参考案例上海某川沐浴有限公司与某银行股份有限公司海口分行等执行监督案

2005年9月28日，上海某川沐浴有限公司（以下简称某川公司）与上海某明房地产开发有限公司（以下简称某明房地产公司）签订《上海市房屋租赁合同》，约定某明房地产公司将其位于上海市虹口区的房产（以下简称案涉房产）出租给某川公司，租赁期限为2005年10月1日-2013年10月1日。2013年7月8日，双方签订《合同续约协议书》，租赁期限为2013年10月1日-2017年4月30日。2017年3月20日，双方签订《合同续约协议书（二）》，租赁期限为2017年5月1日-2023年4月30日。2022年11月10日，双方签订《合同续约协议书（三）》，租赁期限为2023年5月1日-2031年4月30日。

2019年9月17日，某明房地产公司将案涉房产抵押给某银行股份有限公司海口分行（以下简称某银行海口分行）并于当日办理了抵押登记。2022年3月25日，海南国际仲裁院作出（2022）海仲案字第107号仲裁裁决，某银行海口分行有权对某明房地产公司名下的案涉房产和相应土地使用权折价或拍卖、变卖所得的价款，在其债权范围内优先受偿。因被执行人未履行还款义务，某银行海口分行向海南省第一中级人民法院（以下称海南一中院）申请执行，海南一中院以（2022）琼96执708号立案受理。之后，海南一中院于2023年3月22日以（2023）琼96执恢63号恢复执行。执行中，海南一中院于2024年5月15日作出（2023）琼96执恢63号之一通知书，通知某川公司，其将不带租赁拍卖某明房地产公司名下案涉房产。

某川公司提出异议，认为其与某明房地产公司就案涉房产存在真实有效的租赁关系，并主张其系多次续签，租赁权的设立时间应以最初的租赁合同签订时间为准，故其租赁权设立在先，按照“买卖不破租赁”的原则，其租赁权应不受该实现抵押权的行为影响，案涉房产应当带租拍卖。

海南一中院于2024年8月29日作出（2024）琼96执异171号执行裁定，驳回某川公司异议请求。某川公司向海南省高级人民法院（以下称海南高院）申请复议。海南高院于2024年11月11日作出（2024）琼执复298号执行裁定，驳回某川公司复议请求，维持海南一中院（2024）琼96执异171号执行裁定。某川公司不服，向最高人民法院申诉。最高人民法院于2025年8月25日作出（2025）最高法执监266号执行裁定，驳回某川公司申诉请求。本案的争议焦点为：案涉房产能否不带租赁拍卖。

《中华人民共和国民法典》第四百零五条规定：“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（法释〔2004〕16号，2020年修正）第二十八条第二款规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”据此，租赁权在抵押权之前依法设立的，为实现抵押权而对租赁物进行拍卖的，租赁权不因拍卖而消灭，人民法院应该进行带租拍卖；租赁权在抵押权之后设立的，执行法院在拍卖该租赁物以实现抵押权时，则可以依法除去租赁后拍卖。

本案中，案涉房产抵押登记时间为2019年9月17日。某川公司与某明房地产公司最初签订的租赁合同时间为2005年9月，之后双方多次续签。所谓续签，按照通常理解是指，原合同关系到期后自然终止，当事人之间以续签方式订立新的合同。最近一次租赁合同签订的时间为2022年11月10日，约定租赁权的存续期间为2023年5月1日-2031年4月30日，晚于案涉房产抵押登记的时间。某川公司主张其系多次续签，租赁权的设立时间应以最初的租赁合同签订时间为准，缺乏法律依据。鉴于本次租赁权设立时间在抵押权设立之后，故执行法院可以排除租赁后拍卖。某川公司与某明房地产公司于2022年11月10日签订《合同续约协议书（三）》时，案涉房产抵押已经登记，产生公示效力，应认定承租方某川公司对此知情，其继续与出租方某明房地产公司续签合同，应承担相应的不利法律后果。

拍卖财产上的租赁权在抵押权之后设立的，执行法院在拍卖该财产以实现抵押权时，可以除去租赁后拍卖。承租人与出租人多次续签租赁合同的，租赁权的设立时间应以最后一次租赁合同签订时间为准。