买房要看哪五证、缺证有什么风险？买新房（尤其是期房）之前，先向开发商索要并核对"五证"：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证。五证齐全，说明这块地、这个项目、这次卖房都经过了合法审批。缺证的风险并不一样，最要命的是缺商品房预售许可证——按司法解释，未取得预售许可证明签的预售合同应当认定无效。
先说结论
五证各管什么： ① 国有土地使用证——这块地是合法的建设用地； ② 建设用地规划许可证——用地范围、性质符合规划； ③ 建设工程规划许可证——房子怎么建符合规划； ④ 建筑工程施工许可证——允许开工； ⑤ 商品房预售许可证——允许对外卖房。 最要命的一条：缺预售许可证，预售合同可能无效。
一、五证怎么看，别只看复印件
- 【查验五证的六个动作】
- 核对证载项目：项目名称、坐落、开发商名称要与你实际购买的一致
- 核对预售范围：预售许可证会列明可售楼栋，你买的那栋要在范围内
- 核对有效期：过期的证等于没有
- 核对土地状况：土地是否被抵押、查封，抵押要能解押、查封未解除会影响办证
- 到住建部门官网交叉核验：以官方公示为准，不要只信售楼处的复印件
- 分清认购书与网签合同：认购书只是预约，正式以网签备案合同为准
二、缺证的后果，差别很大
缺预售许可证
预售合同一般无效；但开发商在起诉前补办取得预售许可证明的，可以认定有效。
缺土地或规划许可
属于违反法律强制性规定，合同效力存在重大瑕疵，风险高。
五证齐备但未网签备案
备案是管理性要求，未备案一般不影响合同效力，但要及时网签。
土地已抵押未解押
会影响过户办证，务必要求解押后再付款。
发现缺证
及时固定证据、暂停后续付款，再评估是否解除合同或索赔。
三、两个真实案例
裁判规则考察双方签订商品房预售合同是否系其真实意思表示，提起诉讼是否系试图通过虚构法律关系、利用法院裁判权实现非法目的，是处理此类案件的基础。让与担保，是指债务人或者第三人为担保债权人的债权，与债权人签订不动产买卖合同，约定将不动产买卖合同的标的物作为担保标的物，权利转让并不实际履行，于债务人不能清偿债务时，须将担保标的物的所有权转让给债权人，债权人据此享有的以担保标的物优先受偿的担保物权。为保护社会交易安全，应认可合同双方设定担保是真实的意思表示，其买卖合同系让与担保的外在表现形式，让与担保并非通谋虚伪意思表示。
给你的启示看合同，更要看真实意思和审批基础。这条案子说明，法院判断商品房买卖（预售）合同效力，会审查真实意思表示和交易背景。购房人核对五证，本质就是在确认这笔交易背后有没有合法的审批基础。
裁判规则房地产开发企业违反诚实信用原则，能够办理商品房预售许可证而未办理，并以在起诉前未取得商品房预售许可证为由请求确认商品房预售合同无效，企图获取较合同有效时更大利益的，属于恶意抗辩，人民法院不予支持。
给你的启示缺证不等于开发商的"免责牌"。开发商自己能办证却故意不办、事后反过来以无证为由主张合同无效的，法院不支持这种恶意抗辩。
三个提醒： ① "承诺能办证"不算数——要看证书原件与官方公示，白纸黑字才算； ② "认购书就是正式合同"——不准确，认购阶段证据要留住，但权利以网签合同为准； ③ "有证就一定安全"——不绝对，还要看土地是否抵押、查封、能否正常办证。
五证不全，已经交了定金能退吗？
看能否归责于开发商。因开发商原因导致无法订立或履行合同的，一般可主张返还；具体见购房定金交了想退，可以退吗。
只有预售许可证，其他证没有，能买吗？
风险较高，建议核实其余证书与土地状态，必要时先暂停付款再评估。
期房和现房的证要求一样吗？
期房（预售）必须有预售许可证；现房销售对应的是现售备案等手续，查验口径不同。
怎么核实网签备案是否真实？
到当地住建部门官网查询网签备案编号，与合同逐项核对。
开发商迟迟不办证怎么办？
可依合同主张违约责任，参见开发商延期办证，业主可以主张赔偿吗。
- 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
- 《中华人民共和国民法典》第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
一句话：买房先看五证，重点盯预售许可证——缺预售证合同可能无效；开发商"能办不办"再主张无效，法院不认这种恶意抗辩。