「房东说房子要卖了，让我搬走，可我想买，能不能优先？」「房东卖完才告诉我，我能把房子要回来吗？」——承租人优先购买权是民法典给租客的一项实打实的权利，但它有两个特点：期限很短（十五日／五日），救济有限（一般是赔偿，不是把房子要回来）。
一、条文怎么说
- 第七百二十六条 出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。
二、要件·权利的成立与行使
| 要件 | 具体内容 | 要点 |
|---|---|---|
| 存在合法有效的租赁关系 | 房屋租赁，且在占有期限内 | 已退租的不享有 |
| 出租人出卖房屋 | 出售（不包括赠与、继承、互换） | 拍卖也算出卖 |
| 出租人履行通知义务 | 出卖前合理期限内通知同等条件 | 通知要含价格与条件 |
| 承租人在期限内表示 | 十五日内明确表示购买 | 沉默＝放弃 |
| 同等条件 | 价格、付款方式、期限等主要条件相同 | 不是「更低价」 |
三、第七百二十六条：两个除外
条文明确列了两种承租人不能主张的情形：
- 房屋按份共有人行使优先购买权——共有人优先于承租人。这是法律确定的顺位。
- 出租人将房屋出卖给近亲属——卖给配偶、父母、子女、兄弟姐妹等近亲属的，承租人不享有优先购买权。
除了这两种之外，卖给谁都要先问承租人。包括卖给投资客、卖给公司、法院强制执行中的变卖等。
四、关键数字：十五日与五日
| 情形 | 期限 | 起算 | 未表示的后果 |
|---|---|---|---|
| 一般买卖 | 十五日 | 出租人履行通知义务后 | 视为放弃 |
| 拍卖 | 拍卖五日前通知 | 通知到达 | 未参加拍卖，视为放弃 |
两个最容易被忽略的点：
- 十五日从「通知义务履行后」起算，不是从「知道」起算。如果房东通知里没写清楚价格和条件，这个通知是有瑕疵的，十五日未必起算。
- 「明确表示」不等于「内心想买」。应当在期限内以书面方式（短信、微信、函件均可，但要留痕）明确回复购买意向。口头说一句，事后很难证明。
五、第七百二十八条：救济是「赔钱」，不是「拿房」
这是很多人最失望、也最需要提前知道的一点：
- 出租人未通知或妨害行使优先购买权的，承租人可以请求——赔偿损失。
- 「出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响」——房子要不回来，第三人取得的所有权有效。
- 「买卖不破租赁」仍然适用——房子卖了，你的租赁合同继续有效，可以继续住到租期届满（买卖不破租赁是什么意思？）。
所以实际上承租人有双层保护：住的权利靠买卖不破租赁（第七百二十五条），买的机会靠优先购买权（第七百二十六条），被侵害时的救济是赔偿。
赔偿范围：通常包括房屋差价损失、另行购房的合理支出等，个案裁量空间较大。
这条规则的边界
- 不适用于赠与、继承、互换。优先购买权针对的是出卖（有偿转让）。
- 不适用于租赁关系已经终止的情形。租期届满、已退租的，不再享有。
- 不适用于出租人整体处置多套房屋。整栋楼、整批资产打包出售的，难以拆分行使。
- 「同等条件」不含承租人的特殊优势。承租人不能以「我住着熟悉」为由要求更低价，必须在同等条件下。
- 不适用于商铺、厂房的特别约定。商事租赁中优先购买权常被合同调整，要看约定（房屋买卖中卖方一房二卖会承担什么责任？）。
六、承租人收到通知后怎么做
| 步骤 | 动作 | 期限 |
|---|---|---|
| 1. 核对通知内容 | 看是否写明价格、付款方式、期限等主要条件 | 立即 |
| 2. 书面表态 | 明确表示是否购买，务必留痕 | 十五日内 |
| 3. 准备资金与材料 | 优先购买要求在同等条件下实际履行 | 视约定 |
| 4. 未通知的取证 | 保存房屋已出售的证据（中介挂牌、过户信息） | 事后主张赔偿 |
第二步最重要。十五日很短，犹豫一下就过期了。真有购买意愿的，当天就书面回复。
七、常见问题
问：房东说要卖但没告诉我价格，十五日算不算开始？ 有争议。通知应当包含足以让承租人判断「同等条件」的信息，价格与主要付款条件缺失的，难以认定为通知义务已履行。承租人应当书面要求补充告知，并保留记录。
问：我表示要买，房东说已经和别人签了，怎么办？ 可以主张赔偿损失。房屋买卖合同不因此无效（第七百二十八条）。但你的租赁合同继续有效，可以继续居住。
问：拍卖的房子，我没接到通知怎么办？ 第七百二十七条要求拍卖五日前通知。未通知的，可以主张赔偿；能否主张拍卖程序瑕疵，要看执行程序的特别规定。
问：优先购买权能不能转让给别人？ 不能单独转让。它依附于承租人身份，随租赁关系存在而存在。
问：房东把房子卖给近亲属，我还能住吗？ 能。虽然不享有优先购买权，但买卖不破租赁仍然适用，租赁合同继续有效。
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