屋顶让人装了光伏，20 年合同签下去，卖房、拆迁、漏水怎么办

村干部领着业务员进院，摊开一张表格：屋顶闲着也是闲着，装上板子，一年给一千多块，二十年不变，签个字就行。很多人是这样签的字，签完才知道后面还有一串事：房子要卖、老人过世要继承、村里来了拆迁公告、屋顶开始漏水、台风把板子掀下来砸了邻居的棚。屋顶装光伏签20年合同有什么风险，业务员不会讲，答案在条款里。本篇依据 2021 年 1 月 1 日施行的《中华人民共和国民法典》、2010 年 4 月 1 日施行的《中华人民共和国可再生能源法》和 2018 年 12 月 29 日修正后的《中华人民共和国电力法》。

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一、合同封面上的名字不算数，钱往哪边走才算数

结论：屋顶光伏合同分三类：农户出屋顶、企业出钱并付租金的是租赁；农户自己签字贷款买设备的是融资租赁；双方按发电收益分成的是合作开发——认错一类，二十年的风险和退出方式全都会算错。

第一类，屋顶租赁。 农户交屋顶，企业建站、持有设备、自己卖电，每年或一次性给一笔租金，合同常叫“屋顶租赁及电站开发协议”。特征是农户一分钱不出、不背贷款，拿固定租金，在此关系里是出租人。

第二类，融资租赁或者分期买卖。 合同常叫“户用光伏电站购销合同”“光伏贷”，表面是“免费安装、发电收益抵设备款”，实质是农户以自己名义借钱买设备。特征是：借款合同上是农户签名，放款打到农户账户再转给企业，还款从农户卡里扣。设备坏了、企业跑路，贷款照样要还，逾期上征信。第七百三十五条的定义是：出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物，提供给承租人使用，承租人支付租金。风险见融资租赁是什么？承租人付不出租金，出租人能不能收回设备，文本可参照融资租赁合同。

第三类，合作开发或者合同能源管理。 农户出屋顶，企业出资金设备运维，收益按比例分，争的通常是发电量、电价、自用比例三个变量。

分辨只问四句：钱从哪里出？贷款合同上是谁的名字？设备所有权写谁？农户拿固定数还是比例？封面写“合作”、实质是农户只收固定租金、不参与经营、不担亏损的，就是租赁。

还有一道门槛：屋顶归谁。 自建房归建房人，兄弟共有、房本写别人名字的，签字的人未必有权处分。城郊统建楼和商品房的屋顶更麻烦：第二百七十八条规定，“改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”属于业主共同决定事项，要经参与表决面积和人数各四分之三以上同意。权属见楼顶平台、屋顶是顶楼的吗？能不能自己封起来用，表决比例见业主共同决定事项，老楼加装电梯，低层业主能反对吗是同一套逻辑。

二、二十年这条线：第七百零五条到底砍掉了什么

结论：民法典第七百零五条把租赁期限卡在二十年，超过二十年的部分无效；无效的只是超出的那几年，不是整份合同，农户既不能靠它把已经装好的电站整体推翻，也不能指望二十年后企业自动消失。

这条规则落到屋顶上，有四层含义，每层都跟直觉不一样。

第一层，二十五年的合同，超出的部分无效，前面仍然有效。 第一百五十六条规定，民事法律行为部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第二十一年到第二十五年对双方没有约束力，前二十年企业该付的租金要付。“超过二十年就全部无效”是误读。

第二层，到期后企业不搬怎么办。 第七百三十三条规定，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。到期后企业继续占着、农户也没吱声的，第七百三十四条规定原合同继续有效，只是变成不定期租赁，双方都可以随时解除，但要提前合理期限通知。

第三层，“续订二十年”是法律允许的。 第七百零五条第二款写明期满可以续订，只是自续订之日起不得超过二十年。“期满双方协商续签”合法；写“期满自动续期二十年、无需另行签字”就有问题，它把续订的意思表示提前透支了，争议时农户可以主张该条款不产生续订效力。

