物业费到底包含哪些服务，哪些是额外收费

物业费包含哪些服务，哪些是额外收费，这个问题几乎每个业主都问过，但真正吵起来往往是在住进去第三年：电梯广告换了一茬又一茬，催费通知单上忽然多出「公共能耗费」「电梯运行费」「装修管理费」几行。要判断这些钱该不该交，得先把两件事分开：你所在小区用的是哪一种计费方式，以及这笔钱在合同里被写进了哪一项。本篇依据 2021 年 1 月 1 日施行的《中华人民共和国民法典》第九百三十七条至第九百五十条、2018 年 3 月 19 日施行的《物业管理条例》、1998 年 5 月 1 日施行的《中华人民共和国价格法》，以及 2021 年 1 月 1 日施行的《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》，把「包含什么」和「什么可以另收」一次讲清。

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一、先分清包干制还是酬金制

结论：同样是每平方米两块五，包干制下的这笔钱是物业的收入、省下来归它、超支自己扛；酬金制下的这笔钱是业主的钱、物业只按约定比例提酬金、结余仍归业主，两种算法下「钱花哪了」的答案是相反的。

《中华人民共和国民法典》第九百三十七条给物业服务合同下了定义，第九百三十八条把「服务费用的标准和收取办法」列为合同应当写明的条款。换句话说，收费方式不是法律统一规定的，是你们小区在合同里选的。这个概念可以先去物业服务合同词条铺个底，条文原文可在《中华人民共和国民法典》全文逐条核对。

《物业管理条例》第四十条把收费的三条原则写死了：合理、公开、费用与服务水平相适应，并且要按国务院价格主管部门会同建设行政主管部门制定的收费办法，在合同里约定。所以第一件该做的事不是算账，是翻合同。

包干制。 业主按建筑面积乘单价交一笔固定的钱，物业用它支付人工、能耗、维保、清洁、绿化、保险、税费等全部成本。省下的差额是利润，超支自己承担。这种模式下你能要求的是服务达到合同标准，不是逐张看保洁工资单。

酬金制。 物业先编年度预算，业主按预算归集资金，实际支出据实结算，物业按约定比例提取酬金，常见区间是支出总额的百分之五到百分之十。年终做决算，结余滚存到下一年度或按业主大会决定处理，超支要业主共同决定是否追加。花的是业主的钱，业主有权看预算、决算和审计。

怎么一眼看出来。 翻合同里物业服务费用那一节，看有没有「包干」「酬金」「预算」「决算」这些词，再看每年公布的是收支公示还是年度决算报告。两个信号对得上，基本就能定性。

为什么这条决定后面所有争论。 包干制小区里，业主喊钱花哪了，物业给一张收支概况表就算履行了公示义务；酬金制小区里，物业不给预算和决算，就是没履行合同。住宅小区尤其是前期物业，绝大多数是包干制，酬金制多见于写字楼和业主自管能力较强的小区。物业费涨不涨、怎么涨是另一条线，物业费能随便涨吗？物业费的构成是什么讲得更细。

二、物业费里的九项成本，逐项讲人话

结论：物业费对应的不是一份工资，而是九块成本：人员工资社保与福利、共用部位和共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、秩序维护、办公费用与固定资产折旧、公共责任保险、法定税费、合理利润；九项加起来才是你每月交的那笔钱。

这九项不是哪一部法律逐条罗列的，而是行业通行的成本口径，也是绝大多数物业服务合同附件的写法。它的法律底子在《中华人民共和国民法典》第九百四十二条：物业服务人应当「妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全」。四类服务，对应下面九项成本里的大头。

第一项，人员工资、社会保险和福利费。 保安、保洁、维修工、客服、项目经理，加上法定社保和按规定提取的福利。包干制小区这一项通常占总成本一半上下。看服务有没有缩水先看编制：合同写配十二个保安，实际门岗只有四个人轮班，这就是最实的证据。

