承租人有优先购买权吗？房东卖房前必须通知吗？原则上有，房东出卖租赁房屋前也应当在合理期限内通知。依据《中华人民共和国民法典》第七百二十六条，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但房屋按份共有人行使优先购买权、或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。可见，"优先购买"并非绝对，它有明确的前提条件，也有若干除外情形与视为放弃的规则。
先说结论
① 原则上有优先购买权——出租人出卖租赁房屋，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；
② 权利以"同等条件"为前提——价格、付款方式、付款期限等交易条件相同，承租人才谈得上"优先"；不能接受同等条件的，难以主张优先购买；
③ 通知方式与时间——法律未限定必须书面，但必须落在"出卖之前的合理期限内"，实践中要给承租人了解条件并作出答复的时间；
④ 十五日答复期与拍卖规则——出租人履行通知义务后，承租人十五日内未明确表示购买的，视为放弃；出租人委托拍卖的，应当在拍卖五日前通知，承租人未参加拍卖的，视为放弃；
⑤ 不通知的后果——承租人可以请求出租人承担赔偿责任，但出租人与第三人订立的房屋买卖合同效力不受影响。
一、优先购买权是"同等条件下的优先"，不是"必须卖给承租人"
优先购买权的实质，是在房东愿意出售、且已经出现一个具体成交条件的前提下，赋予承租人一个"同等条件优先买"的机会。它保护的是承租人对居住稳定性的合理期待，但并不剥夺房东的处分自由，也不意味着房东必须把房子卖给承租人。
因此，判断能否行使优先购买权，核心在于"同等条件"是否成立：第三人出的价格、付款方式、款项支付期限等，承租人都要一并接受，才算条件相同。若第三人出价明显更高、或能一次性付清，而承租人只愿按更低价格或长期贷款购买，就不属于"同等条件"，优先购买权也就无从主张。
二、通知与答复的时间节点
① 出卖之前通知——出租人应当在"出卖之前的合理期限内"通知承租人，不能先与第三人把合同签了、甚至过了户，再回头告知；
② 合理期限之内答复——承租人要在合理期限内了解交易条件并作出是否购买的意思表示；
③ 十五日答复期——出租人履行通知义务后，承租人十五日内未明确表示购买的，视为放弃优先购买权；
④ 拍卖的特殊规则——出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，应当在拍卖五日前通知承租人；承租人未参加拍卖的，视为放弃优先购买权。
需要注意，"十五日"是法律直接规定的答复期限，起算于出租人履行通知义务之后。实践中若房东只是含糊地提过一句"打算卖房"，却没有说明具体价格与付款条件，往往难以认定为已经完成有效通知，承租人仍可主张其权利受到影响。
三、三类不适用或视为放弃的情形
- ① 按份共有人优先——房屋按份共有人行使优先购买权的，承租人的优先购买权不成立，共有人优先于承租人；
- ② 卖给近亲属——出租人将房屋出卖给近亲属的，属于法定除外情形，承租人不能主张优先购买；
- ③ 视为放弃——承租人在十五日内未明确表示购买，或者在委托拍卖中未参加拍卖的，都视为放弃优先购买权。
前两种情形的制度逻辑并不相同：一种是共有人基于共有关系享有的优先权客观上更优先，另一种是法律为亲属之间的房屋流转留出的空间。这两类除外情形由法律明文规定，承租人遇到时应先判断自身是否落入其中，再决定是否继续主张。
四、房东没通知就卖了，承租人能怎么办
实践中常见的情形是：房东悄悄把房子卖给了第三人并办理了过户，承租人事后才发现。此时按《中华人民共和国民法典》第七百二十八条，出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任；但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。
这意味着承租人一般不能仅以"没被通知"为由主张买卖合同无效或要求撤销过户，而应把重点放在向出租人主张赔偿上：例如因另行寻找住房、搬家、租金上涨等产生的损失。主张赔偿需要承租人保留好租赁合同、房东通知（或未通知）的相关证据、以及实际损失的凭证。
五、常见问题
房东卖房前只口头说了一句"要卖房"，算通知吗？
关键看是否在出卖之前的合理期限内、是否让承租人知悉主要交易条件（价格、付款方式等）。仅有含糊表示、未说明条件的，难以认定为有效通知。
承租人想买，但房东要求一次性付款、承租人只能贷款，怎么办？
优先购买权以"同等条件"为前提。承租人不能接受同等条件的，难以主张优先购买，但可就房东未通知等妨害行为造成的损失请求赔偿。
房东把房子卖给了自己的亲属，承租人还有优先购买权吗？
第七百二十六条明确将"出租人将房屋出卖给近亲属"列为除外情形，此时承租人不能主张优先购买。
承租人没被通知，房子已经过户，能要求撤销吗？
买卖合同效力不受影响（第七百二十八条），承租人一般不能要求撤销过户，但可以请求出租人承担赔偿责任。
房东委托中介拍卖，承租人想买该怎么参与？
出租人应在拍卖五日前通知承租人。承租人若决定购买，应当参加拍卖；未参加拍卖的，视为放弃优先购买权。
法条依据
- 《中华人民共和国民法典》第七百二十六条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。
- 出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。
- 《中华人民共和国民法典》第七百二十七条出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，应当在拍卖五日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，视为放弃优先购买权。
- 《中华人民共和国民法典》第七百二十八条出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。
一句话总结
承租人的优先购买权以"同等条件"为前提，房东卖房前应当在合理期限内通知，承租人十五日内未明确表示购买即视为放弃；未通知的，承租人可以请求出租人赔偿损失，但不能据此否定房东与第三人之间买卖合同的效力。判断的关键，是通知是否有效、条件是否同等、答复是否在期限内。
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