参考案例郑某某申请执行监督案

一、案情速览

法院拍卖承租人租着的两层房产，没专门通知承租人——承租人主张程序严重违法请求撤销拍卖：我的优先购买权和竞买权被无声无息地剥夺了。

最高法执监：优先购买权分物权性质与债权性质——共有人的属前者，房屋承租人的属后者；承租人优先购买权被侵害只能主张损害赔偿、不能主张买卖无效，参照该精神，仅以未接到司法拍卖通知为由主张拍卖无效或撤销的，不应支持。

规则确立：承租人的优先购买权挡不住拍卖——权利被漏了可以索赔，但拍出去的房子不回头。

二、裁判要点提炼

房屋承租人的优先购买权系债权性质的优先购买权，区别于共有人物权性质的优先购买权；出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或存在其他侵害其优先购买权情形的，承租人可请求出租人承担赔偿责任，但不能主张房屋买卖合同无效。

参照上述精神，执行程序中房屋承租人仅以未接到司法拍卖通知导致其优先购买权受侵害为由，主张拍卖程序无效或请求撤销拍卖的，不应予以支持。

三、赵律师点评

没接到通知的承租人

昆明中院执行某民事调解书，查封被执行人杨某某名下昆明市正义路一层、负一层房产，评估拍卖后一层以二千八百九十三万余元成交、负一层流拍。郑某某这时冒出来：我是这两层房产的承租人，依法享有优先购买权和司法拍卖竞买权，法院拍卖「未进行任何形式的告知，程序严重违法」，请求撤销拍卖。昆明中院驳异议，云南高院驳复议，郑某某申诉到最高法。

两种优先购买权的分野

最高法驳回申诉，从权利性质切入。第一层，分类：优先购买权分物权性质与债权性质——共有人的优先购买权是典型的物权性质（能对抗第三人），房屋承租人的优先购买权「则是典型的债权性质的优先购买权」（不能对抗第三人）。第二层，后果：正因债权性质，房屋所有人与第三人签买卖合同侵害优先购买权时，承租人「并不能主张该买卖合同无效，但可以主张相应的损害赔偿」——城镇房屋租赁合同司法解释第二十一条白纸黑字：未在合理期限内通知承租人或侵害其优先购买权的，承租人请求赔偿的支持、请求确认合同无效的不予支持。第三层，参照落地：执行程序中的司法拍卖参照该精神——「房屋承租人仅以没有接到司法拍卖通知导致其优先购买权受侵害为由，主张拍卖程序无效或要求撤销拍卖的，亦不应予以支持」；即便郑某某确实享有优先购买权，也不能以法院未专门通知为由掀翻拍卖——救济在赔偿，不在撤销。

承租人的权利与出路

给承租人：租的房子要被执行拍卖的，现实预期是三步——拍卖照常进行（未通知不构成撤销事由，本案例）、想买就按公告报名正常出价（竞买资格与优先购买权是两回事，出价才是硬通货）、真被侵害优先购买权的向出租人主张损害赔偿；租赁本身不受拍卖影响（买卖不破租赁），占有使用的权利照样保得住。给出租人（被执行人）：卖（被执行）租赁房屋前按租赁合同司法解释的期限书面通知承租人——漏通知的赔偿风险自己背，提前通知既是义务也是止损。给执行法院：拍卖公告尽可能同步送达承租人（虽不专门通知不构成撤销事由，但通知到位能减少异议与事后索赔纠纷）；承租人主张优先购买权的，引导其在同等价格条件框架内行使或转向赔偿路径。

两层房产拍出二千八百多万，承租人拿着「没通知我」要求掀桌——最高法按权利性质分了层：债权性质的优先购买权换得来赔偿，换不来拍卖回滚。想保住房子，最好的办法是自己举牌。