小区的水不是从水厂直接流到你家龙头的，中间要经过市政管网、小区总表、泵房水箱、立管——这一段就是老百姓说的二次供水，法条里叫「调压调蓄设施」和「共有供水设施」。二次供水水箱谁来洗、水费谁来定，过去基本是物业一句话说了算。2026 年 6 月 1 日《供水条例》施行，共 50 条，第一次把这一段的责任主体、清洗消毒、水质水压、收费口径写成行政法规；叠加仍然有效的《物业管理条例》（2018 年 3 月 19 日施行，共 67 条）与《中华人民共和国民法典》，业主终于有了可以指名道姓去问的对象。
- 设施归属：新建居民住宅的共有供水设施、政府组织改造后的共有供水设施，依法交由供水单位运行维护；其余老小区由政府组织逐步移交，移交后运行维护费用按国家有关规定执行（《供水条例》第二十九条）。
- 清洗与检测：条例层面只写「定期」，具体频次落到地方规定，多数城市的口径是每半年至少清洗消毒一次、定期检测水质并向业主公示；不洗、不检测、不公示都有对应罚则。
- 水费与责任：水价由政府价格主管部门定，供水单位向最终用户收取，物业代收不得收手续费等额外费用；水压低、水发黄先看设施归谁管，再用书面报修和检测报告把责任锁死。
一、先把「二次供水」翻译成法条里的词
结论：2026 年 6 月 1 日起，新建小区的共有供水设施必须依法交给供水单位运行维护，老小区是「逐步」移交；移交之前谁修谁管，看设施归属和物业服务合同，不看物业的口头说法。
日常说的二次加压、楼顶水箱，在《供水条例》里有三个正式名字：调压调蓄设施（第十六条最后一款，指把管网水调压调量后再送到用户的设施）、共有供水设施（第十六条第三款，业主共有的那一类，不是物业私产）、运行维护单位（交出去是供水单位，没交出去是业主委托的物业）。
- 《供水条例》第十六条供水主管部门应当按照国家有关标准要求，统筹区域集中调压调蓄设施建设工作。
- 新建、改建、扩建建设工程对供水水压要求超过供水管网服务压力的，由建设单位配套建设调压调蓄设施。
- 居民住宅建筑区划内业主共有的调压调蓄设施及其他共有供水设施（以下统称共有供水设施），不符合有关规定和国家有关标准要求的，县级以上地方人民政府应当依法有计划地组织实施改造。
- 本条例所称调压调蓄设施，是指用于将供水管网中的水调整水压、水量后再输送至用水单位和个人（以下统称用户）的供水设施。
- 《供水条例》第二十九条新建居民住宅的共有供水设施以及地方人民政府组织实施改造后的居民住宅的共有供水设施，依法交由供水单位负责运行维护。对前述规定以外的居民住宅的共有供水设施，县级以上地方人民政府应当组织逐步将其依法交由供水单位负责运行维护。居民住宅共有供水设施交由供水单位负责运行维护的，运行维护费用按照国家有关规定执行。
- 居民住宅以外的其他建筑物配套建设的调压调蓄设施等供水设施委托供水单位负责运行维护的，运行维护费用由委托方承担，不得计入供水成本。
- 调压调蓄设施的运行维护应当符合国家有关规定和技术规范。有关运行维护单位应当建立完善管理制度，定期进行清洗消毒、水质检测并公开水质信息，确保水质、水压符合国家有关标准。
第二十九条拆开是三句话。第一句硬性移交：新建住宅的共有供水设施、政府组织改造后的共有供水设施，「依法交由」供水单位运行维护，不是「可以协商」——2026 年 6 月 1 日之后新交付的楼盘，开发商把泵房钥匙自己攥着、或者顺手交给关联物业，都不符合这条的安排。第二句软性移交：前两类以外的住宅由政府组织逐步移交，这是条文的软肋，你没法要求供水企业下月就来接管，但可以要求政府把本小区列入改造移交计划（第十六条第三款）。第三句是钱：移交后的费用「按照国家有关规定执行」，是计入水价还是财政补贴各地口径不同；但第二款有条硬规定，非住宅委托运维的费用由委托方承担、不得计入供水成本。
