买房踩坑了：定金能退吗？逾期交房怎么办？
这一页把「该做什么 · 留什么证据 · 期限多久 · 能拿多少 · 文书去哪拿」都串好了
依据现行有效的法律与公开办事规则整理，遇到政策调整以最新规定为准
买房纠纷多半卡在两件事上：定金能不能退，和对方违约怎么赔。先把合同和付款记录找齐，再决定是继续买、要赔偿，还是解约退钱。
速览表、材料清单、条文可以一起打印带走
先看结论：这件事的关键六问
| 谁去办 | 买方自己主张权利，可以委托律师代为发函、谈判、立案，不必本人到场 |
|---|---|
| 要带什么 | 买卖合同与补充协议、定金收据、全部转账凭证、验房单、微信聊天与看房记录买房对方违约证据清单 |
| 去哪办 | 先书面催告对方；谈不拢按合同约定的争议条款去法院起诉或申请仲裁 |
| 多久办完 | 一审普通程序一般 6 个月内审结，简易程序 3 个月；加上送达和执行会更长 |
| 花多少钱 | 诉讼费按标的额分段计算，1 万元以下每件 50 元，调解或撤诉减半，最终一般由败诉方负担 |
| 关键期限 | 约定解除权的，应在知道解除事由之日起一年内行使，逾期解除权消灭 |
现在就该做的三件事
1把合同、定金收据、转账记录找齐
认购书、定金收据、首付款凭证、聊天记录，按时间排好。
2别急着签「自愿放弃」类文件
对方常拿一份「自愿解除、互不追究」的协议让你签，一签往往就拿不到赔偿了。
定金和订金，差别很大
3收据写「订金」的，就不能按定金罚则要双倍
很多人拿着写「订金」的收据去要双倍返还，法院不支持，因为定金罚则以「定金」的明确约定为前提，字面不同，法律后果就不同。反过来，收了订金的一方也不能拿它当违约金扣着不退。签的时候如果有担保的意思，就在协议里写明这笔钱是定金、适用定金罚则，并让收款人签字盖章；已经写成订金的，只能按预付款主张返还，另外再依合同追究违约造成的实际损失，别指望双倍。
4定金约定超过总价 20% 的部分，不产生定金效力
《中华人民共和国民法典》第五百八十六条把定金的数额限制在主合同标的额的百分之二十以内，超出的部分不算定金，只是普通预付款，不能适用罚则。二手房交易里常见「诚意金 30 万、总价 100 万」的写法，其中超过 20 万的那 10 万，卖方违约时不能要求双倍返还，只能原额退回。谈判时把定金压低、把违约金写足，往往比把定金抬高更管用，因为违约金可以按实际损失调整，而定金的上限是死的。
对方违约怎么办
2什么情况下能解约
一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，另一方可以解除合同（民法典第五百六十三条）。
3解约后能要什么
不履行合同义务或者履行不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任（民法典第五百七十七条）。
4解约不是发条微信就算，必须书面通知并留痕
合同解除的效力从解除通知到达对方时发生，所以「通知」这件事本身就是证据。口头说、电话说、当面吵架都不算，对方一句「我没收到」就可能让解约时间点往后推，期间的房价波动、利息损失就要您自己承担。做法很简单：写一份解除通知，写清合同编号、解除理由、要求退款和赔偿的金额，用特快专递寄到合同约定的通讯地址，面单上注明文件名称，保留寄件凭证和物流记录。对方拒收的，退回件一样能证明已送达。
二手房买卖合同 →5签合同前先查三件事，比事后打官司省钱
第一查产权：不动产登记信息里有没有抵押、查封、共有人，配偶是否同意出售；第二查户口：原房主户口有没有迁走，迁不走的要约定违约金和期限；第三查欠费：物业费、供暖费、水电有没有结清，交房时一次性对账。这三件事在签约前花半天就能查清，事后每一样都可能变成一场官司。《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定的违约责任，是补偿性的，赔不到您为这件事耗掉的时间和精力。
要打官司
文书与合同
钱的账要算清
1定金、违约金、房价差额，能同时要的只有一部分
买房纠纷里常见的三笔钱：已付定金、合同约定的违约金、因对方违约造成的实际损失（比如房价上涨后另买一套多花的钱）。定金和违约金只能择一主张，选定金就不能再要违约金；违约金和实际损失之间，法院按填平原则调整，主张违约金后再要差额，需要证明损失超过违约金。所以算账时把三个数字都列出来，选最高的那一条路径，而不是全都写进诉状。三个数字摆在一起看，选哪条路就清楚了。
