房子租出去了，物业费该谁交？默认是业主交；约定由租客交的，从其约定，但业主仍要负连带交纳责任——租客跑了，物业照样能找你。把房子租出去不等于把物业费义务一并转出去，弄清规则能避免"租客住着、账单飞来"的被动局面。
先说结论
三层结构：①业主应当按照物业服务合同约定交纳物业费，这是法定义务（民法典第944条）；②业主与租客（物业使用人）约定由租客交纳的，从其约定，但业主负连带交纳责任（物业管理条例第41条）；③物业不能采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。 关键：约定能改变"谁来付钱"，改变不了"谁最终兜底"。
一、法律规定怎么分工
- 业主是第一责任人：物业服务合同的相对方是业主和物业，业主按约交纳物业费，这是条例第41条第1款明定的义务。
- 内部约定有效：租赁合同里写明"物业费由租客承担"的，在业主和租客之间有效，租客应当照付；但这个约定对物业没有对抗力，租客欠费时物业仍可向业主主张。
- 连带责任的范围：物业可以要求业主补缴租客欠付期间的物业费，业主先交，再凭租赁合同向租客追偿。
- 空置与未交付：已竣工但尚未出售或尚未交给买受人的物业，物业费由建设单位交纳；房子卖给你之后空着不住，是你的事（相关话题参阅文末链接）。
二、物业催费的合法路径与边界
催告
业主或租客逾期不交，物业先书面催告在合理期限内支付。
诉讼或仲裁
合理期限届满仍不支付的，物业可以起诉或申请仲裁，可把业主与租客一并列为被告主张连带责任。
禁止的手段
停水停电停气、堵门禁、扣快递，都不允许，业主可据此维权。
物业的对应义务
物业按约定和规定提供了服务，业主不得以"我没享受到"或"我不需要"为由拒交——这点对自住业主同样适用。
三、租赁合同的写法建议
出租房子时建议在租赁合同里写清四点：①物业费、水电燃气费、车位费由谁承担，计费起止时间；②物业费随租金一并支付的，写明支付时间和凭证提交义务；③押金条款——租客欠付物业费的，业主可从押金中抵扣并要求补足；④违约责任——租客拖欠物业费达到一定金额或期限的，业主有权解除合同或要求违约金。收房、退租时双方一起到物业结清费用并书面确认，避免退押金后再扯皮。
物业能不能直接起诉租客要物业费？
有约定由租客交纳的，物业可以依法向租客主张；约定不明或没有约定的，物业应向业主主张，业主再向租客追偿。实践中物业常把两者一并起诉，法院按连带责任处理。
租客说"我又没签物业服务合同，凭什么我交"？
业主与租客在租赁合同中约定由租客承担物业费的，租客按约定负有支付义务；拒不支付的，业主承担连带责任后可凭合同向租客追偿，并按约定从押金抵扣。
- 《中华人民共和国民法典》第944条
- 第九百四十四条 业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
- 业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。
- 物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。
- 《物业管理条例》第41条
- 第四十一条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
- 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
一句话：物业费法定主体是业主，约定租客交的业主负连带责任，兜底的永远跑不了。相关情形还可参阅房子空着没人住，还要交物业费吗、物业费能否拒交与租期到了没搬，房东也收了房租，算续租吗。
以上内容为一般性法律知识分享，不构成正式法律意见；具体案件请结合证据情况咨询执业律师。