判断自家属于哪一类，看三样：交付时间、有没有做过供水设施改造、水费账单的收款方是谁。收款方是自来水公司，基本可认定已移交；是物业，多半还在代收。移交扯皮常卡在资料上，泵房图纸、设备清单不在，供水企业不愿接，套路和物业公司被换掉却拒不移交资料一样。过了水表的管道、龙头属用户自己（第二十四条），原文在法规库核对。
二、水箱多久洗一次、谁洗、要不要公示
结论：《供水条例》只写「定期」，没写数字；具体频次落到地方性法规和技术规范，多数城市的口径是每半年至少清洗消毒一次、定期检测水质并向业主公示——物业拿不出记录的，就是没洗。
这是全篇最容易被糊弄的一节，物业最常用的话术是「我们每年都洗」，但你要的是纸。国家层面的义务在第二十九条第三款：建制度、定期清洗消毒、检测水质、公开信息，四个动作一个不能少，唯独「定期」是多久留给了地方。
- 《安阳市城镇居民二次供水条例》第十七条城镇居民二次供水设施运行维护管理单位应当建立健全运行维护管理工作制度、服务规范和安全操作规程，并遵守下列规定：
- （一）配备专（兼）职管理人员；
- （二）避开用水高峰期蓄水；
- （三）定期巡检，保障城镇居民二次供水设施正常运行，发生故障及时抢修；
- （四）定期对水池（箱）等各类储水设备进行清洗消毒，每半年不得少于一次；
- （五）定期进行水质检测，每季度不得少于一次，检测结果向用户公示；
- （六）定期进行水压检测，每半年不得少于一次；
- （七）建立运行维护管理档案，对运行情况、故障处理、清洗、消毒、检测、更新改造等逐一记录归档，并向当地供水主管部门和卫生健康主管部门备案；
- （八）制定突发事件应急处置预案并定期组织演练；
- （九）处理对城镇居民二次供水设施管理的投诉；
- （十）法律、法规规定的其他要求。
- 《渭南市城镇居民二次供水条例》第二十条二次供水设施运行维护管理单位应当每半年对供水设施清洗消毒，并委托有资质的单位对水质进行检测，保障二次供水水质符合国家规定的生活饮用水卫生标准。
- 水质检测结果应当在水质检测机构签发之日起7个工作日内向二次供水设施所属的住宅区或者单位公布，同时上报供水、卫生健康行政主管部门。
- 《物业管理条例》第四十四条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。
- 物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。
两份地方条例隔着一个省，口径几乎一样：清洗每半年不少于一次，检测每季度或每半年一次，报告要公示并上报。可见「半年一洗」不是哪个物业的良心，是行业普遍标准；本地另有专项规定的以本地为准，没有的就按物业服务合同和卫生规范主张。
合格的清洗记录至少六项：日期时段、作业单位与人员、消毒剂名称与浓度、清洗前后水箱内部照片、带资质认定标志和采样点位的水质检测报告、停水降压通知记录。缺照片缺报告的「记录」，等于没洗。
罚则也要知道。《供水条例》第四十三条把未按规定运行维护、未检测水质、压力不达标都列为违法情形，5 万元以下起步，后果严重的 5 万至 50 万，第二款还明确覆盖调压调蓄设施；地方罚则更直接，安阳那部条例规定未按规定清洗消毒、检测水质的，警告并处五千至五万元罚款。
物业不洗，业主有四步可走。第一步书面查询，依据是《物业管理条例》第六条——业主对共用部位、共用设施设备的使用情况享有知情权和监督权，微信文字也行，但要写成能截图的形式，给七日答复期，留证方式见物业服务不合格怎么留证。第二步投诉，水箱不洗找供水主管部门（多数城市是住建或水务局），水质异常找疾控部门，两条线可同时走，流程见物业纠纷维权流程。第三步诉讼，可依《民法典》第二百八十七条请求物业承担民事责任，也可依《物业管理条例》第三十五条主张违约，胜负手不在法条在证据。第四步，把清洗费和维修资金分开：日常清洗属物业服务成本，含在物业费里不能另收钱；水箱锈穿、泵组更换才涉及专项维修资金，见维修资金申请流程。
