参考案例徐某辉与陈某恢复执行案

一、案情速览

二〇一六年十一月九日，徐某辉与陈某签订借款协议，约定徐某辉借款四十八万元给陈某，借期三十六个月，年利率百分之十四，陈某以其所有的一处房产提供担保并办理抵押登记；同日双方到公证处对该协议进行公证。二〇一九年三月十三日，经徐某辉申请，公证处作出执行证书。

二〇二一年七月一日，徐某辉依据公证债权文书及执行证书向安徽省天长市人民法院申请执行，法院依法查封涉案房产（系首封、抵押房产）。二〇二二年七月七日经申请恢复强制执行，法院对涉案房产询价后于同月十二日裁定拍卖。买受人薛某于同年九月十四日以三十六万一千三百四十四元最高价竞买成交，法院于同月二十八日裁定过户。

房产处置后，法院于同日到涉案房产处张贴强制搬迁公告并责令限期搬离。此时居住人即被执行人的父母才首次与承办法官沟通。经谈话并查证：被执行人因债务众多早已外出躲债、常年未归，留有未成年子女两名与父母一起生活；被执行人名下其他房产，一处系他人购房登记在其名下（经执行异议之诉确认），另外几处已被其他债权人实际占有使用，其抚养家属除涉案房产外确无其他房产可供居住。老人提出收入微薄、小孩需在附近学校就读、附近租不到合适房屋、家中物件太多、自己年老体衰等困难，表示如不解决则拒不迁出。法院决定从变价款中扣除四万元租金给其抚养家属用于租房、保留两万元作为必需生活费用；并组织买受人实地查看，买受人最终与被执行人父母达成一致，同意将房产租赁给其继续居住，当场签订五年期租赁协议。在未搬动房内一件物品、未对原占有人采取任何强制措施的情况下完成交接。因被执行人确无其他可供执行财产，经申请执行人同意，法院于同年十一月七日裁定终结本次执行程序。

二、裁判要点提炼

执行被执行人及其所扶养家属居住的房屋时，申请执行人应当按照当地廉租住房保障面积标准为其提供居住房屋，或者参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金；并应保留被执行人所扶养家属必需的生活费用。

在不损害申请执行人权益的前提下，经买受人同意将已拍卖房产出租给被执行人所扶养家属继续居住，使买受人转为出租人、占有人转为承租人，可以在不采取强制搬迁措施的情况下完成房产交付。

三、赵律师点评

房子拍掉了，里面住着两位老人和两个孩子

先把局面摆清楚。**一套抵押房产，法院首封、询价、拍卖，三十六万一千三百四十四元成交，过户裁定也下了。** **按常规流程，下一步就是强制搬迁——张贴公告、限期搬离、法警上门、清点物品、换锁交付。** **但就在张贴搬迁公告时，居住人才第一次正面找法官：** **被执行人的父母，带着被执行人留下的两个孩子，一直住在这里。** **再一查：被执行人因债务众多早已外出躲债、常年未归；名下其他房产，一处是别人买房登记在他名下（经执行异议之诉已确认），另外几处早被其他债权人实际占着；** **这一家四口，除了这套已经卖掉的房子，确实没有别的地方可住。** **一边是买受人付了钱要拿房，一边是两个老人、两个未成年孩子要住处。**

法律早就留了两个口袋

判决引了两条依据，都是这种情况下必须执行的。**第一条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条第三项：参照当地房屋租赁市场平均租金标准，从该房屋的变价款中扣除五至八年租金。** **本案据此从变价款中扣除四万元租金，给被执行人所抚养家属用于租房。** **第二条，《最高人民法院关于在执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见》第三条第二款：保留被执行人所扶养家属必需的生活费用。** **本案据此保留两万元。** **注意这两笔钱的性质完全不同：** **四万元是「居住保障」——保证你有地方住；** **两万元是「生存保障」——保证你有饭吃。** **一个是房租，一个是生活费，不能混在一起算。** **很多执行案件里，代理人只记得要房租，忘了生活费这一项。**

十六万的缺口，怎么填上的

算一下就知道问题在哪。**房产成交三十六万一千三百四十四元，扣掉四万租金、两万生活费，再扣执行费用和优先债权，申请执行人这边本来就拿不满。** **而且就算给了六万，两位老人带着两个孩子，在附近能不能租到合适的房子？** **老人自己说了：附近无法找到合适的租赁房屋、小孩需要在附近的学校就读、家中物件太多难以收拾、自己年老体衰经不起折腾。** **这些不是耍赖，是实情。** **所以法院做了第二步——** **组织买受人到涉案房产了解实际情况。** **判决的表述是：经实地查看，买受人充分体验并了解涉案房产居住人的难处，最终与被执行人父母达成一致，同意将涉案房产租赁给被执行人父母继续居住，并当场签订了五年期租赁协议。** **这一步是整个案子的转折点。**

「以租代迁」：一次身份转换解决所有问题

判决对这个方案的概括非常精炼：**这一灵活变通的以租代迁方式，使买受人转变为出租人，让占有人变成承租人，各方身份转换的同时也破解了涉案房产的交付之难。** **拆开看：** **买受人**——花了三十六万多，**房子到手了（所有权过户），还多了一份五年租约、有稳定租金**；**被执行人父母**——**房子不是自己的了，但可以继续住，孩子不用转学，东西不用搬**；**申请执行人**——**拍卖款拿到了（扣掉六万保障金后的部分）**，虽然没完全受偿，但**至少实现了大部分**。**结果：判决写的是「在未搬动房内一件物品，未对原占有人采取任何强制措施的情况下，涉案房产的交接顺利完成」。** **这句话的分量，做过强制搬迁的人都懂。** **强制搬迁意味着：清点、打包、搬运、存放、找安置点、可能发生的冲突、舆情、信访。** **一次搬迁，可能要耗掉几个月和大量警力，最后还可能落个「把老人孩子赶出去」的名声。**

这类案件的正确打法

**对买受人（法拍房竞买人）**：**拍到有人居住的房子，先别急着申请强制搬迁。** 先去现场看看住的是谁——**如果是老人、孩子、病人，硬来成本极高。** **「买下来再租给他」往往是最优解：** 你反正要处置这套房（自住或出租），**对方是现成的租客，还有法院背书，租金也有保障。** **对申请执行人**：**别指望一分不少。** 本案扣了六万保障金，**但换来的是房子顺利拍出、款项到账**；**如果没有这个安排，房子可能流拍，或者拍了也交不出去。** **对被执行人（及其家属）**：**不要等到贴公告才找法官。** 本案老人是「此时才首次正面与承办法官沟通」——**如果早一点说明情况、提供无其他住房的证明，方案可以更早谈成。** **该准备的材料：无其他住房的证明、孩子的学籍证明、收入证明、病历。** **一句话：房子归谁可以判，人住哪儿得谈——谈成了，谁都不用搬。**

东西一件没动，房子就交出去了——因为买的人成了房东，住的人成了租客。