第四层，不是所有光伏合同都能套这一条。 被认定为合作开发、合同能源管理，共担风险共享收益，就不是租赁，抓手换成格式条款、显失公平、欺诈、根本违约解除。反之，名为合作、实为农户只收固定租金、不参与经营、不担亏损的，法院完全可能按租赁处理。判断标准是风险归谁，不是名字叫什么。租赁合同最长可以签多少年？和租赁期限把算法拆得更细，条文可在民法典法规页核对。

三、卖房、赠与、继承：买卖不破租赁能不能挡住新业主

结论：房屋过户不影响已经成立的屋顶租赁，新业主原则上要接着履行到期限届满；但这条只保护真正的租赁，不保护融资租赁、合作开发，也不保护合同里已经约定“转让即终止”的情形。

三个要件里最容易出问题的是“占有”。 第七百二十五条要求“承租人按照租赁合同占有”。光伏企业通常并不实际占有屋顶——装完就走，运维人员几个月来一次，屋顶还是农户在用。企业主张买卖不破租赁时，法院会问：你占有的是整片屋顶，还是仅在屋面架了设备。实践处理并不统一，最稳的做法是在房屋买卖合同里写清楚。

新业主能不能要求拆除，分四种情形。 真租赁且企业在占有使用，新业主须履行到期限届满；合同约定“转让时合同终止”的，属于约定的解除条件，可据此要求拆除；企业长期不付租金、不维修、失联的，可依第五百六十三条解除并要求拆除；没有书面合同、期限无法确定的，属于不定期租赁，任何一方都能随时解除。

卖房最容易踩的坑，是买方不知情。 合同里没提屋顶上还有二十年的电站，买方收房才知道，可以卖方隐瞒重要事实为由主张欺诈，依第一百四十八条请求撤销买卖合同，也可以依第五百七十七条主张违约要求减价赔偿。反之，合同里写明“屋顶已出租给某公司建站、租期至某年某月、租金归买方”，纠纷就消化在纸面上了。房屋租赁期间房东把房子卖了，租客还能继续住吗？和买卖不破租赁是同一套规则。

第七百二十六条还给了承租人优先购买权：卖房要提前通知，他可以同等条件先买。卖房前让对方出一份书面放弃声明，比事后解释省事。

赠与和继承不一样。 赠与过户同样发生所有权变动，第七百二十五条照样适用。继承是权利义务的概括承受：出租人死亡，合同由继承人继续履行，继承人取得收租权利，也承担维修义务，“老人走了合同就作废”是误解。

四、拆迁：补偿怎么分，“无条件拆除”条款算不算数

结论：拆迁补偿要按房和设备分开算：房屋和宅基地的补偿归农户，光伏设备本身和未到期收益的损失归企业；合同里“遇拆迁无条件拆除、损失自担”的条款，如果是企业单方拟定又没有提示说明，可以主张不成为合同内容或者无效。

第二百四十三条规定，为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和组织、个人的房屋以及其他不动产；征收集体所有的土地，应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用。第三百二十七条规定，因不动产被征收致使用益物权消灭或者影响行使的，用益物权人有权依据第二百四十三条、第二百四十五条的规定获得相应补偿。

补偿拆成三块。第一块是房屋：房屋价值补偿、宅基地补偿、搬迁费、临时安置费归房屋所有权人。企业不是被征收人，无权就房屋补偿主张份额，也不能代农户签协议。第二块是设备：设备是动产附合于屋顶不动产，归谁看合同约定。约定归企业的，设备重置价、拆除搬迁费归企业；约定归农户的，设备补偿归农户，但可能还有未结清贷款。归属没写清的，按第三百二十二条的兜底规则处理：有约定按约定，没有约定依法，法律没有规定的，按照充分发挥物的效用以及保护无过错当事人的原则确定——实务中法院很可能判设备归房主、由房主适当补偿。添附讲的正是这件事。

第三块是未到期收益损失。 企业常主张“还有十几年租期”，能不能拿到看三点：第五百八十四条规定赔偿额不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的损失；损失有没有被设备保险、政府补偿填补；合同有没有约定固定补偿标准。

