业主共同决定事项

一句话定义：业主共同决定事项，是民法典第二百七十八条第一款列举的九类必须由业主集体表决才能定下来的事——从改规约、换物业到动维修资金、把共有部分拿去经营；定这些事要过两道门槛，先凑够「双三分之二」的人参与表决，再按事项性质分别拿到参与业主的过半数或者四分之三同意。

构成要件 / 适用条件

一、先看事情落不落在九项里。 第二百七十八条第一款把事项分成四组：组织规则组——制定和修改业主大会议事规则、制定和修改管理规约；人事组——选举业主委员会或者更换其成员；合同组——选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；财产组——使用维修资金、筹集维修资金、改建重建建筑物及其附属设施、改变共有部分用途或者利用共有部分从事经营活动。第九项是兜底：有关共有和共同管理权利的其他重大事项。九项之外的事，不需要业主共同决定。物业按合同做日常保洁、绿化、秩序维护，是履行合同，不必逐项表决；业主卖自己的房子、装修自己的专有部分，也不需要全体业主点头（装修另有告知义务）。

二、第一道门槛是参与门槛，算的是全体。 第二百七十八条第二款前半句：业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二以上的业主参与表决。这里的比例基数是全体业主——1000 户的小区，至少要有 667 户、且其专有部分面积合计达到全小区总面积的三分之二，会议才算凑够法定人数。凑不够，表决程序从起点上就不成立，通过的决议也站不住。

三、第二道门槛是通过门槛，算的是参与者。 过了参与门槛之后，按事项分两档：第六项至第八项（筹集维修资金、改建重建、改变共有部分用途或利用共有部分经营）须经参与表决专有部分面积四分之三以上且参与表决人数四分之三以上同意；其余事项（第一至五项、第九项）须经参与表决面积过半数且参与表决人数过半数同意。注意这两档的比例基数都是「参与表决」的业主，不是全体业主。

四、分母是「参与表决」，这是 2021 年之后最容易被搞错的一处。 举个具体数：1000 户、总面积 10 万平方米，实际 700 户、7 万平方米参与表决。普通事项只要 351 户且 3.5 万平方米同意即可通过；第六至八项要 526 户且 5.25 万平方米同意。如果按「全体业主」做分母，普通事项会被要求 501 户同意，筹集维修资金和改建重建则要 667 户——这是把已被民法典取代的旧条例算法搬了回来。判决书、业主群、甚至部分物业公司的表决表里，这类错误至今常见。看到「应到业主过半数同意」的表述，先确认它说的是全体还是参与者。

五、面积和人数各有法定口径。 面积按《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条：优先按不动产登记簿记载的面积；尚未物权登记的，暂按测绘机构实测面积；尚未实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积。人数按第九条：按专有部分数量计算，一个专有部分按一人；建设单位尚未出售、以及虽已出售但尚未交付的部分，按一人计算；同一买受人拥有一个以上专有部分的，也按一人计算。一个人买了同层三套房，表决时只有一票，但面积按三套累加——这是「面积双算、人数单算」的实务后果。

六、兜底项不是口袋，要有具体指向。 第九项「其他重大事项」常被滥用。解释第七条给了两个明确入口：处分共有部分，以及业主大会依法决定、管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，属于第九项。换句话说，把小区会所卖掉、把公共绿地长期租出去，即便章程没写，也落在第九项，要按普通事项的双过半表决；反过来，物业换个保洁班组、调整巡逻路线，不属于共有和共同管理的重大事项，不必开会。

七、有些事看起来像共同决定，其实门槛更高或根本不在这一条。 业主将住宅改变为经营性用房，依第二百七十九条须经有利害关系的业主一致同意——是「一致」，不是多数决，也不适用第二百七十八条的分档。加装电梯一般按第七项「改建、重建建筑物及其附属设施」处理，走双四分之三；实务中也有按第八项处理的，门槛相同，但决议里要写清归类依据。

法条依据

与相邻概念的区别

表格里最需要盯住的是「使用」与「筹集」两行：同样动维修资金，使用是双过半，筹集是双四分之三，一个字之差就是一档门槛。很多小区的维修资金决议被推翻，不是票不够，而是把筹集当成了使用、或者把使用当成了筹集。业主表决中也不存在一票否决权式的安排，个别业主不同意不阻却依法定程序形成的决议，但可以就自身权益受损另行主张。决议形成后由业主大会、业主委员会执行，业委会无权替业主拍板。

实操指引

• 第一步，把事项归类，别先谈票数。 写清议案要解决什么，对应第一款哪一项。归属不清的，宁可拆成两个议案分别表决，也不要把双过半事项和双四分之三事项打包成一个「综合议案」。
• 第二步，核准面积口径。 向登记机构调取专有部分面积，未登记的用实测报告，未实测的用买卖合同面积，并在表决票上注明数据来源。面积口径一变，三分之二的线就跟着动。
• 第三步，核准人数口径。 一个专有部分一人；同一买受人多个专有部分合并为一人；建设单位未售、已售未交付部分各按一人。这一步经常把小数算成多数，必须逐户核对。
• 第四步，先算参与线，再算通过线。 用两张表：一张算参与（全体面积×2/3、全体人数×2/3），一张算通过（参与面积×1/2 或 3/4、参与人数×1/2 或 3/4）。两线都过，决议才成立。表决规则的完整算法见业主大会表决要多少人同意才有效？达不到怎么办？。
• 第五步，按事项留痕。 书面征求意见要有业主签收；电子投票要有身份核验和投票日志；委托投票要有书面委托。唱票、计票全程录像或两名以上业主见证。
• 第六步，公告要写具体数字。 公告写明应参与面积与人数、实际参与面积与人数、同意面积与人数及其占比，别只写「经大多数业主同意」。数字写不清，日后无法自证程序合法。
• 第七步，按事项找对应流程。 加装电梯看老楼加装电梯要多少业主同意：表决规则、费用分摊与低层补偿；维修资金看住宅专项维修资金怎么申请：双三分之二表决与紧急使用；公共收益看小区公共区域的经营收益，归业主还是物业？。

常见问题

问：使用维修资金和筹集维修资金，门槛真不一样吗？ 答：不一样，这是本条最硬的一处区分。使用是第五项，参与面积、人数双过半即可；筹集是第六项，要参与面积、人数双四分之三。把两者混用，轻则决议被撤销，重则已经花出去的钱要向业主交代。

问：参与率不到三分之二，能不能把没投票的算成同意？ 答：不能。参与门槛是独立的第一道关，未参与表决的业主不计入分母，也不能推定为同意。实务通行观点认为，议事规则里「未投票视为同意」的条款不能用来凑参与门槛，各地裁判尺度有差异，稳妥做法是不用这种设计。

问：开发商没卖掉的房子，表决时算几票？ 答：按一人计算，面积按其未售部分的专有部分面积计入。解释第九条明确，建设单位尚未出售、以及已出售但尚未交付的部分，各按一人计算。开发商手握大量未售房源时，面积权重很大但票数只有一票，这正是立法在「面积」与「人数」之间做的平衡。

问：一个议案里既有换物业又有涨物业费，能不能一起表决？ 答：不建议。换物业属第四项，双过半即可；调整收费标准涉及合同内容变更，属于另一层法律关系。打包表决容易让业主无法分别表达意思，一旦涉诉，法院可能认定表决标的不清、决议不成立或予以撤销。

问：车库、车位的面积计不计入专有部分面积？ 答：已登记为专有部分的车位计入，按登记簿面积计算；人防车位等不能登记为专有部分的，通常不计入。这是实务通行观点。