第二项，共用部位、共用设施设备的日常运行维护费。 电梯、二次供水泵、消防泵和报警系统、门禁道闸、路灯、屋面外墙的日常巡检、保养和小修，以及电梯、消防等专业维保单位的服务费。这里有一条最容易混的界线：日常运行维护在物业费里，大修、更新、改造走专项维修资金。第二百八十一条写的是「经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造」，用的是另一笔钱。

第三项，清洁卫生费。 楼道、大堂、电梯轿厢、道路、地下车库的清扫，生活垃圾从楼栋收集点运到小区垃圾收集点的费用，化粪池清掏，四害消杀。它止于小区垃圾收集点：运出小区、进焚烧厂那一段通常由环卫部门按政府定价单收，不在物业费里。

第四项，绿化养护费。 修剪、浇水、施肥、补种、病虫害防治、季节性花卉更换。这一项最能看出降标：草坪从一年修剪八次变成两次，业主很难说出依据，但感受每天都在。

第五项，秩序维护费。 门岗值守、区域巡逻、车辆进出管理、监控室值守、消防巡查。法律用的是维护基本秩序、采取合理措施保护人身财产安全，不是保管财物。这个措辞差别就是车被划时的责任分界线。

第六项，办公费用与固定资产折旧。 物业办公用房的水电、办公耗材、通讯，以及电脑、打印机、扫地机、巡逻车、道闸系统的折旧。

第七项，公共责任保险。 物业责任险或公众责任险。小区里老人被翘起的地砖绊倒、广告牌被风吹落砸到车，赔付的钱往往从这里出。很多小区合同里写了这一项却没投保，这就可以直接问：保单在哪、保额多少、保险期间到哪天。

第八项，法定税费。 增值税及附加、企业所得税、印花税等。物业是经营主体，这笔钱最终含在单价里，不是另外加收的理由。

第九项，合理利润。 包干制下藏在收支差额里，不单列；酬金制下才是明面上的酬金，按比例提取，写在合同里。

还有两项常被误以为包含在物业费里：共有部分的大修、更新、改造，走专项维修资金且需业主共同决定；户内自用部分（水管、马桶、玻璃、配电箱）属自费维修或特约服务。

三、电梯电费与公摊水电：同一栋楼为什么两种收法

结论：电梯、水泵、楼道灯这些公共能耗含不含在物业费里，法律没有一刀切，看合同怎么写、当地怎么规定；合同写包干就含在里面，写代收代付或按实分摊就单列，但物业不能两头收，也不能不公示就把总表分表的差额摊到每户。

第一笔，户表水电费。 你自己家里用的。依《物业管理条例》第四十四条，供水供电等单位应当向最终用户收费，物业受托代收的「不得向业主收取手续费等额外费用」。所以代收加收手续费、不交物业费就不给充电卡，都于法无据。

第二笔，公共能耗。 电梯运行、二次供水泵、消防稳压、景观照明、单元门禁、地下车库照明与通风。归属看合同，全国不是一个口径：有的省市细则明确把电梯运行费含在物业费内，有的允许单列并按楼层系数分摊。别人家小区不收，不能当你小区的依据。

第三笔，总表与分表的差额。 线损、跑冒滴漏、公共区域没装表的用电，最容易变成糊涂账：总表一万度、各户分表八千度，剩下两千度怎么摊、按什么系数摊，很多小区从头到尾没说过。

两种写法，两种后果。

合同写物业费包含公共能耗的，再单收电梯运行费、公共能耗费就是重复收费。这落在司法解释第二条的射程：擅自扩大收费范围、重复收费，业主可以抗辩，已收的应退还。

合同写按实分摊、单独收取的，收费本身合法，但要做三个动作：公共部位单独装表、按月或按季公示用量和单价、分摊办法收费前公示。缺了公示，收得再合理也站不住。

四、装修管理费、垃圾清运费、出入证工本费

结论：装修期间物业能收的钱只有两类：合同或管理规约明确约定、且确实提供了对应服务的管理费用，以及你自己产生的装修垃圾按实际清运量结算的费用；没有依据的装修管理费、电梯使用费、成品保护费，业主可以拒付，已经交的可以要求退还。

