房屋承租人的优先承租权怎么行使

房屋承租人的优先承租权怎么行使？先给结论：租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利；这是民法典新增的制度，和优先购买权不是一回事。行使时要抓住「同等条件」，并在合理期限内明确表示愿意续租；出租人到期另租他人的，承租人一般只能主张赔偿损失，而不能主张新的租赁合同自动成立。

租房到期，房东说「要涨租」「要租给别人」的时候，很多租客不知道自己手里还有一项「优先承租权」。这项权利怎么用、用在什么时候、用错了会怎样，下面一次讲清。

先说结论

一、优先承租权是民法典新增的制度

结论：这一权利写在租赁合同一章，专门解决「租期到了，承租人还能不能优先续租」的问题。

这一条有两款，讲的是两件事，别读混。

第一款讲的是事实续租：租期届满后承租人继续使用、出租人也没提出异议的，原合同继续有效，但期限变成不定期。这种情况下，双方都可以随时解除，只是要给对方必要的准备时间。

第二款才是本文的主角——优先承租权：租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。它把「同等条件下优先续租」写成了承租人的法定权利，出租人不能随意绕开。

二、和优先购买权不是一回事

结论：优先承租权解决「继续租」，优先购买权解决「优先买」，两项权利的对象、条件和后果都不同。

这两项权利常常被混为一谈，其实差别很明显。

针对的事情不同。 优先承租权针对的是续租：租期到了，别人也来租，承租人在同等条件下优先。优先购买权针对的是买房：房东要卖房，承租人在同等条件下优先购买。

触发的前提不同。 优先承租权在租赁期限届满、围绕续租发生；优先购买权在房东要出售房屋时发生。

后果不同。 优先承租权被侵犯，通常的救济是赔偿损失；优先购买权被侵犯，法律后果和处理路径另有规则。

一句话区分：想接着住，用优先承租权；想优先买下来，才是优先购买权。 两项权利可以同时存在，但要分别主张。

三、行使条件：同等条件怎么理解

结论：优先承租权的关键词是「同等条件」，也就是承租人给出的条件，要和出租人打算租给别人的条件处在同一水平上。

什么是「同等条件」？通俗说就是：别人愿意出的租金、租期、付款方式、押金安排等，你能不能照着给。 如果出租人打算以某个价格、某个期限租给第三人，承租人在这些条件上不比第三人差，就享有优先权。

这里要提醒两点。

第一，同等不是「更优」。承租人不能要求用更低的价格续租，那不叫同等条件。出租人有权按市场情况调整租金，只要它对所有意向承租人的条件是一样的。

第二，同等条件要具体比对。租金、租期、付款周期、押金、是否一次性付、有没有其他附加条件，都可能影响「同等」的判断。所以接到出租人的续租条件后，要逐项看清楚，再决定接不接受。

四、行使的期限与方式

结论：承租人要在一个合理期限内、以明确的方式表示愿意按同等条件续租；沉默不语、拖延不表态，容易被认为放弃了这项权利。

优先承租权是「权利」，但权利要主动行使。实务上要注意三点。

第一，及时表态。出租人告知了续租条件（比如打算以什么价格续租或另租），承租人应当在合理期限内明确回复愿不愿意按同等条件续租。

第二，方式要留痕。口头说了不算数，最好用微信、短信、书面函件等方式回复，把「我愿意按同等条件续租」写清楚，并保留记录。

第三，别用沉默去赌。租期到了、既不搬走也不表态，风险会落到自己身上；对方可能据此认为你放弃了优先承租，另行出租。

五、出租人违反的后果

结论：出租人绕开优先承租权、把房屋另租他人的，承租人一般可以主张赔偿损失，但通常不能主张新的租赁合同自动成立。

这是最需要说清的一点，也是很多人误解的地方。

优先承租权被侵犯，承租人通常主张的是「赔偿损失」，而不是「合同自动成立」。 因为优先承租权是一种优先地位，不是让承租人单方就能把合同定下来的权利。如果承租人主张「我和房东之间已经成立了新的租赁合同，我要继续住」，通常难以得到支持。

那损失怎么算？ 一般要看承租人因此受到的实际损失，比如另找房子的成本、搬迁费用、因突然腾房造成的合理支出等。具体能赔多少，要结合证据和实际情况，由法院综合判断，本文不写具体数额。

所以最务实的做法是：在租期届满前主动沟通、及时表态、留好证据，把争议挡在起诉之前，而不是等到被要求腾房才想起来维权。

六、实务：续租条款怎么写

结论：与其事后争「同等条件」，不如在合同里就把续租的意思表示方式、期限、租金调整机制写清楚。

给租客和房东各一句建议。

对租客：签合同时，可以约定「租期届满前多少天，双方就是否续租、按什么条件续租进行书面确认」，并约定出租人应当把拟出租条件提前告知你。有了这一条，行使优先承租权就有明确的时间和方式，不用靠事后扯皮。

对房东：如果确实打算到期另租或者调整租金，也建议提前书面通知原承租人，请其在期限内答复，把「已经给过优先承租机会」这件事留痕，避免日后被主张侵犯优先承租权。

总之，优先承租权不是一句空话，但要靠「同等条件 + 及时、明确的表示 + 证据」才能落地。 至于到期没搬、房东还继续收租这类情形，可以参阅文末内链的文章。

法律依据

一句话总结

一句话：租期届满，房屋承租人以同等条件享有优先承租权，它和优先购买权是两回事；行使要讲同等条件、要及时明确表态并留证据，出租人另租他人的，承租人一般只能主张赔偿损失。

延伸阅读

承租人有优先购买权吗？房东卖房前必须通知吗？；租期到了没搬，房东也收了房租，算续租吗？；租赁期内房东涨租，合法吗？

以上内容为一般性法律知识分享，不构成正式法律意见；具体案件请结合证据情况咨询执业律师。