小区公共收益归谁所有？归全体业主共有。利用小区共有部分产生的收入——比如电梯广告、公共场地出租、占用公共道路或绿地的停车位收益——在扣除合理成本后，属于业主共有。同理，专项维修资金（房屋"养老金"）也属于全体业主共有，任何人不得挪作他用。
先说结论
三类核心共有财产： ① 公共收益——电梯广告、场地出租等，扣成本后归业主共有； ② 共有部分——道路、绿地、公共场所、公用设施、物业服务用房； ③ 专项维修资金——全体业主共有，专款专用。
一、哪些属于"业主共有"
- 【常见共有部分清单】
- 建筑区划内的道路（城镇公共道路除外）
- 建筑区划内的绿地（明示属于个人的除外）
- 其他公共场所、公用设施和物业服务用房
- 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位
- 电梯、楼道、外墙等共有部位的广告位
- 屋顶、外墙等共有部位的使用与收益
- 专项维修资金：用于共有部位、共用设施设备保修期满后的维修更新改造
二、收益被"私吞"了怎么办
要求公开
书面要求物业或业委会公示共有部分经营与收益情况。
核对账目
查看广告合同、场地租赁合同、收支明细。
固定证据
拍照、留存公示材料、索要资料的回执。
要求移交
主张扣除合理成本后的收益应归入业主共有账户。
通过业委会维权
由业委会代表业主主张或提起诉讼。
必要时诉讼
请求返还收益、公开账目并追究相应责任。
三、两个真实案例
裁判规则专项维修资金是专门用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金，属于全体业主共有。缴纳专项维修资金是业主为维护建筑物的长期安全使用而应承担的一项法定义务。业主拒绝缴纳专项维修资金，并以诉讼时效提出抗辩的，人民法院不予支持。
给你的启示"房屋养老金"属于全体业主，且必须缴。专项维修资金归全体业主共有，缴纳是法定义务；想用"过了时效"来逃避缴纳，法院不支持。
裁判规则停车位是占用小区公共道路、绿地建设的，依法应属小区全体业主共有。房地产开发公司将业主共有的停车场中停车位出售，属于无权处分行为，应属无效。
给你的启示占用公共道路、绿地的车位不是开发商的。这类车位属全体业主共有，开发商无权出售；被卖了可以主张返还并追究责任。
三个提醒： ① "广告费是物业赚的"——错，扣成本后归业主共有，账目应公开； ② "车位买了就是我的"——看性质，占用公共道路、绿地的车位属共有，出售无效； ③ "维修资金可以不交"——不行，属法定义务，不能用时效抗辩推脱。
电梯广告收入应该怎么用？
属业主共有收益，可用于补充专项维修资金或经业主共同决定的其他用途。
物业不公示收益账目怎么办？
可书面要求公开，并向主管部门投诉或通过业委会、诉讼维权。
地面车位收的钱归谁？
占用公共道路、场地设置的车位，其收益归全体业主共有。
人防车位是业主共有吗？
情况较特殊，需结合批准文件与合同判断，一般不由开发商随意出售。
没有业委会怎么维权？
可由业主联名要求物业公开并主张返还，或推动成立业委会后统一主张。
- 《中华人民共和国民法典》第二百七十一条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
- 《中华人民共和国民法典》第二百七十四条建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
- 《中华人民共和国民法典》第二百八十二条建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。
一句话：电梯广告、公共场地、公共车位的收益，扣掉成本都归全体业主——专项维修资金同样是业主的"养老金"；物业应当公开账目，业委会可以代表大家主张返还。