二手房交易中，房屋被抵押或者查封，是买方在下定金之前就必须查清的两件事。抵押和查封都会影响房屋能否顺利过户，但两者的法律后果并不相同：抵押不一定阻断交易，查封则通常是明显的障碍。搞清楚区别，才能决定怎么谈、怎么签、怎么付款。
先说结论
① 房屋上有抵押，并不代表不能交易：抵押期间可以转让，但抵押权不受影响。 ② 房屋被查封，通常构成重大交易障碍，过户往往无法办理。 ③ 签约前务必查询不动产登记簿，核实抵押、查封和权属状况。 ④ 合同中可以约定由卖方解押、解封后再过户，并对违约责任作出安排。 ⑤ 交易资金用好监管账户等工具，避免钱房两空。
一、抵押：可以交易，但要处理抵押权
先看抵押。很多人误以为有抵押的房子不能买，其实法律允许抵押期间转让抵押财产，关键在于抵押权怎么处理。
- 《中华人民共和国民法典》第四百零六条抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。
- 抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
据此，二手房上有抵押，买卖合同通常不会因为抵押本身而无效；但抵押不会因为卖房就消失。实务中，比较稳妥的做法是先由卖方结清贷款、办理解押，再走过户流程，或者把解押款与房款通过监管方式衔接起来。
二、查封：为什么会阻断过户
再看查封。查封是法院为了保证将来裁判能够执行，对房屋处分权加以限制的措施。房屋一旦被查封，卖方在查封期间就无法自由处分该房屋。
- 《中华人民共和国民法典》第二百零九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
不动产的物权变动以登记为生效要件，而过户登记需要房屋处于可以自由处分的状态。查封限制了处分，登记机构一般不会为被查封的房屋办理过户，买方即便付了钱，也很难拿到产权。因此，查封房往往是"签得成、过不了"的高风险交易。
三、签约前必须查清的三件事
与其事后补救，不如事前查清。建议把下面几项作为二手房交易的固定动作。
- 不动产登记簿：核实是否存在抵押、查封、异议登记等权利限制。
- 权属与主体：产权人与卖方是否为同一人，是否存在共有、继承等未处理情形。
- 房屋使用状况：是否存在他人租赁、户口未迁出、实际占用等影响使用的问题。
查询不动产登记簿，是判断房屋"干净不干净"最直接的方式。任何口头承诺，都应当以登记簿上的记载为准。
四、已经签了合同怎么办
如果签约之后才发现房屋被抵押或者被查封，也不要慌，先按下面的顺序处理。
立即核实权利限制的具体情况，包括抵押数额、查封法院和查封事由。
判断障碍能否消除：抵押可以通过还债解押，查封则需要相应程序解除。
与卖方协商新的履行方案，并以书面形式固定下来。
若卖方无法消除障碍导致无法过户，可主张解除合同并追究违约责任。
涉及款项的，及时主张返还，并考虑申请财产保全以保障执行。
与抵押、查封相关的延伸问题不少，可以对照阅读。房屋被查封了还能买卖吗？ 讲的是查封房的交易后果，租的房子被法院查封拍卖，租客怎么办 则从承租人角度作了梳理。若关心抵押与租赁的先后，可参考房子抵押后还能出租吗，抵押和租赁谁优先。
法院怎么看被查封房屋的处理
问题：房子被查封了，法院一般怎么处理相关争议？
裁判规则法院在审理确权诉讼时，发现需要确权的财产已经被法院查封、扣押、冻结的，可以依法裁定驳回起诉，并告知当事人通过执行异议之诉主张权利。
给你的启示房屋一旦被查封，不但处分受限、过户办不下来，涉及该房屋的确权也要另走执行异议之诉等程序，不能在普通确权诉讼里直接解决。所以签约前务必查不动产登记簿，确认有无查封；已经签约才发现被查封的，及时核实查封情况，评估通过执行异议之诉等途径主张权利。
五、常见问题
二手房有抵押还能买吗？
可以买，但抵押权不受影响，需要妥善安排解押和过户。签约前应查清抵押情况，并在合同中约定解押时间和过户条件。
房屋被查封还能过户吗？
通常不能。查封限制处分，登记机构一般不予办理过户，须先依法解除查封。
签约后发现房屋被查封，定金能要回来吗？
如果因房屋被查封导致合同无法履行，买方一般可以主张解除合同并要求返还已付款项；具体处理要看合同约定和双方过错情况。
怎么避免买到有抵押、查封的房子？
签约前查询不动产登记簿，要求卖方提供权属证明，并采用资金监管等方式，把付款节奏与解押、过户节点绑在一起。
总之，二手房交易里抵押和查封要分开对待：抵押不影响转让的合法性，但抵押权继续存在；查封则直接限制处分，通常过不了户。把查询登记簿作为第一步，把解押、解封和过户写进合同，是买方最实用的自我保护。
以上内容为一般性法律知识分享，不构成正式法律意见；具体案件请结合证据情况咨询执业律师。