不动产登记有什么效力？预告登记有什么用？先说结论：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记才发生效力，未经登记不发生效力（法律另有规定的除外），而且自记载于不动产登记簿时发生效力。但要特别注意：登记影响的是「物权」，不影响「合同」——合同自成立时生效，没办登记不影响合同效力。预告登记则是为将来实现物权做保障：登记之后，未经预告登记权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力；但它有「保鲜期」，债权消灭或者自能够登记之日起九十日内没申请登记的，预告登记失效。
先说结论
登记生效原则（《民法典》第二百零九条）：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 在哪登记（第二百一十条）：不动产登记由不动产所在地的登记机构办理；国家对不动产实行统一登记制度。 什么时候生效（第二百一十四条）：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。 物权与合同两分开（第二百一十五条）：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 更正登记与异议登记（第二百二十条）：权利人、利害关系人认为登记簿记载事项错误的，可以申请更正登记；登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记；登记机构予以异议登记，申请人自异议登记之日起十五日内不提起诉讼的，异议登记失效；异议登记不当造成权利人损害的，权利人可以请求申请人赔偿。 预告登记（第二百二十一条）：当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。
一、记住一句话：登记管物权，合同归合同
这是最容易被混淆的一组关系，用一个小表说清：
| 问题 | 答案 | 依据 |
|---|---|---|
| 房子卖了没过户，合同有效吗？ | 有效 | 合同自成立时生效，未办物权登记不影响合同效力 |
| 房子卖了没过户，房子归谁？ | 归登记的权利人 | 不动产物权变动需登记才发生效力 |
| 没过户，买方能要求什么？ | 要求继续履行、办理过户，或者主张违约责任 | 合同有效，可以据此主张 |
| 登记错了怎么办？ | 申请更正登记；对方不同意可申请异议登记 | 第二百二十条 |
一句话：「合同有效」和「房子归谁」是两个独立的问题。很多人以为「没过户合同就白签了」，其实合同是有效的，买方拿着有效合同可以主张过户或者赔偿。
二、更正登记与异议登记：登记错了怎么办
登记簿不是绝对不能动的，第二百二十条给了两条路径：
第一，更正登记。 权利人、利害关系人认为登记簿记载的事项错误的，可以申请更正；只要登记簿记载的权利人书面同意更正，或者有证据证明登记确有错误，登记机构就应当予以更正。
第二，异议登记。 权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。但异议登记不是终点，而是一个十五天的窗口——申请人自异议登记之日起十五日内不提起诉讼的，异议登记失效。另外，异议登记不当造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。这两点合起来的意思是：异议登记是紧急状态下的临时保全，不能只挂着不推进诉讼。
三、预告登记：给「将来的物权」上一道锁
预告登记的适用场景很具体：签了买卖房屋的协议或者其他不动产物权的协议，为了保障将来实现物权，按约定向登记机构申请预告登记。
它的效力有一句关键话：预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。也就是说，开发商或者卖方在预告登记之后再把这套房卖给别人、或者办抵押，物权层面不发生效力。
但预告登记有两条「失效线」：
- 债权消灭的，预告登记失效；
- 自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。
这两条决定了预告登记不是永久保险：房子一旦具备过户条件，就要在九十天内把正式登记办掉。过期不办，锁就自动开了。
四、两个真实案例
裁判规则预告登记权利人是否就抵押财产享有优先受偿权，主要审查是否办理建筑物所有权首次登记、预告登记是否失效两个要件。人民法院在认定预告登记失效中九十日起算点时，应从预告登记权利人知道或应当知道能够进行抵押登记之日起计算。
给你的启示这条把「预告登记能不能保住优先受偿」拆成了两个要件：有没有办首次登记、预告登记有没有失效。而且它给了权利人一个有利的起算规则——九十日的起算点不是「客观上能登记那天」，而是「权利人知道或应当知道能登记那天」。对银行、购房人来说，这意味着及时发现并留痕很重要；对普通人来说，也提醒一句：别把「能办了」这件事当成一劳永逸，及时办理才是关键。
裁判规则抵押预告登记虽然在一定条件下具有排他性的物权效力，但并非一定会产生「抵押权自预告登记之日起设立」的法律效果，因此，办理抵押预告登记与办理抵押权登记的法律效力并不直接等同，抵押权不因办理抵押预告登记而当然设立。
给你的启示这是另一个方向的提醒：预告登记 ≠ 正式登记。做了抵押预告登记，不等于抵押权已经设立；两者在法律效力上不能划等号。所以凡是涉及「以登记为生效要件」的权利，都要问清楚：办的是预告登记，还是正式登记？
五、三个提醒
① 「合同有效」不等于「物权到手」——不动产物权变动以登记为要件，签了合同只是取得了请求对方履行的权利。 ② 异议登记有十五天时限——自异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效；且异议不当造成损害要赔偿。 ③ 预告登记有九十天时限——自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记，预告登记失效，且起算以权利人知道或应当知道之日为准。
房子已经交给我住了，还没过户，能算我的吗？
不能当然算。不动产物权变动以登记为生效要件，未过户的，房屋所有权仍在登记的權利人名下；你可以依据有效合同主张办理过户或者追究违约责任。
办了预告登记，开发商还能一房二卖吗？
预告登记后，未经预告登记权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力；但要注意预告登记本身有失效情形。
房屋买卖合同的买方能不能申请预告登记？
可以。签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。
异议登记之后要做什么？
应当在异议登记之日起十五日内提起诉讼；超过十五日不起诉的，异议登记失效。
不动产物权变动必须登记，有没有例外？
有。法律另有规定的除外，例如依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
- 《中华人民共和国民法典》第二百零九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
- 《中华人民共和国民法典》第二百一十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
- 《中华人民共和国民法典》第二百一十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
- 《中华人民共和国民法典》第二百二十条权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记，申请人自异议登记之日起十五日内不提起诉讼的，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。
- 《中华人民共和国民法典》第二百二十一条当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。
一句话：不动产看登记——登记才发生物权效力，但合同自成立即生效、不受登记影响；登记错了可申请更正或异议登记（异议十五日内须起诉）；预告登记能挡住他人处分，但债权消灭或能登记起九十日内未申请即失效。买房时该核验什么，可参阅买房要看哪五证，缺证有什么风险？；二手房交易中的税费条件，可参阅二手房交易中「满五唯一」是什么意思？。