卖方逾期交房，买方并不是只能干等。逾期交房构成违约，买方可以主张继续履行、要求赔偿损失，在符合条件时还可以解除合同；合同约定了违约金的，可以主张违约金。具体能主张哪些权利，要结合合同约定和违约程度来判断。
先说结论
① 逾期交房属于不履行或不符合约定履行合同义务，构成违约。 ② 买方可以主张违约责任，包括继续履行、采取补救措施或者赔偿损失。 ③ 合同约定违约金的，可以按约定主张违约金。 ④ 约定的违约金过低或过分高于损失时，可以请求调整。 ⑤ 符合法定解除条件的，买方可以解除合同。
一、逾期交房是什么性质的责任
交付房屋是卖方的主要合同义务。到了约定的交付时间没有交付，就属于履行不符合约定，依民法典第577条要承担违约责任。
- 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
违约责任是一个"总入口"，具体落到个案，买方通常可以在继续履行、赔偿损失等不同主张中选择或组合。若合同约定了违约金，则按约定优先适用。
二、买方可以主张哪些权利
把常见主张梳理一下，方便对照自己的合同情况。
继续履行：要求卖方按约交付房屋，完成交房义务。
赔偿损失：因逾期交房造成的实际损失，如租房支出、资金占用等。
主张违约金：合同约定了违约金的，按约定主张。
解除合同：符合法定或约定解除条件的，可以主张解除。
组合主张：违约金与损失赔偿的关系，要依约定和法律规定处理，避免重复计算。
三、违约金怎么主张、能不能调整
违约金的适用，民法典第585条讲得很清楚：有约定的按约定，但有失公平时可以请求调整。
- 《中华人民共和国民法典》第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
- 约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。
- 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
- 约定了固定数额违约金：按约定数额主张，但可因损失大小请求增减。
- 约定了计算方法：按合同约定的方法计算，注意起止时间与计算基数。
- 约定过低：可请求增加至与实际损失相当。
- 约定过分过高：卖方可请求适当减少，买方主张时要能说明损失的合理性。
- 迟延履行违约金：卖方支付后，仍应继续履行交房义务。
四、什么情况下可以解除合同
解除合同比主张违约金更"重"，需要满足法定条件。民法典第563条列举了可以解除合同的情形。
- 《中华人民共和国民法典》第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
- （一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
- （二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
- （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
- （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
- （五）法律规定的其他情形。
- 以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。
逾期交房不等于一定可以解除合同。通常要么是"迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行"，要么是逾期已经"致使不能实现合同目的"。因此，买方是否催告、逾期多久、合同目的是否落空，都会影响能否解除。此外，合同里约定的解除条件也要一并核对。
五、一个常见的例子
买方与卖方约定某日交房，逾期后买方多次催促，卖方仍未交付，逾期时间较长。买方一方面主张按合同约定支付违约金，另一方面因长期无法入住另行租房，主张相应损失。审理中，法院结合合同约定、逾期时长和买方实际支出，对违约金与损失作了综合衡量，并按约定与法律规定处理。
六、常见问题
逾期交房，我可以直接解除合同吗？
不一定。要看是否满足民法典第563条的法定解除条件，或合同是否约定了相应解除条件；通常涉及催告和合同目的是否落空。
合同没写违约金，还能主张吗？
可以主张赔偿损失，但直接主张违约金缺乏约定基础，两者是不同路径。
约定的违约金太低怎么办？
依照民法典第585条，约定的违约金低于造成的损失的，可以请求增加。
违约金太高，卖方会要求减少吗？
可能会。约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求适当减少。
拿了违约金，卖方还要交房吗？
就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务，即仍应继续履行交房义务。
逾期交房能主张什么，取决于合同约定、逾期程度和证据情况。是主张继续履行加违约金，还是解除合同，往往需要先评估合同条款与实际损失。相近情形可参考开发商延期办证，业主可以主张赔偿吗和合同签了对方反悔，定金和违约金能同时主张吗。
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