承租人的优先购买权，房东卖房时怎么行使、被侵害了怎么办

租了几年房，住得也习惯，房东忽然说要卖。作为租客，你手里握着一张不太为人熟悉的牌——优先购买权。承租人的优先购买权房东卖房时怎么行使被侵害了怎么办，关键有三点：是不是「同等条件」、有没有在十五日内表态、被侵害后能要什么。

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先说结论

结论：优先购买权是一张「同等条件下优先买」的牌，行使要及时，被侵害了要价不要房。

先看权利的正面规定：

一、「同等条件」到底指什么

结论：同等条件指交易条件一样，价格、付款方式、付款期限都要对得上。

优先购买权不是「你想买就能买」，而是在条件相同的前提下，你优先于第三人。是否同等条件，主要看：

• 价格相同。第三人出多少，你也出多少，不能因为你是租客要求打折。
• 付款方式相同。第三人一次性付款，你也得能一次付清。
• 付款期限相同。何时付清、要不要付定金，都要对上。
• 其他交易条件。如是否附带家具家电、交房时间、税费承担等。

这里还有限制：按份共有人行使优先购买权，或房东把房子卖给近亲属，承租人的优先购买权要让位。这是第七百二十六条的例外。

二、通知和十五日：时间就是权利

结论：房东要在出卖之前的合理期限内通知你，收到通知后十五日内须明确表态。

房东这边，义务是「在出卖之前的合理期限内通知」，是「出卖之前」，不是签合同、收定金之后才通知。

你这边，收到通知后有十五日。十五日内明确表示「我要买」，权利就保住；没有明确表示，视为放弃。表态可书面回函、微信回复、邮件，最好留痕。

三、被侵害了，能要什么、不能要什么

结论：能请求赔偿损失，不能主张房东与第三人的买卖合同无效。

这是最容易误解的一点。很多人以为房东没通知就把房子卖了，合同应当无效——法律并非如此：

• 可以做的：请求出租人承担赔偿责任，赔偿你丧失优先购买机会的损失。
• 不能做的：请求确认房东与第三人的买卖合同无效。合同效力不受影响，第三人该取得所有权仍取得。

优先购买权被侵害的救济方式是要钱，不是要房。除非能证明房东和第三人恶意串通损害你的利益，否则不能翻掉那单买卖。

赔偿多少，要看你实际损失：比如被迫搬家的额外支出、重新找房多付的租金、丧失购买机会的差价损失等。损失要靠证据证明，凭空报数字很难被支持。租赁关系本身不因房屋出售而终止，租期未满通常可继续住到届满。

四、怎么稳妥地行使权利

结论：确认条件、及时表态、留下书面痕迹，三件事做完，权利基本稳了。

第一，核实条件。向房东问清第三人的价格、付款方式、付款期限，作为同等条件。

第二，评估能否承接。同等条件要能接受整套条件，先掂量资金和时间。

第三，及时书面表态。十五日内以书面或可留痕方式明确表示购买，写清你按同等条件行使优先购买权。

第四，谈不拢就索赔。房东不承认、直接卖给他人，你可就损失请求赔偿，保存好原租赁合同、通知、回函等凭证。

第五，租赁本身也受保护。优先购买权解决「优先买」，「买卖不破租赁」解决「继续住」，可并行。

常见问题

结论：以下是问得最多的。

房东报价比别人高，我还能行使优先购买权吗？

优先购买权的核心是同等条件。如果房东对第三人报价更低、对你更高，条件就不同等，你可主张按同等条件购买，或就损失索赔。

十五天没回复算放弃，我在国外没看到通知怎么办？

法律以「出租人履行通知义务」为前提计算十五日。如果你确实没收到有效通知，可主张出租人未履行通知义务，进而请求赔偿，不被当作已放弃。

房东卖给亲戚，我还能优先买吗？

出租人将房屋出卖给近亲属，属于法律允许排除承租人优先购买权的情形，此时不能主张。

优先购买权被侵害了，我能要求把房子判给我吗？

一般不能。法律给的救济是请求出租人赔偿损失，买卖合同效力不受影响，通常只能主张赔偿而非取得房屋。

一句话：优先购买权要在同等条件下、十五日内及时行使；被侵害了只能要赔偿，翻不掉房东和第三人的买卖合同。相关情形还可参阅承租人有优先购买权吗？房东卖房前必须通知吗？与房屋承租人的优先承租权怎么行使、房子租出去后房东要卖房，租客必须搬走吗？。

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以上内容为一般性法律知识分享，不构成正式法律意见；具体案件请结合证据情况咨询执业律师。