“遇拆迁无条件拆除、损失自担”怎么打。 这类条款几乎都写在企业提供的格式合同里。第四百九十六条第二款要求提供格式条款一方以合理方式提示对方注意与对方有重大利害关系的条款，未履行提示或说明义务、致使对方没有注意或者理解的，对方可以主张该条款不成为合同的内容；第四百九十七条第二项规定，不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利的格式条款无效。对等的写法是：“拆迁时企业限期拆除、恢复屋面，房屋补偿归农户、设备补偿归企业，谁不配合谁承担因此减少的补偿”——这样的条款有效，签的时候就该照这个改。合同解除和合同解除全流程可以对照。

实操三件事。 拆迁公告一出，立刻用 EMS 给企业发书面通知，写明项目名称、征收范围、要求限期拆除并出具设备清点单，留面单和签收记录。不要自己先拆——擅自拆除可能被主张毁损设备，从有理变没理；催告后仍不拆的，报征收部门登记，在补偿测算中处理。不在空白协议和空白清点单上签字。补偿按权利归属分，不按谁先到场分，宅基地房屋被拆迁了，补偿款算遗产吗？和租的房子遇到拆迁，补偿款有租客的份吗讲的是同一条，完整流程见征地拆迁维权全流程。

五、漏水、压瓦、台风砸人：三条责任链，别混在一起

结论：屋顶漏水走施工质量责任，找安装和运维的企业修、企业赔；设备被台风掀翻砸伤人走物件致害责任，农户作为房屋所有人也可能被起诉，而且要先自证没有过错；遮挡邻居采光反光走相邻关系，救济是排除妨碍而不是赔钱。

链条一，屋面破损和漏水。 装光伏要在瓦面打孔固定支架、在平屋顶压配重、沿墙开孔走线，本身破坏防水层。第七百八十一条规定，承揽人交付的工作成果不符合质量要求的，定作人可以合理选择请求承揽人承担修理、重作、减少报酬、赔偿损失等违约责任；第八百零二条规定，因承包人的原因致使建设工程在合理使用期限内造成人身损害和财产损失的，承包人应当承担赔偿责任。基础是“谁施工谁负责”，跟屋顶归谁无关。

这里有个反直觉的地方：按默认规则，维修义务其实在农户身上。 第七百一十二条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外；第七百一十三条又规定，出租人不修的，承租人可以自行维修、费用由出租人负担。农户是出租人，默认就是农户修。所以合同必须把这条翻转过来：因安装、设备、支架、走线造成的屋面破损、渗漏，由企业负责修复并赔偿，修复后屋面防水保修不少于五年，报修后四十八小时到场，逾期农户可自行修复、费用从当年租金中扣除。没有这句话，漏水的钱多半自己掏。租赁期间房屋维修，费用该谁出？把一般规则讲得更细。

链条二，台风掀翻、砸人砸物。 第一千二百五十三条规定，建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任；赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。板子架在屋顶上，属于设施上的搁置物，所有人是农户，使用人可能是企业，受害人可以把两边一起告，举证责任还是倒置的——不是受害人证明你有错，是你要证明自己没错。抗辩靠四样东西：安装验收资料，证明支架固定方式、配重、抗风等级符合当地基本风压；企业定期巡检记录；气象部门出具的施工时风力记录；自己发现异常后及时报修的记录。企业从不巡检、报修半年不上门的，主要责任在企业；明知松动却不报修、把维修的人拦在门外的，农户也要担一部分。装修、维修找了个“包工头”，出了事故谁负责？承揽关系讲清里有类似的拆解。

链条三，遮挡、反光、滴水到邻居家。 第二百八十八条规定，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系；第二百九十六条规定，权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免造成损害。板子挡了采光、中午反光刺眼、雨水顺支架滴到邻家院子，都落在这两条的射程内，救济方式是停止侵害、排除妨碍、消除危险，依据是第一千一百六十七条。顺序是先拍照记录，再找村委调解要求调整排布，不成再起诉。框架见相邻关系，标准见相邻房屋采光、通风受影响，如何维权？。

