业主委员会成立与换届全流程
按步骤走 · 材料一次备齐 · 每个期限都有法条依据
流程步骤
联合业主发起成立动议
先摸清本小区业主的意愿，找几个热心业主一起发起成立业主大会的动议，明确要解决的问题，比如物业费、公共收益或者换物业。人数和面积达到一定比例后就可以推进。
先把想解决的问题列清楚向街道办申请指导协助
到物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府和居民委员会说明情况，请求对成立业主大会给予指导和协助。这一步是法定要求，有了指导和支持，后面的筹备和备案会顺利很多。
先找对指导部门再往下走成立筹备组并公示名单
在街道办和居委会指导下成立首次业主大会筹备组，成员一般由业主代表、建设单位代表和居委会代表组成。筹备组名单要在小区显著位置公示，业主有异议的要及时处理。
名单要公示，异议要回应核对业主名册与表决权
筹备组要梳理业主名册，统计每户专有部分面积和业主人数，确定表决权基数。名册和面积数据是后面计算表决是否达标的基础，务必核对准确，避免因为数据出错导致决议被推翻。
面积和人数两本账都要准召开首次业主大会表决
按规定召开首次业主大会，对制定业主大会议事规则、管理规约和选举业主委员会等事项进行表决。业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二以上的业主参与表决。
表决门槛达不到决议就无效选举业委会并办理备案
首次业主大会选举产生业主委员会后，要在规定时间内向街道办事处、乡镇人民政府备案，凭备案材料刻制印章、开立账户。业委会成员名单和联系方式应当向全体业主公开。
不备案的业委会办事会受阻任期满组织换届改选
业主委员会任期届满前，要提前组织换届选举，成立换届筹备组，公示候选人名单，召开业主大会表决。新一届业委会产生后，及时办理工作交接和印章移交，避免出现履职空档。
换届要提前，别到期满才动材料清单
| 材料 | 说明 |
|---|---|
| 业主身份证明 | 身份证、不动产权证或者购房合同各一份 |
| 业主名册与面积表 | 每户专有部分面积和业主人数统计表 |
| 筹备组名单与公示 | 筹备组成员名单及公示照片 |
| 业主大会议事规则 | 议事规则和管理规约草案各一份 |
| 表决票与会议记录 | 表决票原件、签到表和会议记录 |
| 备案申请材料 | 备案申请书、成员名单、章程各一份 |
关键期限
| 事项 | 期限 | 依据 |
|---|---|---|
| 业主大会表决门槛 | 需专有部分面积和人数双三分之二以上参与 | 民法典 |
| 选聘解聘物业表决 | 需参与表决面积和人数四分之三以上同意 | 民法典 |
| 首次业主大会成立 | 自具备条件并经指导后及时组织召开 | 物业管理条例 |
法条原文
第二百七十七条 业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。
地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。
第二百七十八条 下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；
（七）改建、重建建筑物及其附属设施；
（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；
（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
第十条 同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
第二百八十条 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
第十三条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
第十六条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。
业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。
业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。
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