三、水费谁定、谁收：直抄到户与物业代收的界线
结论：水价由政府价格主管部门定，供水单位向最终用户收取；物业可以代收，但手续费、损耗费、加压费一分都不能加，加了就是违规收费，业主可以拒付并要求退还。
价格谁定？《供水条例》第二十五条：用户应当按照结算计量器具出具的数据和水价标准按时缴纳水费。这里的「水价标准」是政府定价，不是物业贴的通知；第二十六条把定价权交给国务院价格主管部门会同住房城乡建设主管部门，居民生活用水实行阶梯水价。物业既没有定价权也没有加价权。
谁收？《物业管理条例》第四十四条第一款用了「应当」：供水、供电、供气、供热等单位应当向最终用户收取有关费用；第二款堵住加价空间：物业接受委托代收的，不得向业主收取手续费等额外费用。「等额外费用」是口袋，把各种名目都装进去了。
常见名目逐个看。手续费、代办费、跑腿费明文禁止。损耗费、总分表差额最常被拿来加价，差额来源是漏损和计量误差，而第二十八条第二款把控制漏损写成供水单位的义务——义务在谁，成本就不能简单按吨摊给业主；合理做法是要求公开总表水量、户表水量之和、差额比例和计算方式，先查漏再谈分摊，方案还要经业主共同决定。加压费本质是电费和设备维护费：已移交的按国家有关规定执行，物业再收一遍没有依据；未移交的属物业服务成本，除合同明确约定单列且经业主共同决定外不能按吨加价。押金、保证金、最低消费没有法规依据。把水费和物业费捆绑、不交物业费就不给充水卡，撞上《民法典》第九百四十四条第三款，见物业停水停电催缴物业费。
违规收费的后果，司法解释写得很直接。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：物业服务人违反合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持；请求退还已收取的违规费用的，人民法院应予支持。多收的可以拒付，已交的可以要回来。举报三条线可并行：市场监管 12315、发改部门价格监督检查机构、供水主管部门，材料准备见消费投诉流程，物业类通用问题见物业与业委会问答。
四、水压低：顶楼没水、高峰没水，先看卡在哪一段
结论：市政管网压力不足找供水单位，小区泵房、水箱、立管的问题找运行维护单位；不管找谁，第一步都是书面报修并要求测压记录，因为压力数据在对方手里。
顶楼住户最熟悉的场景：晚上七点到十点水龙头只剩一条线，热水器打不着火，白天正常。这种「高峰没水、平峰有水」，八成不是市政管网的问题，而是小区内部加压能力不足或泵组控制逻辑有问题。
| 现象 | 大概率卡点 | 找谁 |
|---|---|---|
| 全小区、低峰也压力偏低 | 市政管网服务压力不足 | 供水单位 |
| 只在高楼层、用水高峰出现 | 泵组选型偏小、变频失灵、水箱液位过低 | 运行维护单位 |
| 某一栋、某一单元 | 立管结垢、阀门半开、局部漏点 | 运行维护单位 |
| 只有自己家 | 表后管道、角阀、龙头滤网 | 业主自己 |
找错对象，一句「这不归我们管」就能把你挡回来半年。压力有硬指标：《供水条例》第四十三条第（五）项把「供水管网的压力不符合国家规定的标准」列为供水单位的违法情形；第二十九条第三款要求运行维护单位确保水压符合国家标准。市政侧不达标罚供水单位，小区侧加压不到位罚运维单位。
举证要说透。业主不需要证明「压力为什么低」，只需证明「水确实长期不正常」：连续多日同一时间接水的视频带时间水印、洗衣机龙头上的机械压力表读数照片（几十块钱一只，比「感觉很小」有力）、带工单号的报修记录、邻居联名说明。反过来，泵房运行记录、压力监测数据全在运维单位手里，书面要求提供而不提供，投诉和诉讼中都可以主张对其不利。