六、反悔想拆：违约金怎么算，“没人告诉我风险”能不能撤销

结论：农户单方要求拆除就是违约，企业可以主张违约金和实际损失，但违约金过分高于损失时可以请求法院调减；以“没人告诉我风险”主张撤销，只有能证明对方欺诈或者显失公平才可能成立，而且要在知道事由后一年内提出。

先算企业能要什么。 通常四块：剩余租期收益损失、设备残值和拆除费用、已付初装补贴的返还、违约金。四块不能简单相加：设备拆走还能再利用，残值不该按全新价算；剩余收益是预期利益，要打折。

第五百八十五条规定，当事人可以约定违约金；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。实务中以实际损失为基础，兼顾履行程度、过错、预期利益，很多法院把超过损失百分之三十作为参考线，但不是硬标准。写“违约金按二十年总收益的三倍计算”，几乎必被调减。违约金约定过高，可以请求法院减少吗和违约金过高或过低：要收集哪些证据？可以对照。

农户手里有三张牌。 第一张是欺诈：第一百四十八条规定，一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。业务员说“补贴每年保证到账”“零风险、公司全包”“不想装随时能退”，与事实不符且足以让农户决定签约的，可能构成欺诈，难点在证据：宣传单、微信、推销录音录像。第一百五十二条规定，撤销权自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内不行使的消灭，自行为发生之日起五年内不行使的也消灭，签了六年才想起来被骗基本走不通，认定标准见欺诈。

第二张是显失公平：第一百五十一条规定，一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求撤销。七十多岁的老人、不识字、完全不懂收益怎么算，被围着签了二十五年、违约金几十万的合同是典型情形，但既要证明“利用”，又要证明“显失公平”。

第三张是格式条款：第四百九十六条、第四百九十七条同样能打“设备损毁概不负责”“农户不得以任何理由解除”“企业有权单方调整收益比例”这类条款。好处是不用证明对方主观恶意，只看条款是否不合理地免除企业责任、加重农户责任、限制农户主要权利。

三件事千万不要做。 自己上房拆板——可能构成故意毁坏财物，也可能因坠落砸伤人把自己变成被告；断电、剪线、堵门——从有理变无理；在空白纸上签字、把身份证交给业务员“代办退网”——后面可能多出一笔你不知道的贷款。

正当解除也要知道。 企业长期不付租金、设备停摆不修、公司失联的，属于根本违约，可依第五百六十三条解除、第五百六十六条要求恢复原状并赔偿，证据清单见合同违约纠纷：要收集哪些证据？。

七、电费被拖欠、并网被卡：钱怎么要回来

结论：屋顶租金和收益分成是企业欠你的合同之债，按合同催告、起诉；上网电费是电网欠发电主体的债，全额收购是法定义务，拖欠可以投诉到能源监管部门并主张赔偿。

先把三种钱分清。一是企业应付的租金或分成，纯粹的合同之债；二是电网应付发电主体的上网电费，依据是购售电合同和法律的强制收购义务；三是各类补贴，属于政策，发不发看当年文件。

并网被卡怎么办。 电力法第二十二条第二款把话说白了：并网必须符合国家标准或者电力行业标准，符合的，电网经营企业应当接受。实践中卡人的理由通常是“台区容量不足”“排队”“接入方案没批”，是技术原因还是推诿要看书面答复。做法是索取受理回执并写明答复时限；被口头拒绝的，要求书面说明理由；仍不给办的，向当地能源主管部门和能源监管机构投诉。手续全流程见分布式光伏并网怎么办手续：从备案到结算的合法流程。

企业代收电费不转付，是最常见的坑。 防范靠三句话：上网电费由电网直接结算至农户本人账户，企业不得代收；确需代收的，收到结算款后五个工作日内转付并提供电网结算凭证；逾期按日万分之五支付违约金，超过三个月农户有权解除并要求拆除。已经掉坑的按三步走：书面催告并附差额计算表；向电网调取该户结算记录并向主管部门投诉；起诉并申请财产保全。诉讼时效三年，从知道或应当知道权利受损害之日起算。

