房屋买卖合同签了但卖方反悔，买方怎么办？有三条路：要求继续履行（把房子过户给你）、主张违约金、要求赔偿损失（尤其是房子涨价后的差价损失）。卖方为卖更高价而毁约的，通常构成根本违约，法院可能判其赔偿差价。但前提是先分清——你签的是"预约合同"还是"本约合同"，这直接影响你能主张什么。
先说结论
三步判断： ① 合同性质——是预约还是本约？条款是否完备、障碍是否消除； ② 违约责任——卖方毁约，可主张继续履行 + 违约金 + 损失赔偿（含差价）； ③ 差价损失——因卖方毁约导致你为买同类房多付的钱，可要求赔偿。
一、卖方设新抵押、拒不涤除，构成根本违约
裁判规则房屋买卖合同履行期间，出卖人为房屋设定了新的抵押，且于抵押到期后明确表示不予涤除，造成合同无法继续履行的，构成根本违约，应承担相应违约责任。因此导致合同解除的，买受人有权向出卖人主张房屋差价损失等违约损失赔偿。另外，房屋买卖合同约定了抵押权涤除，出卖人单方变更履行方式，且未提供担保措施担保其能够在取得购房款后及时涤除抵押权的，买受人有权拒绝付款，其拒绝付款的行为不构成违约。
给你的启示差价损失可以要。卖方违约导致合同解除，买方为买同类房屋多付的差价，属于可主张的损失。另外，卖方单方改履行方式、又不提供担保的，你拒绝付款不构成违约——别被对方倒打一耙。
二、先分清预约还是本约
裁判规则评判有关商品房买卖的合同为预约合同还是本约合同，关键在于辨析合同是否还存在法律或事实上的障碍，导致合同部分条款缺失或不确定的情形。如存在此类情形，一般应认定为预约合同；如果不存在此类情形，无论合同名称为何，则均应视为本约合同。
给你的启示"签了认购书就是本约吗"要看条款。若条款完备、障碍消除，即便叫"认购书"也可能是本约，卖方必须履行过户义务；若核心条款缺失、存在障碍，可能只是预约，主张的力度不同。所以主张前先理清合同性质与可履行性。
三、买方怎么应对
- 【买方要固定的证据】
- 买卖合同、认购书、补充协议
- 定金、首付、房款的付款凭证
- 网签、备案、过户办理记录
- 卖方反悔、涨价、拒履行的沟通记录（聊天、录音、短信）
- 同地段同类房屋价格证据（证明差价损失）
书面催告履行
向卖方发出书面履行催告，限期配合过户交房，并保留送达证据。
固定违约证据
保存卖方反悔、涨价、拒卖的记录。
选择诉求
能继续履行的，请求判令继续履行并协助过户；不能履行的，主张违约金 + 差价损失。
申请财产保全
及时查封该房屋，防止被卖或再抵押，参见财产保全怎么申请。
评估差价损失
委托评估或收集同类房成交价，量化损失。
起诉解决
请求继续履行、违约金、损失赔偿，或解除合同并赔损失。
三个提醒： ① "卖方反悔我只能拿回定金"——错，还可主张违约金和差价损失； ② "房子已抵押/查封就一定拿不到"——不一定，条款完备、障碍可除的，仍可请求继续履行； ③ "先付款再慢慢过户"——有风险，务必同步推进网签、资金监管、过户，防止钱房两空。
卖方把房子高价卖给别人了，我能优先拿到吗？
看是否已过户登记。参见一房二卖先签合同的买方能优先取得房子吗。
定金和违约金能一起主张吗？
一般择一适用，参见定金和违约金可以同时主张吗。
网签了卖方还能反悔吗？
网签不产生物权效力，卖方仍可能毁约，但可作为违约证据，建议尽快过户或办理预告登记。
房价跌了，卖方反悔我还能要差价吗？
差价损失是双向的，按实际损失计算；房价下跌时通常不产生差价损失，可主张违约金。
全款付了卖方不过户，怎么办？
立即起诉并申请保全，请求判令继续履行、协助过户；对方不配合的，可凭生效判决申请强制执行过户。
- 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
- 《中华人民共和国民法典》第五百八十四条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。
- 《中华人民共和国民法典》第五百八十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
一句话：卖方反悔不只是一句"不卖了"——买方可以要求继续履行、违约金和差价损失，先固定证据、快保全、再起诉。