路径按顺序走。先找物业书面报修，写明「请于三日内排查并书面答复原因」，物业有协助安全防范和应急处置的义务（《物业管理条例》第四十六条）；同步打供水企业客服要工单号；再向供水主管部门投诉（《供水条例》第二十七条）；最后 12345，它不是法律程序，但会派单到具体部门并计考核。
如果是设计缺陷——泵组选小了、小区扩建后用水户数翻倍——修解决不了只能改造（第十六条第三款）。把问题打包成材料，通过业委会或社区申请列入改造计划，业委会还没成立的先看业主委员会成立流程。
五、水发黄、有异味、水表空转：先留证，再谈钱
结论：先固定「水确实有问题」这个事实，再谈减免和赔偿：留样、录像、书面报修、索要检测报告当天做完；水质不达标可以主张减免水费和实际损失，人身损害要另外证明因果关系。
水发黄是最典型的「说不清」纠纷：业主说黄，物业说正常，供水企业说管网水合格，最后不了了之。破局只有一个办法，把「黄」变成可验证的物证。
录像：关水静置十分钟，用透明玻璃杯接水，背后垫白纸，手机横屏拍，画面里同时出现水杯和时间，连拍三天——它证明的不是水质不合格，而是异常持续存在。留样：干净矿泉水瓶接满拧紧，标签写清采样时间、地点、采样人，冷藏保存。书面报修：微信文字、APP 工单都行，写具体——某日某时起厨房冷水龙头出水呈黄色，静置后有沉淀，请排查并书面答复。索要检测报告：第十九条要求供水单位公开水质检测信息，第二十一条要求定期检测原水、出厂水、管网水，二次供水这一段则由第二十九条第三款要求运维单位定期检测并公开。看三样：采样点是否含本小区、检测时间、项目是否含色度、浑浊度、臭和味、肉眼可见物、余氯、菌落总数、总大肠菌群。报告是两年前的等于没有，拿不出来可自行委托有资质机构采样检测，费用先垫、之后作为索赔依据。
责任按位置分：表后管锈蚀归业主，楼内立管锈蚀、水箱淤泥被搅起来、刚洗完水箱没冲洗干净，都归运维单位，最后一种还能要求其承担冲洗管道费用。
能不能少交水费？法理上通。《民法典》第六百五十六条规定供用水合同参照适用供用电合同，第六百五十一条规定未按质量标准供电造成损失应当赔偿；你交的是合格自来水的钱，供的是不合格的水，可以主张减免对应期间水费、赔偿实际损失（桶装水票据、滤芯更换记录、冲洗管道费用）。但两点要清楚：减免不会自动发生，得主张、得举证；「水黄」和「水不合格」不是一个概念，颜色异常而指标合格很常见，这时主张重点放在服务瑕疵和告知义务上。
身体不适能不能索赔？可以，门槛高：水质检测不合格或疾控结论、就诊记录能对应症状和时间、排除其他感染源，三样同时成立才行。单户维权难，整栋楼集中出现时走疾控调查和行政投诉、形成官方结论再谈赔偿，效率高得多，责任划分可参照孩子在小区里受伤，物业要负责吗。
水表空转另说。关户内总阀看表还走不走：还走说明表后有暗漏，不走说明是水表或压力波动，可申请检定，不合格可要求退费换表（第十八条要求「计量准确」）。
六、停水：提前多久通知、抢修多久到位、欠费能不能停
结论：计划停水要提前 24 小时公告或书面通知，紧急抢修可以边修边通知；欠费停水必须先催告、给合理期限、按国家规定程序办，而物业任何时候都没有停水的权力。
规则分三层。计划停水要求提前 24 小时公告或书面通知，严格控制时长和范围，影响较大的还要报主管部门批准并安排临时供水。紧急停水可以边抢修边通知，但必须同时向主管部门报告——「同时」是核心，不是修完再告诉你。欠费停水要绕到《民法典》：第六百五十六条让供用水参照供用电，第六百五十四条要求先催告、给合理期限、按国家规定程序中止并事先通知，少一步就是违法停水。
- 《供水条例》第二十一条供水单位应当按照国家规定和有关标准要求的检测指标、检测频率和检测方法，定期检测原水、出厂水和管网水的水质，保证供水水质符合国家生活饮用水卫生标准。
