房主违约怎么处理？先给结论：可以要求继续履行、主张违约金、定金罚则或赔偿损失，但要在几项之间选择。 房主反悔、迟延过户、一房二卖都属违约，法律给了多种救济；违约金与定金一般只能择一，过高或过低可请求调整。
先说结论
房主违约，买方有四条路可走：
① 继续履行——要求按约交房、配合过户；
② 违约金——按合同约定主张，过高或过低可请求调整；
③ 定金罚则——收受定金一方违约的，应当双倍返还；
④ 赔偿损失——含履行后可获利益，以违约方可预见为限；
⑤ 解除合同——房主明示不履行主要债务的，可解除并索赔。
一、房主违约，买方有哪些救济方式
结论：买方可在继续履行、违约金、定金罚则、赔偿损失之间选择，必要时还可解除合同。
《民法典》第577条规定，一方不履行合同义务或者履行不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。常见情形：拒不过户、迟延交房、一房二卖、擅自提价。
买方的选择大致有三条路：要房（请求继续履行，按约过户、交房）、要钱（主张违约金、定金罚则或赔偿损失）、要退（解除合同、退回款项并索赔）。选哪条，取决于房屋是否还在、房主是否还有履行能力，以及自己的交易目的。
二、想继续履行，还是解除合同
结论：房主违约是否严重到「合同目的落空」，是能不能解除合同的分水岭。
《民法典》第563条列出的解除情形中，与房主违约相关的有两点：在履行期限届满前，一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；以及一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。
房主明确说「不卖了」，或把房子另卖他人并过户，就属于「以自己的行为表明不履行主要债务」，买方可直接解除；若只是一时拖延、还有履行可能，通常先催告并给合理期限，仍不履行再解除。
合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的可请求恢复原状或采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失，且不影响追究房主的违约责任。
三、违约金、定金和赔偿金怎么选
结论：违约金与定金一般只能择一主张，赔偿以实际损失加上可预见的可得利益为限。
《民法典》第587条是定金罚则的直接依据：收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。 房主收定金后反悔，原则上要双倍返还。
但要注意，定金和违约金一般只能择一适用，不能叠加主张，可以比较哪一种更有利再选。
《民法典》第584条规定，赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违约方订立合同时预见到或者应当预见到的损失。房价上涨的差价，往往就是买方主张的「可得利益」。
四、常见问题
结论：以下几点问得最多。
房主反悔不卖了，我能要求他继续过户吗？
可以。但若房屋已另卖第三人、客观上无法履行，就只能转为主张违约金或赔偿损失。
违约金约定得太高，房主说太高了不肯给，怎么办？
违约金过分高于实际损失的，违约方可请求适当减少；过低时可请求增加，由法院酌定。
房价涨了，能要求赔偿涨价部分吗？
通常可以。损失赔偿包括合同履行后可以获得的利益，房价上涨的差价属于典型的可得利益，但须在违约方可预见范围内。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第577条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
- 《中华人民共和国民法典》第584条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。
- 《中华人民共和国民法典》第563条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。
- 《中华人民共和国民法典》第587条债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。
三点提醒：① 房主一表态违约就要及时固定证据，微信、短信、通话录音都能证明对方明确不履行；② 定金和违约金不要贪多，一般只能择一，硬要叠加反而会被驳回；③ 尽快书面催告或主张权利，避免因拖延让自己陷入被动或者超过合理期限。
一句话总结
房主违约，买方可以要求继续履行、主张违约金、定金罚则或赔偿损失，严重到合同目的落空的还可解除合同并索赔。 违约金与定金一般只能择一，赔偿范围包括可预见的可得利益。选哪项，要结合房屋是否还能交付、房主履约能力和自身实际损失判断。
延伸阅读：合同签了对方反悔，定金和违约金能同时主张吗、违约金过高或过低可以要求调整吗？、签了合同又后悔，可以解除吗。
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