小产权房能买吗、有什么风险？风险很高，一般不建议购买。小产权房通常建在集体土地上，没有合法的产权登记，无法正常过户办证，一旦发生纠纷，买卖合同很可能被认定无效；遇到拆迁、执行时，购房人的权益也难以得到保障。证件不全的项目还有更多陷阱，务必谨慎。
先说结论
小产权房的四大风险： ① 无法办证过户——没有合法产权登记； ② 合同可能无效——违反强制性规定的交易难获保护； ③ 权益无保障——拆迁、执行时容易受损； ④ 转手困难——难以变现，纠纷风险高。
一、买之前先查这几样
- 【买房前的核查要点】
- 土地性质：是国有出让地还是集体土地？集体土地上的房屋风险极高
- 有没有证：是否有合法的预售许可或现售备案、能否办理不动产权证
- 登记状态：能否办理转移登记，不能办的坚决别碰
- 开发商资质：是否具备开发经营资质，项目是否合法审批
- 拆迁风险：是否位于可能被征收、整治的范围
- 书面材料：所有承诺都要求写进合同，口头承诺一律不作数
二、已经买了怎么办
先确认效力
评估合同是否可能被认定为无效。
固定付款证据
转账记录、收据、合同、沟通记录全部留存。
主张返还与赔偿
合同无效的，可主张返还已付房款及相应损失。
按过错分担
双方都有过错的，各自按过错程度承担相应责任。
协商优先
与卖方协商退款、赔偿方案，减少诉累。
必要时起诉
请求确认合同无效、返还财产并赔偿损失。
三、两个真实案例
裁判规则房地产开发企业违反诚实信用原则，能够办理商品房预售许可证而未办理，并以在起诉前未取得商品房预售许可证为由请求确认商品房预售合同无效，企图获取较合同有效时更大利益的，属于恶意抗辩，人民法院不予支持。
给你的启示"证件问题"不能任人摆布。开发商能办证却故意不办、事后反过来主张合同无效以牟利的，法院不认这种恶意抗辩。对购房人来说，关键仍是事前核实证件，别把希望寄托在事后补救上。
裁判规则对房屋租赁合同因违反法律、行政法规强制性规定而无效所造成的损失，应当结合合同双方过错程度由双方各自承担相应比例的责任。在房屋租赁合同因房屋违建而无效的情形中，出租人将未取得合法手续的违章建筑出租，一般应当承担合同无效的主要责任；对房屋系违章建筑知情的承租人，一般应当承担合同无效的次要责任。
给你的启示无效了，损失按过错分。这条案子虽是租赁，但逻辑相通：违反强制性规定导致合同无效的，提供方一般担主要责任，明知仍购买/承租的一方担次要责任。所以千万别"明知有瑕疵还贪便宜"。
三个提醒： ① "便宜就是捡漏"——往往是坑，小产权房便宜是有原因的； ② "住着没人管就行"——风险在于将来，拆迁、执行时最容易出事； ③ "公证一下就安全"——不解决根本问题，公证不能补上产权与登记的缺失。
小产权房的合同一定无效吗？
很多情形下会被认定无效，具体要结合土地性质、用途和案情判断。
已经住了很多年，会被收回吗？
视具体情况而定，遇到拆迁、执行等情形时风险会集中暴露。
村集体建的房能买吗？
一般只在本集体经济组织成员之间流转，对外出售风险极高。
合同无效后钱能要回来吗？
一般可主张返还已付房款，损失按双方过错程度分担。
怎么看有没有合法手续？
到住建、自然资源部门核实土地性质、审批与登记情况，别只看开发商的材料。
- 《中华人民共和国民法典》第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。
- 《中华人民共和国民法典》第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
- 《中华人民共和国民法典》第三百六十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。
一句话：小产权房风险高，一般别买——建在集体土地上、无法办证过户，合同很可能无效，拆迁执行时权益难保；已买的主张返还房款并索赔，损失按双方过错分担。