物业服务合同到期,物业公司还能继续收费吗?不能一概而论,关键看业主是否已依法作出续聘或者另聘的决定。依据《中华人民共和国民法典》第九百四十八条,物业服务期限届满后,业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定,物业服务人继续提供物业服务的,原物业服务合同继续有效,但服务期限为不定期。此种情形下物业继续提供服务、继续收费是有法律依据的;但若业主已依法决定另聘并通知,原合同终止后物业便不能再收取合同终止后的物业费。
先说结论
① 业主未作决定——合同到期后物业继续服务的,原合同继续有效,变为不定期合同,此期间收费有依据;
② 不定期合同可随时解除——双方均可随时解除,但应当提前六十日书面通知对方;
③ 业主已决定另聘——原合同终止,物业服务人应当退出并交接;
④ 拒不退出不得收费——物业服务人违反退出与交接义务的,不得请求业主支付合同终止后的物业费;
⑤ 解聘与续聘有程序与期限——解聘应提前六十日书面通知,物业不同意续聘应提前九十日书面通知。
一、到期未作决定:原合同继续有效,但变为不定期
物业服务合同期限届满,业主可能尚未就是否续聘形成决定。为此法律作了衔接安排:《中华人民共和国民法典》第九百四十八条规定,物业服务期限届满后,业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定,物业服务人继续提供物业服务的,原物业服务合同继续有效,但是服务期限为不定期。
也就是说,"合同到期"不等于"合同当然终止"。业主尚未作出决定的,物业继续提供服务、业主继续缴费,关系照旧延续,只是期限从定期变为不定期。
对不定期合同,第九百四十八条第二款进一步规定:当事人可以随时解除不定期物业服务合同,但是应当提前六十日书面通知对方。业主若不想再续用该物业,可以通过法定程序作出另聘决定并提前六十日书面通知,从而终止关系。
二、业主已决定另聘:原合同终止,物业应退出交接
若业主已依法共同决定另聘物业服务人,则原物业服务合同终止。《中华人民共和国民法典》第九百四十六条明确:业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的,可以解除物业服务合同;决定解聘的,应当提前六十日书面通知物业服务人(合同对通知期限另有约定的除外)。
合同终止后,物业负有交接义务。第九百四十九条规定:物业服务合同终止的,原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域,将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人,配合新物业服务人做好交接工作,并如实告知物业的使用和管理状况。
三、拒不退出:不得收取终止后的物业费
实务中常见的情形是,业主已决定另聘,原物业却以"还有欠费未结清"为由拒不移交、拒不退出,并继续向业主主张到期后的物业费。对此法律已有明确回应:第九百四十九条第二款规定,原物业服务人违反前款规定的,不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费;造成业主损失的,应当赔偿损失。
这意味着,拒不退出并不能换来"继续收费"的权利,反而可能因延误交接承担赔偿责任。
四、续聘与解聘的期限提示
常见情形一:业主大会决定续聘。 依第九百四十七条,应在合同期限届满前与原物业服务人续订物业服务合同。
常见情形二:物业不想再干。 依第九百四十七条,物业服务人不同意续聘的,应当在合同期限届满前九十日书面通知业主或者业主委员会(合同另有约定的除外)。
常见问题
合同到期了,物业没续签还在收费,业主必须交吗?
若业主未依法作出续聘或另聘决定,物业继续服务的,原合同继续有效并转为不定期,此期间的物业费有依据,应当缴纳。
业主已经决定换物业,旧物业还赖着不走怎么办?
原合同已终止,旧物业应在合理期限内退出并交接;其拒不退出的,不得请求业主支付合同终止后的物业费,造成损失的还应赔偿。相关规则可参阅业主委员会任期届满,物业服务合同还有效吗?。
想解聘物业要提前多久通知?
依民法典第九百四十六条,应当提前六十日书面通知物业服务人,合同对通知期限另有约定的除外。
物业费从什么时候开始交?
通常以合同约定和实际交付、入住情况确定,可参阅物业费从什么时候开始交?。
法条依据
- 《中华人民共和国民法典》第九百四十八条物业服务期限届满后,业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定,物业服务人继续提供物业服务的,原物业服务合同继续有效,但是服务期限为不定期。
- 当事人可以随时解除不定期物业服务合同,但是应当提前六十日书面通知对方。
- 《中华人民共和国民法典》第九百四十九条物业服务合同终止的,原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域,将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人,配合新物业服务人做好交接工作,并如实告知物业的使用和管理状况。
- 原物业服务人违反前款规定的,不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费;造成业主损失的,应当赔偿损失。
- 《中华人民共和国民法典》第九百四十六条业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的,可以解除物业服务合同。决定解聘的,应当提前六十日书面通知物业服务人,但是合同对通知期限另有约定的除外。
- 依据前款规定解除合同造成物业服务人损失的,除不可归责于业主的事由外,业主应当赔偿损失。
- 《中华人民共和国民法典》第九百四十七条物业服务期限届满前,业主依法共同决定续聘的,应当与原物业服务人在合同期限届满前续订物业服务合同。
- 物业服务期限届满前,物业服务人不同意续聘的,应当在合同期限届满前九十日书面通知业主或者业主委员会,但是合同对通知期限另有约定的除外。
一句话总结
物业服务合同到期后能否继续收费,取决于业主是否已依法作出续聘或另聘决定:业主未作决定、物业继续服务的,原合同继续有效但转为不定期,此期间收费有依据,双方可随时解除但须提前六十日书面通知;业主已决定另聘的,原合同终止,物业应当退出并交接,拒不退出的不得请求终止后的物业费,造成损失的还应赔偿。
以上内容为一般性法律知识分享,不构成正式法律意见;具体案件请结合证据情况咨询执业律师。