- 供水单位发现原水水质不符合国家有关标准的，应当及时采取相应措施，并向供水主管部门报告。供水主管部门应当及时通报生态环境、疾病预防控制等有关部门，有关部门应当及时核查处理。
- 省级以上人民政府供水主管部门会同有关部门健全供水水质监测体系。
- 《供水条例》第二十三条供水单位应当保持不间断供水。因工程施工、设备维修等原因确需临时停止供水的，供水单位应当提前24小时向社会公告或者书面通知用户，并严格控制停水时长和范围；停止供水影响较大的，应当报经供水主管部门批准，并采取提供临时供水等措施，保障居民基本生活用水。
- 因自然灾害或者事故灾难等紧急情况，不能依照前款规定提前通知用户的，供水单位应当在抢修的同时通知用户，并向供水主管部门报告。
- 临时停止供水可能影响消防灭火救援的，供水单位应当提前通知当地消防救援机构。
- 《供水条例》第二十七条供水单位应当建立供水服务质量投诉处理机制，及时妥善处理用户反映的供水服务质量等问题，并向用户反馈处理结果；用户对处理结果不满意的，可以向供水主管部门投诉，供水主管部门应当及时作出答复。用户也可以就供水服务质量等问题直接向供水主管部门投诉。
- 《供水条例》第四十三条供水单位有下列情形之一的，由供水主管部门责令改正，可以处5万元以下的罚款；拒不改正或者造成严重后果的，处5万元以上50万元以下的罚款：
- （一）不具备本条例规定的条件从事供水经营和服务；
- （二）未遵守供水有关服务标准、规范、要求；
- （三）未按照规定检测原水、出厂水、管网水的水质；
- （四）发现原水水质不符合国家有关标准的，未采取措施或者未向供水主管部门报告；
- （五）供水管网的压力不符合国家规定的标准；
- （六）擅自停止供水，或者确需临时停止供水时未向社会公告或者书面通知用户；
- （七）未按照规定对其管理的供水设施进行运行维护；
- （八）在供水设施发生故障后未及时抢修。
- 调压调蓄设施的运行维护不符合国家有关规定和技术规范的，由供水主管部门、疾病预防控制部门按照职责分工，依照前款规定予以处罚。
- 供水单位使用不符合国家卫生标准和卫生规范或者未依法取得卫生许可的涉及饮用水卫生安全的产品的，由县级以上人民政府疾病预防控制部门责令改正，可以处5万元以下的罚款；拒不改正或者造成严重后果的，处5万元以上20万元以下的罚款。
- 《中华人民共和国民法典》第六百五十六条供用水、供用气、供用热力合同，参照适用供用电合同的有关规定。
- 《中华人民共和国民法典》第六百五十一条供电人应当按照国家规定的供电质量标准和约定安全供电。供电人未按照国家规定的供电质量标准和约定安全供电，造成用电人损失的，应当承担赔偿责任。
- 《中华人民共和国民法典》第六百五十四条用电人应当按照国家有关规定和当事人的约定及时支付电费。用电人逾期不支付电费的，应当按照约定支付违约金。经催告用电人在合理期限内仍不支付电费和违约金的，供电人可以按照国家规定的程序中止供电。
- 供电人依据前款规定中止供电的，应当事先通知用电人。
抢修时限要说明白：条例只写「及时」，没写具体小时数，第四十三条第（八）项把「故障后未及时抢修」列为违法情形。地方规定常见「接到报修后若干小时到场」，没有地方规定的，就用报修、到场、恢复三个时间点的记录主张延误不合理。
另一个高频场景：物业以停水催物业费。《民法典》第九百四十四条第三款是禁止性规定，不因合同约定而改变。遇到当天可做三件事：拍下停水阀门和通知，向社区街道反映，打 12345 并向供水主管部门投诉。取证和索赔见物业停水停电催缴物业费与家里突然停水、水龙头放出黄水，供水公司要不要提前通知、能不能索赔；供水安全更上位的标准体系，见饮用水供水安全与特殊水体六条。
七、今天就能做的五件事
