共有部分

一句话定义：共有部分是指建筑区划内除专有部分以外，依法律规定或者依「非专有、非市政、非他人所有」的兜底标准，归全体业主共有并共同管理的场所、设施与土地权利；业主不因是否实际使用而免除相应义务。

构成要件 / 适用条件

一、法定列举的五类，是最常被援引的一层。 建筑区划内的道路属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外；建筑区划内的绿地属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外；建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。这五类不需要合同约定、不需要登记，法律直接规定。也正因为是法定，建设单位不能通过销售合同、临时管理规约把这些部分保留给自己。

二、结构性的列举，解决「哪些部位一定共有」。 建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分，都属于共有部分。这一层列举的价值在于否定了「顶层屋顶归顶层」「边户外墙归边户」的常见误解：外墙、屋顶是整栋建筑的结构组成部分，服务的是整栋楼的安全与外观，法律上不可能切割给某一户。

三、兜底条款是解决疑难的关键。 除法律、行政法规规定的共有部分外，其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施，同样认定为共有。这条兜底把举证责任变成了排除法：主张某处属于自己专有的人，要证明它符合专有部分的三要件；主张属于市政或者第三人的，要证明权属登记或者法定归属；两者都证不成的，落在业主共有。物业公司、建设单位在没有相反证据时，不能仅凭「一直在用」「一直由我们管理」主张权利。

四、★建筑区划内的土地，由业主共同享有建设用地使用权。 这是最容易被漏掉的一款，也是很多争议的真正底层。业主买到的不只是那一套房子，还包括按份共同享有的土地使用权：区划内的土地不是「房子归你、地归开发商」，开发商在房屋售出后也不再保留区划内土地的建设用地使用权。两款例外要记清：属于业主专有的整栋建筑物的规划占地，归该栋的业主；城镇公共道路、绿地占用的土地，不属于业主共有。

五、共有部分的成立不需要约定，也不能被约定排除。 建设单位在临时管理规约、前期物业服务合同或者买卖合同里写「屋顶、外墙、会所归出卖人所有」「公共区域收益归物业」，对共有部分的法定归属不产生效力。真正可以的约定只有一种：绿地「明示属于个人」。而这里的明示不是口头或者广告语，实务通行观点要求规划上确定属于特定房屋的一层院落，并且在买卖合同中明确列入，与露台的双重条件思路一致。

六、共有部分不是公有，也不是物业公司的资产。 「公有」意味着国家或者集体所有，共有部分的权利人是全体业主，属于私人财产的集合形态。物业服务企业只是管理人，依合同占有、使用物业服务用房，合同终止就要交还；它不享有共有部分的所有权，也不能把共有部分当作自己的经营资源随意出租。利用共有部分经营，须经业主共同决定，收益扣除合理成本后归业主共有。

七、共有部分不能分割，也不能被单个业主圈占。 业主对共有部分享有的是不分份额的共有权，不能要求分割、不能单独转让、不能单独登记。在绿地外围栏、在公共通道装门禁、在楼顶加锁、在地面车位装地锁，实质都是把共有部分排他化，其他业主可以请求排除妨害、恢复原状；改变共有部分用途或者利用共有部分经营，还要经过业主共同决定的四分之三门槛。

法条依据

与相邻概念的区别

四组关系里最容易混的是第一列与第三列。物理位置在小区红线内，不等于属于业主共有：承担城市交通功能的道路、纳入城镇公共绿地管理的地块、市政供水供电供气的管网，都属于市政公用部分，司法解释把它们明确排除在共有之外。也正因如此，业主不能对小区内的市政道路收停车费，也不能要求物业把市政管网的收益交出来。第一列与第四列的界线在资金来源与登记：物业服务用房是业主共有，物业公司只有依合同的使用权；企业自购的办公设备、车辆是它的自有资产，与业主无关。第一列与第二列的界线则是三要件：构造上独立、利用上独立、能单独登记，三者缺一即不构成专有。

