二手房买卖过户全流程：网签、贷款、缴税、交房
按步骤走 · 材料一次备齐 · 每个期限都有法条依据
流程步骤
签约前先查清产权状况
到不动产登记中心或当地线上查册平台核实：房子有没有查封、抵押、共有人，是否设定了居住权；共有人是否都同意出售、抵押是否已还清。有抵押的先约定解押或走带押过户，有查封的不要付款。
产权有问题先别付定金，谈好解押方案再签约谈妥后签订书面买卖合同
写清成交价、付款方式与节点、税费由谁承担、交房时间、户口迁出时间、定金与违约责任。房地产转让应当签订书面转让合同（《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条），口头约定靠不住。
网签备案并走资金监管
到当地住建部门网签系统签订网签合同并备案，房款尽量通过资金监管账户支付，做到「钱证交叉」——过户走到哪一步付哪一笔款，不要私下大额转账或直接给卖方现金。
资金监管的钱只有过户完成才放给卖方买方办贷款与按揭审批
需要贷款的，向银行提交资料做按揭审批；房子还有抵押的，可以了解当地是否支持带押过户，由原贷款银行、新贷款银行与登记机构配合办理，省去先还清旧贷的环节。
缴纳税费，写清由谁承担
契税由承受方缴纳（《中华人民共和国契税法》第一条），增值税、个人所得税通常由卖方负担，具体谁承担、按什么口径核算要在合同里写死。各地核定与优惠政策不同，缴税前到当地税务窗口或不动产登记大厅问清楚。
谁来缴税、按什么价核定，务必写进合同共同申请过户登记
买卖双方共同到不动产登记机构递交过户申请，提交买卖合同、完税凭证、身份证明等材料。登记机构受理后，一般在 30 个工作日内办结（《不动产登记暂行条例》第二十条）；办完登记，物权才真正转移（《中华人民共和国民法典》第二百一十四条）。
交房结清尾款并迁户口
交房时逐项核验：水电、燃气、物业费是否结清，家具家电是否与约定一致，卖方户口是否迁出。尾款在验收无误后再付，交房单、验房照片、费用结清凭证都要留存，防止事后扯皮。
水电燃气过户当场办，别留后账材料清单
| 材料 | 说明 |
|---|---|
| 不动产权证（房产证） | 核验产权人、面积、抵押与查封状态，原件备查、复印件留存 |
| 买卖双方身份证明 | 身份证、户口本；已婚的还要结婚证或配偶同意出售的证明 |
| 房地产买卖合同 | 网签合同与纸质合同都要有，条款写清价款与税费承担 |
| 完税凭证 | 契税等完税或减免证明，过户登记时必须提交 |
| 婚姻与共有证明 | 结婚证、离婚证或共有权人同意出售的书面文件 |
| 贷款相关材料 | 按揭合同、银行同意带押过户或提前还款的文件（需贷款时） |
关键期限
| 事项 | 期限 | 依据 |
|---|---|---|
| 不动产登记办结 | 受理登记申请之日起 30 个工作日内 | 《不动产登记暂行条例》第二十条 |
| 物权变动生效 | 自记载于不动产登记簿时发生效力 | 《中华人民共和国民法典》第二百一十四条 |
| 契税申报缴纳 | 按当地税务部门规定期限，过户前缴清 | 《中华人民共和国契税法》第一条 |
| 转让合同形式 | 过户前应签订书面转让合同 | 《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条 |
法条原文
第二百一十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
第二十条 不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。
第四十一条 房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。
第一条 在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本法规定缴纳契税。
相关阅读
相关办事指南
同一件事「法律上怎么办」看本文；「到窗口怎么走、带什么、多久办完、找谁问」在办事指南里，按场景串成了一条路。