参考案例某银行股份有限公司重庆分行与某科技发展集团有限公司等执行实施案

一、案情速览

申请执行人某银行股份有限公司重庆分行与被执行人某安全产业发展有限公司、某科技发展集团有限公司、重庆某投资有限公司执行一案，重庆自由贸易试验区人民法院于二〇一九年六月二十日判决：某安全产业发展有限公司偿还借款本金一千七百万元及利息、罚息、复利等，另两公司承担连带清偿责任。同年十月二十三日，银行申请执行。执行中，法院查封了某科技发展集团有限公司名下位于重庆市渝北区的某公园立体停车楼项目土地使用权，并拟进行处置。

法院查明：该块土地为划拨用地，用途为修建某公园西南门立体停车楼项目，以解决游客及周边居民停车难问题。项目已开始施工，但因该公司后续资金链断裂，二〇一九年停工烂尾。另查明，二〇一七年该公司与某国际租赁有限公司签订两份售后回租赁合同，以融资租赁售后回租方式将已建、在建的简易机械停车设备质押融资并办理动产抵押登记；经另案生效法律文书确定，在未付完融资租赁款前，机械停车设备所有权归该租赁公司所有。执行中，该租赁公司出具书面说明，如收到涉案抵押设备款项不低于三百万元，则放弃抵押设备所有权并配合解除抵押。

法院认为，涉案土地使用权与特许经营权挂钩，被执行人投资数额巨大，如按通常处置方式仅单独拍卖土地使用权，将导致无法清偿全部债权、项目烂尾无法推动并引发新的纠纷。经与各方多方磋商，法院于二〇二二年八月十一日裁定将涉案项目进行整体拍卖。目前买受人已涤除简易机械停车设备上的抵押权，并按照其与城管部门新签订的各项协议，积极投入该停车楼项目的后续施工建设。

二、裁判要点提炼

对土地使用权的查封、处分效力及于地上已形成的建筑物；在土地使用权、地上建筑物、特许经营权及其他相关权益紧密相连、共同构成一个项目时，应当综合考量土地规划、社会效益、处置效率、方案可实施性等因素，对土地使用权、地上建筑物、特许经营权进行整体拍卖处置。

整体处置应当最大限度减少对被执行人合法权益的影响：被执行人已在该项目上投资修建、投入已与土地使用权混合的，单独处置土地使用权势必减损其已投入成本及预期收益；整体处置亦便于买受人取得完全的特许经营权，做好项目续建、办证、收益等事项。

三、赵律师点评

一块划拨地，一栋烂尾楼，一个特许经营权

这个案子的标的很特殊：**某公园西南门的立体停车楼项目。** **土地是划拨用地，用途就是建这个停车楼，解决游客和周边居民停车难。** **项目开工了，但开发商资金链断裂，二〇一九年停工烂尾。** **更麻烦的是：这栋楼里的简易机械停车设备，二〇一七年就被开发商以「售后回租」的方式融资，办了动产抵押登记；另案生效判决确认，融资租赁款没付完之前，设备所有权归租赁公司。** **所以现状是：** **土地是划拨的、楼是烂尾的、设备是别人的、特许经营权还挂在项目上。** **如果按常规思路「只拍土地使用权」——** **买地的人拿不到设备（设备所有权是租赁公司的），也拿不到特许经营权（要重新审批），更接不了这个烂摊子。** **结果是：没人买，或者低价流拍，两千万的债一分收不回。**

第一条理由：查封土地的效力及于地上建筑物

判决的第一条理由是法律基础。**依据《民法典》第三百五十六条和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条第一款，对土地使用权的查封、处分效力应及于地上建筑物。** **所以法院查封土地的时候，地上那栋烂尾楼已经在射程之内了——具备整体处置的法律条件。** **这一条其实回答了一个常见疑虑：** **「我拍的是地，地上的楼归谁？」** **答案是：地的处分效力及于楼，法律上本来就是一体。** **反过来说，如果只拍地不拍楼，反而是不完整的处置。**

第二条理由：不能把被执行人已经投进去的钱拍没了

这一条是善意文明执行的体现。**判决说：该公司已在该项目上进行投资修建，这些投入已和土地使用权混合；如单独处置土地使用权，势必减损被执行人已投入的成本及预期收益，故对该项目整体处置为宜。** **逻辑是：** **烂尾楼虽然没建成，但已经花掉的钱（设计、地基、部分主体、设备款）都物化在这块地上。** **只拍「裸地」，等于按空地价卖，那些投入一分不算——** **对被执行人来说，本来欠一千七百万，这么一处置，欠款可能变成两千多万；** **对债权人来说，回款也更少。** **整体处置，是把这些沉没投入也算进价格里。** **这对双方都有利，只是需要一个愿意接手烂尾项目的买家。**

第三条理由：设备抵押权不涤除，谁都接不了

判决第三条点出了真正的技术障碍：**根据相关协议，如需取得涉案特许经营权，还要涤除涉案简易停车机械设备上的权利限制，即租赁公司因融资租赁而享有的抵押权。** **所以对项目整体处置，既可以有效保护租赁公司的合法权益，也便于买受人取得完全的、彻底的特许经营权，做好项目的续建、办证、收益等事项。** **注意这里的关键：** **设备所有权在租赁公司手上，而停车楼没有设备就是个空壳。** **本案能推进，靠的是租赁公司出具的那份书面说明：** **如收到涉案抵押设备款项不低于三百万元，则放弃所有权并配合解除抵押。** **这就是「谈」出来的处置条件——** **先谈好三方（债权人、设备权利人、潜在买受人）的分账，再上拍卖台。** **如果没谈成，拍卖公告里就得写「设备存在权利限制」，结果必然是流拍。**

第四条理由：划拨地的规划目的

最后一条是公共利益角度。**涉案土地使用权为划拨性质的国有建设用地，目的是在符合国家土地利用总体规划、国家产业政策和供地政策的前提下，建设智能停车楼及配套设施用房，以解决周边停车难问题。** **将项目整体处置符合该土地使用权的规划目的，也只有将项目整体处置才能延续原有的行政许可、达到土地出让的目的，符合土地使用权的当前价值及预期价值。** **这一段很重要：** **划拨地上的项目，不是随便谁都能接——** **买受人要能延续特许经营权、要继续建停车楼、要通过审批。** **所以「整体处置」不只是为了卖高价，也是为了找到「能接着干下去的人」。** **结果也印证了这一点：** **买受人已涤除设备抵押权，并按与城管部门新签的协议，投入后续施工建设。** **项目活了。** **一句话：烂尾项目不是卖掉就完，是卖掉之后还得有人接着盖——所以得整块卖。**

地、楼、设备、特许经营权绑在一起才值钱，拆开卖只能卖出一块没人要的空地。