租赁期间房屋维修，费用该谁出？

租赁期间房屋维修费用该谁出？原则上由出租人负担，但当事人另有约定或者因承租人过错造成的除外。依据《中华人民共和国民法典》第七百一十二条，出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。也就是说，房屋在使用过程中自然老化、正常损耗引起的维修，通常由出租人负责；但如果损坏是承租人使用不当、保管不善造成的，责任就转由承租人承担。判断维修费由谁出，关键看损坏原因和合同约定这两点。

先说结论

一、原则：出租人负维修义务，但可另作约定

《中华人民共和国民法典》第七百一十二条确立了租赁关系中的基本规则：出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。这一条包含两层含义：

其一，维修义务的默认承担者是出租人。房屋在承租期间发生影响正常使用的损坏，如水管老化渗漏、电路故障、门窗变形、屋面漏水等并非承租人造成的问题，出租人负有维修责任。

其二，当事人可以另有约定。实践中不少租赁合同会约定"小修由承租人负责、大修由出租人负责"，或者约定承租人自行承担特定维修项目。只要约定不违反法律、行政法规的强制性规定，通常按其约定执行。因此，签约时看清维修条款，往往比事后争论更有意义。

需要强调的是，"另有约定"通常针对的是日常小修或者明确列举的项目；如果约定把房屋主体结构、影响安全居住的重大维修全部推给承租人，其效力就可能存在争议。

二、出租人不修怎么办：承租人可自行维修、费用由出租人负担

《中华人民共和国民法典》第七百一十三条给承租人提供了明确的救济路径：

承租人在租赁物需要维修时，可以请求出租人在合理期限内维修；出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。

据此，承租人在遇到出租人拖延维修时，可以按下面的思路处理：

但要注意，"因承租人的过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担前款规定的维修义务"。也就是说，如果是承租人使用不当造成损坏，就由承租人自行负责，不能反过来要求出租人承担维修费用。

三、承租人的妥善保管义务

《中华人民共和国民法典》第七百一十四条规定，承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。这一条与前面的维修规则相互衔接：

• 因正常使用、自然老化产生的损坏，属于出租人的维修范围；
• 因承租人保管不善、使用不当造成的损坏，则由承租人承担相应赔偿或维修责任。

实践中，判断属于哪一种，往往要结合损坏的位置、成因、使用年限以及双方沟通记录综合认定。承租人平时注意留存入住时的房屋状况材料（如入住检查单、照片），有助于在争议中厘清责任。

四、常见问题

法条依据

一句话总结

租赁期间房屋维修费用原则上由出租人负担，但当事人另有约定或者因承租人过错造成的除外。出租人不修的，承租人可以请求其在合理期限内维修，逾期不修的可以自行维修、费用由出租人负担，因维修影响使用的还可相应减租或延长租期；因承租人保管不善造成损坏的，则由承租人承担相应责任。看损坏原因、看合同约定，是厘清维修费由谁出的关键。

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