承租人死亡后，房东的“收房”电话往往一周内就到：“合同的人不在了，房子我要收回来。”这句话没有法律依据——与承租人生前共同居住的人可以按原合同继续租住，这是租赁关系里少有的“人身变化不断约”条款，但它同样需要事实与程序去支撑。
一、规则本体：共同居住人的继续租赁权
- 《中华人民共和国民法典》第七百三十二条承租人在房屋租赁期限内死亡的，与其生前共同居住的人或者共同经营人可以按照原租赁合同租赁该房屋。
三个构成要件：死亡发生在租赁期限内；存在共同居住的事实（长期共同生活于此，不是临时访客）；行使的是“按原合同”租赁——租金、租期、用途条款整体延续。规则保护的是居住事实背后的生活依赖：配偶、老人、未成年子女、长期共同生活的亲属都在射程内。共同经营人对应商铺场景，个体户的店招租约在经营者死亡后由共同经营者承接，逻辑相同。这条规则与买卖不破租赁是同一种立法思路的两侧：所有权变动不断约（见房子卖了租客怎么办：买卖不破租赁的完整攻防），承租人身份消灭也不当然断约。
二、“共同居住”的证明清单
争议焦点几乎都在“是不是共同居住”上，按证据强度准备：户籍与登记信息——同住人是否登记在该址、居住证地址；生活痕迹——物业登记、水电分户记录、快递与外卖记录、社区证明、邻居证言；关系证据——结婚证、出生证、亲属关系证明；时间跨度——入住以来的持续共同居住，越长越稳。短期同住、偶发留宿的，认定为共同居住人的难度大，实务按个案综合判断。
三、程序衔接：怎么把续租“办下来”
- 书面通知房东：同住人书面告知承租人死亡事实，声明依第七百三十二条按原合同继续租赁，附共同居住证明；
- 租金照付：续租声明后按原标准按期支付租金，收款主体按房东书面指示变更（账户变更的核实与留痕见事实租赁专篇的支付留痕方法）；
- 押金承接：押金随合同延续，不由继承环节“清算”；承租人遗产范围的争议不影响同住人的继续租赁权；
- 期限届满后：继续租赁权覆盖“租赁期限内”，期限届满后的续住按续租与优先承租规则处理（民法典第七百三十四条），届满后继续使用而房东未异议的转为不定期（规则陈述：民法典第七百三十四条第一款），双方随时可解约，注意提前安排。
四、常见变体场景
- 公房承租人去世：公有住房的承租权变更按公房管理政策办理（规则陈述：各地公房管理规定通常允许共同居住且符合条件的家庭成员申请变更承租人，由产权单位审核），与私房租赁的规则并行；
- 租房合同只剩租客一人签约、家属从未同住：家属不满足共同居住要件，按继承与合同法一般规则处理，通常无继续租赁权，但可协商新签；
- 房东以“换约重签”变相涨租：续租是按原合同的权利，换约与否是同住人的选择，被要求“补差价才让住”的可拒绝并按原合同履行。
五、操作步骤
第一时间固定居住事实
在搬动任何物品前收集户籍、物业、社区证明与生活痕迹证据。
书面声明续租
向房东发《继续租赁告知函》，附死亡证明与共同居住证明，声明按原合同履行。
按原标准付款
租金押金按原口径延续，支付留痕；房东拒收的按提存或留存拒收证据处理。
对收房行为反制
房东换锁、清物的按违约与侵权取证报警，主张赔偿。
争议诉讼
诉请确认继续租赁权、继续履行原合同；公房场景向产权单位申请变更承租人，受阻的走行政与诉讼渠道。
六、常见误区
- 误区一：合同写了“不得转租”，同住人续租也不行。 共同居住人续租是法定权利，不是转租，两者性质不同。
- 误区二：必须经房东同意才能续。 “可以按照原租赁合同租赁”是单方权利，通知即可，无需协商一致。
- 误区三：继承人都能住。 继续租赁权属于共同居住人，非共同居住的继承人继承的是承租人的债权性权益（押金返还请求权等），不是居住权本身。
- 误区四：期限届满也能无限续。 法定保障止于原租期，届满后的居住安排回到协商与优先承租的框架。
七、问答
承租人死亡后的居住保障口诀是证明同住、书面声明、按原合同付租：规则给了通行证，证据决定通行证是否被认可。押金与结算的延续见押金专篇，届满后的续租与优先承租权提前安排；公房场景另按公房政策渠道办理变更。
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