违约金怎么算 →2诉讼费按标的额算，主张多少直接影响成本
财产案件按争议金额分段累计交纳，标的一万以下每件五十元，往上逐段递增，标的一百万和五百万的诉讼费差好几倍。起诉时把金额写高，预交的费用也多，虽然最终由败诉方负担，但前期要先垫。策略上可以先把有把握的部分主张足，争议大的部分留到举证后再变更增加；调解或者撤诉的，诉讼费减半收取。交不起的，可以在立案时一并申请缓交、减交或者免交。先把成本算清楚，再决定主张多少，别为了气势多交钱。
法律是这么规定的（原文）
第五百八十七条 债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。
第五百六十三条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。
《中华人民共和国民法典》第五百七十七条违约责任
第五百七十七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
常见问题
交的是定金还是订金，钱到底能不能退？
看收据上写的是哪个字。写「定金」的，适用定金罚则：您不买了，定金不退；卖方不卖了，要双倍返还。写「订金」「预付款」「诚意金」「意向金」的，通常只是预付的一部分价款，不具备担保性质，合同没成立或者解除后应当返还，不能直接扣掉。《中华人民共和国民法典》第五百八十六条、第五百八十七条把这两层意思分得很清楚。实务里还有第三种情况：收据写「定金」，但合同里又约定「可无条件退款」，这时按合同约定处理，定金罚则被约定排除。
贷款批不下来，定金能退吗？
要看合同有没有把「贷款获批」写成生效条件或者免责事由。写了「因银行原因未获批，双方互不承担违约责任、定金退还」的，可以要回来；什么都没写，卖方往往主张是您付款能力的问题，按买方违约处理，定金不退。首付比例、征信、流水在签约前就该核一遍，别只听中介一句「没问题」。已经卡住的，先去贷款银行要一份书面拒贷说明，再和卖方谈，谈不下来起诉时这份说明是核心证据。
开发商逾期交房，拖多久才能退房？
合同有约定的按约定，比如约定逾期超过 90 日买方有权解除；没有约定或者约定不明的，要先催告，催告后三个月内仍未交房，才可以请求解除合同并要求赔偿。这里的关键动作是「催告要留痕」：用特快专递寄一份书面催告函到合同上写的地址，写清房号、逾期天数和要求，保留面单和签收记录。只打电话、只在售楼处吵，到了法庭上很难证明催告过。解除通知到达对方时合同解除，之后可以主张已付房款及利息、违约金。
房子被卖方卖给别人了，我要房还是要钱？
能不能要到房，看谁先办了过户。一房二卖的情形下，已经办理转移登记的一方取得所有权，您只能向卖方主张违约责任、返还已付款并赔偿损失，房子本身要不回来。如果还没人过户，但您已经办了预告登记，卖方再处分就不发生物权效力，这套房还能保住。《中华人民共和国民法典》第二百二十一条规定的预告登记，就是为了防这一手，签完合同尽快去登记，别等卖方反悔才想起来。
合同写日万分之五的违约金，法院会支持吗？
不一定，太高会被调低。违约金的性质是补偿损失，不是惩罚，法院判断「过分高于」通常以实际损失为基础，超过损失百分之三十的部分容易被认定过高而酌减。日万分之五折算年化超过百分之十八，长期逾期交房的案子，开发商几乎都会提出调减，法院也常参照同地段租金标准来定。所以算账时要准备两套数字：一套按合同算，一套按实际损失算（租房支出、贷款利息），谈判时才知道底线在哪。约定太低的，也可以请求调高。
定金和违约金，能不能两个都要？
不能同时主张，只能选一个。定金和违约金都是对违约的救济，功能重叠，同时要等于让违约方赔两次。《中华人民共和国民法典》第五百八十八条给的是选择权：可以选定金罚则，也可以选违约金，选了哪一个，另一个就不能再要。选择之前先算两笔账：定金罚则是双倍返还或者不退，金额固定；违约金按约定比例算，可能更高，也可能被调减。哪个数目大、哪个更好证明，就选哪个，选定后在诉状里写清楚，别模模糊糊两个都写。
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