业主可依买卖合同向原业主追偿。
先说结论
① 债务有相对性——物业费、水电费的债务人是当时的业主、用电用水人，不随过户转移； ② 谁欠谁还——原业主持有期间欠的费用由其承担； ③ 现实风险——物业、水电单位常以“不结清不办交房、过户”施压垫付； ④ 垫付可追偿——新业主垫付后，可依买卖合同约定向原业主追偿； ⑤ 事前防范——签约时查清欠费、约定由卖方结清、交房时抄表并索要结清证明。
一、先看法律定性：这笔债到底是“谁的债”
物业费属物业服务合同项下的债务，当事人是业主与物业公司。谁是“业主”以不动产登记为准——过户前登记在册的是原业主，其持有期间欠下的物业费，就是对物业公司的债务。
水电费同理：付费义务人是当时的用电用水人即原业主，不是后来买房的你。
归结为一条基本规则——合同的相对性：
- 《中华人民共和国民法典》第四百六十五条
- 第四百六十五条 依法成立的合同，受法律保护。
- 依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。
原业主与物业、供水供电企业之间的合同只约束他们双方，新业主不是当事人，原则上不为旧欠买单。
二、为什么说“原则上不向新业主追讨”
过户后，物业、供水供电合同对新业主产生约束力，此后费用由新业主承担；但此前的旧欠债务人仍是原业主。物业若起诉新业主清偿旧欠，新业主可以“债务具有相对性、自己并非债务主体”抗辩。
过户时间点是分界线：之前欠的归原业主，之后欠的归新业主，交房时把时间点、表读数固定清楚很关键。
三、现实中的“拦路”：不结清旧欠不让交房
法律上不追讨不等于现实不麻烦。办理入住、开通或过户时，物业、水电单位常以“先结清旧欠”为条件，新业主通常有两条路：
- 拒绝承担：旧欠的债务人是原业主，你有权拒绝买单；
- 先垫付后追偿：为尽快入住垫付的属自愿清偿，不等于认可债务，事后可依购房合同追偿；
- 特别提醒：合同写明“交房前欠费由买方承担”或出具了书面承担承诺的，另当别论，需按约定履行。
四、新业主的正确做法
① 签约前核查欠费：到物业、供水供电企业查询有无欠费及金额；
② 合同写明责任：约定交房前的物业费、水电费由卖方结清，并约定违约责任和尾款抵扣；
③ 交房时抄表确认：对水电气表读数和物业费余额逐项抄录、拍照，双方签字；
④ 索要结清证明：要求卖方提供物业、水电结清凭证，或从尾款中预留“欠费保证金”；
⑤ 垫付后追偿：若被迫垫付，保留全部凭证，依合同向卖方追偿。
常见问题
房子已过户到我名下，物业公司找我要原业主的欠费，我必须交吗？
原则上不必。物业费债务人是原业主，具有相对性，不随过户转移；但你在购房合同或书面文件中同意承担的另当别论。
物业说“不结清旧欠就不给我办入住、通水电”，合法吗？
无权。物业不得以原业主欠费为由拒绝新业主入住或停水停电，纠纷应通过合法途径解决。
我垫付了原业主的物业费，怎么要回来？
保留垫付凭证，依买卖合同向卖方追偿；合同没有约定的，也可就已代为清偿部分主张返还。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第九百三十九条
- 第九百三十九条 建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。
- 《中华人民共和国民法典》第九百四十四条
- 第九百四十四条 业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
- 业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。
- 物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。
- 《中华人民共和国民法典》第六百四十八条
- 第六百四十八条 供用电合同是供电人向用电人供电，用电人支付电费的合同。
- 向社会公众供电的供电人，不得拒绝用电人合理的订立合同要求。
- 《中华人民共和国民法典》第六百五十六条
- 第六百五十六条 供用水、供用气、供用热力合同，参照适用供用电合同的有关规定。
- 《物业管理条例》第四十一条
- 第四十一条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
- 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
一句话总结
买了二手房，原业主欠的物业费、水电费原则上不向新业主追讨——债务具有相对性，不随过户转移。被要求垫付时，保留凭证再依购房合同向原业主追偿。省心的做法是签约前查清欠费、约定由卖方结清、交房时抄表并索要结清证明，把“旧欠”挡在交房之前。
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