《中华人民共和国民法典》第九百四十五条第一款：业主装饰装修房屋，「应当事先告知物业服务人，遵守物业服务人提示的合理注意事项，并配合其进行必要的现场检查」。三个动作，告知、遵守、配合检查，条文里没有交钱这一项。装修前该做什么，装修房屋前需要告知物业吗？有完整流程。

装修保证金。 它不是绝对违法：管理规约或装修管理协议有约定、专户存放、验收合格后限期退还的，法院一般不否定；但它不能变成收入，不能无限期押着，不能以墙面有划痕为由随意扣，更不能直接抵作物业费。不退怎么办，物业收「装修保证金」合法吗？不退怎么办讲了具体路径。

装修管理费。 判断标准只有两条：有没有约定，有没有真实服务。物业确实做了方案审核、日常巡查、成品保护、善后清洁，且合同或规约写明标准，可以收，但要明码标价。没有约定就设项收费，性质上就是违规收费。

装修垃圾清运费。 日常生活垃圾清运已含在物业费的清洁卫生项里；装修产生的砖块、石膏板、旧洁具属于建筑垃圾，要单独清运处置，谁产生谁付费。两个要点：一是你可以自己找有资质的清运单位，物业不得强制代运并收费；二是收费标准要能对上实际产生量或事先约定的计价方式。

出入证、门禁卡工本费。 只能按成本收。首次交付应当免费配足合理数量，补办按成本价收取合理；一张卡收一百元、退卡不退钱，已经超出工本性质。

五、停车服务费：场地占用费与保管费差在哪

结论：停车费要拆成两笔：场地占用费是使用业主共有场地的对价，扣除合理成本后归全体业主；保管费是保管合同的对价，归提供保管服务的一方。物业只写停车服务费却不肯承担保管责任，是这笔钱最常见的争议根源；车被划了赔不赔，看它收的是哪一笔、有没有形成保管关系。

先定权属。《中华人民共和国民法典》第二百七十五条：规划用于停放汽车的车位、车库，归属「由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定」；「占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有」。

地面车位。 场地是业主共有的，物业收的钱在扣除合理成本之后归业主共有，依据是第二百八十二条。它不是物业的营业收入，要进共有收益的账。这笔钱怎么收、归谁、怎么花，小区地面停车位，物业能收费吗？收的钱归谁拆得比较细。

地下产权车位。 租金归产权人；物业另收的车位管理服务费对应照明、通风、保洁、道闸、巡逻，可以收，标准要公示。产权怎么分，小区车位、车库的权属归谁？可以对照看。

然后是核心问题：车被划了、被撞了、车里东西丢了，物业赔不赔？

《中华人民共和国民法典》第八百八十八条定义保管合同：「保管合同是保管人保管寄存人交付的保管物，并返还该物的合同。」第八百九十条进一步规定「保管合同自保管物交付时成立」。落到停车场上，判断有没有形成保管关系，看四个事实：有没有交付（交钥匙、发凭证、指定车位并登记）、有没有对价、有没有实际控制（道闸、出入记录、巡逻）、收费公示上写的是场地占用费还是保管费。

只发一张月卡、不登记车牌、不交钥匙、不承诺看管的，通常被认定为场地使用关系，车辆受损按物业有没有尽到安全保障义务判断，不按保管合同全额赔。反过来，收了保管费、发了凭证、有完整出入记录的，落在第八百九十七条：「保管期内，因保管人保管不善造成保管物毁损、灭失的，保管人应当承担赔偿责任。」

进场时做两件事：拍下收费公示牌上写的是哪一笔钱；看月卡背面有没有贵重物品自理、车辆丢失概不负责这类单方免责条款，这类条款不当然有效。举证与责任划分，小区里车辆被剐被盗，物业要赔吗？和保管合同词条可以对照看。

六、额外收费要合法，三个条件缺一不可

结论：物业费之外的任何一笔钱，要合法必须同时满足三条：有合同约定或者业主共同决定作依据、按规定明码标价并向业主公示、不得强制搭售；缺一条，业主就可以拒付，已经付的可以要求退还。