今天能做的下一个动作

结论：今天能做的，是把合同翻到期限、拆迁、维修、退出这四页逐条对照，六项里有一项说不清，就先别签字。

已经签了的，先做三件事：找出合同原件拍照存档（很多人手里只有一张安装单）；算清这三年实际到手多少、合同上写的是多少；查这家公司还在不在、有没有被执行记录。

谈的时候可以直接照念这段话：

“这份合同我可以签，但有六句话要写进去。第一，期限写二十年，到期以后拆不拆、怎么续，单独写一条。第二，屋顶因为安装或者设备出问题，包括漏水、瓦片破损、支架松动，由你们负责修，修完屋面防水再保五年，报修后四十八小时到场，逾期我自己修，钱从租金里扣。第三，电费由电网直接打到我的卡上；你们代收的，每次要给我电网的结算单，逾期按日万分之五算违约金。第四，遇到拆迁，设备你们限期拆走、屋面恢复原样，房子和宅基地的补偿归我，设备的补偿归你们，谁不配合导致补偿少拿，谁承担。第五，我要提前退出，违约金最多按你们实际损失算，不能按二十年总收益算。第六，这六条不写进去，我今天不签。”

对方说“合同是统一版本改不了”，这句话本身就是答案。需要现成文本的，可以对照房屋租赁合同（通用版）改条款。

合同签了二十五年，超过二十年的五年是不是白签？

不是白签，是那五年对双方没有约束力。第一百五十六条确立部分无效不影响其余部分效力的规则，前二十年仍然有效。第二十一年起双方不受该期限约束，农户可以要求拆除或另行协商，但设备怎么处理仍要按合同和添附规则结算。

公司跑了，屋顶上的板子谁拆、钱谁出？

先查公司状态。还在的，书面催告后起诉，请求解除合同、拆除设备、修复屋面并赔偿，判决后申请强制执行。已注销且未依法清算的，可主张股东承担责任。完全找不到人、设备又有坠落风险的，向村委会、乡镇政府和应急管理部门书面报告请其协调，同时做好围挡和警示——砸了人，房主仍然可能被起诉。

房子卖了，新业主能不能要求把光伏拆掉？

看三点。真租赁且企业在占有使用，新业主要履行到期限届满；合同约定“转让即终止”的可据此要求拆除；企业根本违约或本身就是不定期租赁，也可以解除后拆除。最稳的是在房屋买卖合同里把期限、租金归属、拆除义务写清楚。

拆迁时企业要分我的房子补偿，合理吗？

不合理。房屋价值补偿、宅基地补偿、搬迁费、临时安置费归房屋所有权人，企业不是被征收人，无权就房屋本身主张份额，也无权代签补偿协议。企业能主张的是设备重置价、拆除搬迁费和未到期收益损失，而且要扣残值和已获补偿。“遇拆迁补偿全部归企业”这类格式条款，可以依第四百九十六条主张不成为合同内容，或依第四百九十七条主张无效。

屋顶漏水，企业说是房子老化，怎么办？

先定位置和原因。漏水点在支架固定孔、走线开孔、配重压损的瓦面，基本可认定与安装有关；在檐沟、原有防水层老化处，则可能被认定为房屋自身问题。做法是报修留痕、拍照录像、请第三方做渗漏原因鉴定，同时翻合同看有没有“因安装造成屋面损坏由企业修复”的条款。没有这条，默认规则是出租人修。

电费一直没到账，找谁？

分两种。企业欠你的租金或分成，按合同书面催告、投诉、起诉，诉讼时效三年。电网该付的上网电费没付，先书面查询结算记录，再向能源主管部门和能源监管机构投诉，造成损失的可依可再生能源法第二十九条主张赔偿。最关键的是确认结算主体：写“电网直接结算”的，钱该到你卡上；写“企业代收”的，就要盯住每期结算凭证。

延伸阅读

• 分布式光伏并网怎么办手续：从备案到结算的合法流程
• 租赁合同最长可以签多少年？

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