实操指引

• 遇到权属争议，用四步排除法。第一步，看是否满足专有部分三要件，满足即为专有；第二步，看是否属于市政公用部分，属于即排除在共有之外；第三步，看是否登记在其他权利人名下；第四步，以上都不成立，认定为业主共有。这个顺序能解决绝大多数「这块地、这间房到底是谁的」的争论。
• 查三份图纸再下结论。建设工程规划许可证及总平面图，看红线与功能标注；竣工测绘报告，看面积分摊；不动产登记簿，看是否单独登记。三份材料互相对照，比看沙盘、看宣传册可靠得多。规划被擅自变更引起的争议，见开发商擅自变更规划，业主能维权吗？。
• 主张共有部分收益，先把「利用行为」固定下来。拍下广告位、快递柜、场地租赁的实际状态，记录起止时间，再要求公开合同与收支明细。收益扣除合理成本后归业主共有，成本是否合理由行为人举证。操作路径见小区公共区域的经营收益，归业主还是物业？ 与电梯广告、停车费收入归谁：公共收益的分配与公示。
• 共有部分被圈占，先礼后兵。书面要求行为人拆除、恢复原状，同时向物业与业委会书面报备；物业不处理的，可向住建、城管部门投诉；仍不恢复的，由业主大会或者业主委员会提起排除妨害之诉。绿地变菜地、通道装门禁、楼顶加锁的处理思路，见小区的道路、绿地、空地，业主能随便用吗。
• 车位要单独判断，不能一概套用共有规则。规划车位可以约定归属，占用共有道路或场地增设的车位属于业主共有。开发商把共有车位卖掉的救济路径，见开发商把业主共有的车位卖了，业主能要回来吗。
• 涉及土地的主张，要落到建设用地使用权这一层。区划内土地由业主共同享有建设用地使用权，权利内容与期限见建设用地使用权；团体主张的主体与程序见业主委员会。

常见问题

问：一楼业主在自家窗前圈了一块绿地种菜，合法吗？ 答：不合法。绿地属于业主共有，除非规划上确定属于该户且已列入买卖合同，否则任何业主都不能圈占。其他业主、业主大会或者业主委员会可以请求拆除围栏、恢复原状；造成绿地毁损的，还可以主张赔偿。物业有制止和报告的义务，但没有处罚权，不能自行罚款。

问：小区外墙、屋顶挂广告，收入归谁？ 答：扣除合理成本后归全体业主共有。外墙、屋顶属于共有部分，利用其经营须经业主共同决定，属于需要参与表决面积和人数各四分之三以上同意的事项，不是物业或者业委会可以自行决定的。物业擅自签订的广告合同，业主可以主张收益归业主共有，并要求公开合同与收支。

问：物业服务用房算谁的？物业公司能不能转租？ 答：物业服务用房属于业主共有，物业公司依物业服务合同取得的是使用权，用于办公、值班、存放工具等合同约定用途。合同终止后应当交还，不能转租牟利，也不能改作经营用房。擅自改变用途或者拒不移交的，业主可以要求腾退并赔偿损失。

问：小区里的城市道路、公共绿地，业主能不能收停车费？ 答：不能。属于城镇公共道路、城镇公共绿地的部分，不属于业主共有，业主无权处分或者收益。判断标准不是「在不在围墙内」，而是该道路、绿地是否承担城市公共功能、是否纳入市政管理。划线收费前先确认权属，否则可能构成违法占用。

问：开发商说「这块地是我的，只是给你们用」，成立吗？ 答：房屋售出后通常不成立。建筑区划内的土地由业主共同享有建设用地使用权，开发商不再保留区划内土地的使用权，只可能保留尚未售出的房屋及其对应的专有部分。若开发商主张某处归其所有，需要拿出独立登记或者规划上独立成宗、未计入分摊的证据。