条件一，有依据。 依据只有两个来源：合同，或者业主共同决定。第九百三十八条把收费标准和收取办法列为合同条款；第二百七十八条把「改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动」以及「有关共有和共同管理权利的其他重大事项」列入业主共同决定的范围。新增收费项目、把免费改成收费，都在动共有和共同管理的重大事项，不能由物业单方决定。表决比例怎么算，业主共同决定事项词条有标准答案。

条件二，明码标价并公示。 《中华人民共和国价格法》第十三条要求注明服务项目和收费标准，「不得收取任何未予标明的费用」；违反的，依第四十二条「责令改正，没收违法所得，可以并处五千元以下的罚款」。第九百四十三条另有独立的一条：物业应当定期公开收费项目和收费标准。只要没在收费处、公示栏、缴费页面标明，业主就可以拒付。条文可查《中华人民共和国价格法》全文。

条件三，不得强制搭售。 判断方法很朴素：这项服务能不能不要、能不能自己找人做、能不能只买基础版？垃圾必须由物业代运、装修必须买物业的成品保护、办卡必须同时交一年物业费，这类捆绑都不成立。《物业管理条例》第四十三条的「根据业主的委托」五个字，就是这条的法律注脚，全文见《物业管理条例》全文。

违反的后果。 司法解释第二条给的是双保险：业主可以抗辩不交，已经交的可以要求退还。注意条文里的「擅自」两个字——有合同依据、有公示程序的收费，即使你觉得贵，也不在这个条文射程内；那种情况该走的是调价程序和业主共同决定，而不是拒交。这份解释的全文在司法解释全文。

七、你的两项硬权利，和两条边界

结论：你有两项硬权利：要求物业定期公开服务事项、负责人员、质量要求、收费项目与标准、履行情况、维修资金使用和共有部分经营收益，并主张共有部分经营收益扣除合理成本后归业主共有；你也有两条边界：服务到位就不能以没享受为由拒交，物业也不能用停水停电逼你交。

第一项权利，要求公开。 第九百四十三条列了七类内容，逐项都能落到具体问题上：服务的事项、负责人员（项目经理是谁、电话多少）、质量要求（楼道一天拖几次）、收费项目与收费标准、履行情况（上个月做了什么）、维修资金使用情况、共有部分经营与收益情况。这条是业主查账权的法律基础，具体操作见业主有权查物业的账吗和业主知情权词条。第二百八十五条还有一句常被忽略的话：物业应当「接受业主的监督，并及时答复业主对物业服务情况提出的询问」——及时答复是义务，不是人情。

第二项权利，共有收益归业主。 电梯广告、快递柜、通信基站、场地租赁、外墙广告、自动售货机，这些收入扣除合理成本后属于业主共有。配套的《物业管理条例》第五十四条还规定，收益「应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用」。该问的三句话是：合同一年多少钱、谁签的、钱进了谁的账户。归谁、怎么分，小区公共收益（电梯广告等）归谁所有？有完整拆解。

第一条边界，不能以没享受为由拒交。 第九百四十四条第一款把这条路堵死了：物业已经按约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受为由拒交。房子空着、车位不用、电梯不坐，都不构成抗辩。服务确实不到位怎么办？那是另一条路径：固定证据、要求整改、就对应部分主张减免，业主能不能以物业服务不到位拒交物业费？法院这样看讲的就是这条线的边界。

第二条边界，物业不能用停水停电逼交。 第三款是硬禁止，正确路径是第二款：催告、合理期限届满、提起诉讼或申请仲裁。真被停水停电了，先固定证据、向住建部门投诉，再就损失主张赔偿，物业停水停电催缴物业费，合法吗？有完整应对。这里提醒一句顺序：账目不公开和服务不到位，都不能直接换来不交物业费；两件事可以并行主张，但欠费本身容易被反诉，还可能承担违约金。

八、查账四问：今天就能发出的书面申请

结论：今天就发一份书面申请，问四件事、要四份材料：计费方式与合同条款、现行收费的依据与价目表、公共能耗的总分表与分摊办法、共有部分经营收益的合同与账目；十五日不答复，就走投诉和业主共同决定两条路。