结论：写一份书面查询函，把五件事一次问完，微信文字加 EMS 双轨送达，七天不答复就转主管部门——问的每一句都要能对应到条号。
不用等业委会成立，单个业主就能做。一是查近两年清洗消毒记录，看检测报告和清洗前后照片（第二十九条第三款）。二是查水质检测报告，看采样点、机构资质、检测项目（第十九条）。三是查水费账单构成，逐项对单价、水量、「损耗」「加压」「手续费」、总分表差额。四是书面要求答复，给七日（《物业管理条例》第六条）。五是向供水主管部门投诉并打 12345（第二十七条）。
可以直接照抄下面这段，微信发物业管家，同时打印一份用 EMS 寄物业公司注册地址：
本人系某小区某栋某单元某室业主。现依据《物业管理条例》第六条、《供水条例》第二十九条、第二十七条，请贵司于收到本函七日内书面提供以下材料：一、本小区二次供水设施（泵房、水箱、无负压设备）的运行维护主体及移交情况说明；二、近两年水池水箱清洗消毒记录，含作业单位、消毒剂名称与浓度、清洗前后照片；三、近四次水质检测报告，含采样点位与检测项目；四、本人近十二个月水费的计费明细，含单价、水量及各项附加费用的名称、依据和计算方式；五、泵房运行与压力监测记录中与本楼栋相关的部分。逾期未答复或答复不实，本人将向供水主管部门及市场监督管理部门投诉，并保留依法追究的权利。
内件品名写「二次供水资料查询函」，留好面单和签收记录；微信发的截长图，连发送时间一起存。材料整理对着物业服务纠纷证据清单逐项勾。单个业主发函物业大概率敷衍，真正管用的是「书面函 + 主管部门投诉 + 同楼栋联名」三件套，相邻纠纷思路见相邻关系。
- 确认自家属于移交前还是移交后：交付时间、是否做过供水改造、水费收款方是谁
- 近两年水箱清洗记录（日期、作业单位、消毒剂、照片）
- 近四次水质检测报告（采样点、机构资质、检测项目）
- 近十二个月水费账单逐项对照当地居民用水价格
- 报修记录（工单号、时间、对方回复）
- 水压异常视频与水表读数照片
- 书面查询函的微信截图与 EMS 面单
水箱从没见人洗，物业说「密封的不用洗」，对吗？
不对。第二十九条第三款要求定期清洗消毒、检测水质并公开信息，没有「密封免洗」的例外，水箱密闭也会沉积泥沙、形成生物膜。地方规定普遍每半年不少于一次，拿不出记录按未履行处理。
水费一直物业收，比隔壁小区高两毛，能拒交吗？
可以就加价部分拒付，不能整体拒交。水价由政府定，物业只有代收权，《物业管理条例》第四十四条第二款禁止收手续费等额外费用。按政府价格交纳本金，超出部分书面异议并举报。
老小区没移交，是不是只能认物业？
不是。移交前物业是运行维护单位，受第二十九条第三款约束，政府另有逐步移交和改造的义务。把设施状况、故障频次、水质问题整理成材料，通过社区和业委会申请列入计划。
水压低，物业和自来水公司互相推，怎么办？
要求双方各出数据。供水企业有管网压力监测记录，物业有泵房运行记录，一对就出卡点；自己装只压力表连续记录几天更硬。投诉找供水主管部门。
水黄了几天，检测说合格，还能减免水费吗？
可以主张，但落点要换。检测合格说明不构成水质不符合标准，明显色度和异味属服务瑕疵，可要求减免对应期间水费并赔偿实际支出。
欠了两个月水费，供水公司能直接停水吗？
不能。参照《民法典》第六百五十四条，须先催告、给合理期限、按国家规定程序中止并事先通知，缺一步都属程序违法，可要求恢复供水并主张损失。
规则其实已经清楚：设施有归属，清洗有频次，水质有标准，收费有定价权，投诉有出口。难的不是法条，是你手上有没有那几张纸——清洗记录、检测报告、报修工单、缴费凭证。四样凑齐，物业的态度会变。更多场景到房产物业栏目翻，公用事业收费的疑问见公用事业常见问答。
延伸阅读
以上内容为一般性法律知识分享，不构成正式法律意见；具体案件请结合证据情况咨询执业律师。