问一，我们是包干制还是酬金制，依据是合同第几条，收费标准的备案情况如何。 要的材料：物业服务合同全文及附件、收费标准的备案或公示材料。

问二，现在收的每一项费用，依据是合同第几条或者哪一次业主大会决议。 要的材料：现行收费项目与标准的价目表、公示照片、业主大会决议（如有）。对着通知单逐行要依据。

问三，上一年度公共能耗的账。 要的材料：电梯、水泵、照明等公共部位的总表与分表读数，单价，分摊办法，每户实际分摊金额。单独装表的小区，往往能问出总表分表差额的去向。

问四，共有部分经营收益。 要的材料：电梯广告、快递柜、场地租赁等合同的清单，收款账户，扣除成本后的余额和去向。包干制看年度收支公示，酬金制看决算与审计报告。

怎么发才算数。 写一份《信息公开与账目查阅申请》，一式两份，到物业客服中心要求签收并留存副本；不给签收就用 EMS 寄给项目经理，面单内件品名写清文件名称；同一份内容发给管家微信并截图，抄送业委会和社区居委会，一份申请三处留痕。合同范本见合同范本库，证据固定见证据清单，收费争议的常见问答见常见问题。

多久不答复怎么办。 第二百八十五条要求「及时答复」，实务中给十五日是合理期限。到期没有书面答复，第一步向住建部门物业科、街道办或 12345 投诉，渠道见投诉物业找哪个部门？；第二步提请业主大会共同决定、委托第三方审计；第三步以业主知情权为由起诉，请求判令提供查阅。换过物业的，账目交接还有一层，见换了物业，资料和账目怎么交接。

一段可以直接照念的话术。 我是某栋某单元业主，现依据《中华人民共和国民法典》第九百四十三条，申请查阅并复制本小区物业服务合同、现行收费项目与标准、上一年度公共能耗分摊明细、共有部分经营收益账目，请于十五日内书面答复；逾期未答复，我将向物业主管部门投诉并依法主张知情权。

物业费里到底包不包电梯电费？

全国没有统一答案，看合同和当地细则。写包干就含在里面，再单收是重复收费；写按实分摊就单列，但必须单独装表并公示用量、单价和分摊办法。

房子空着没人住，物业费还要全额交吗？

依民法典第九百四十四条，物业已按约定提供服务的，不能以未接受或无需接受为由拒交。空置房能否打折看当地规定和合同约定，没有依据时仍需按约定交纳。

物业费包含垃圾清运吗，装修垃圾呢？

日常生活垃圾从楼栋收集点到小区垃圾收集点的清运含在物业费的清洁卫生项里；装修产生的建筑垃圾要单独清运处置，谁产生谁付费，你可以自己找有资质的单位，物业不得强制代运。

装修时物业收的押金能不给吗？

民法典第九百四十五条只要求事先告知、遵守注意事项、配合检查，没有授权收押金。若管理规约或装修管理协议有约定、专户存放、验收后限期退还，实务中一般认可；无约定、无期限、随意扣的，可以拒付并要求退还。

物业在物业费之外收公共能耗费，合法吗？

看合同。合同约定包含公共能耗的，再单收属于重复收费；约定按实分摊的，收费合法但必须公示用量和分摊办法；合同没约定的新增项目，属于擅自扩大收费范围，可以拒付。

物业不公示账目，我能不交物业费吗？

不能直接拒交。公示义务在第九百四十三条，交费义务在第九百四十四条，是两条独立的线。正确做法是一边按约定交，一边书面申请查阅、投诉，必要时提业主知情权诉讼。

换了物业，预交的物业费找谁退？

向原物业主张，已预收但尚未提供服务期间的物业费应当退还，路径见物业公司中途被换，预交的物业费和保证金找谁退。

延伸阅读

• 业主有权查物业的账吗
• 物业费能随便涨吗？物业费的构成是什么

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以上内容为一般性法律知识分享，不构成正式法律意见；具体案件请结合证据情况咨询执业律师。