一句话定义：房屋租赁合同是出租人把房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，属双务有偿合同，不以转移房屋所有权为目的。
构成要件 / 适用条件
要件一：标的物是房屋，且该房屋系合法建设。 标的必须是特定房屋，含住宅、商铺、办公、厂房。房屋本身违法的，合同可能整体无效——按《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，出租未取得建设工程规划许可证、或者未按许可证规定建设的房屋，租赁合同无效；但在一审法庭辩论终结前取得许可证或经主管部门批准建设的，法院应当认定有效。自建房、加盖层、厂房改公寓、阳台厨房单独出租住人，都是容易踩中的情形。合同无效的后果是按《民法典》第一百五十七条返还财产、按过错赔偿，占用期间还要参照约定租金支付占有使用费。
要件二：出租人对该房屋有出租的资格。 《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十三条把出租人表述为房屋所有权人，这是典型形态而非唯一形态。所有权人、经授权的管理人、合法转租中的承租人（俗称二房东）、经其他共有人同意的共有人，都可以成为合格的出租人。反过来，无处分权人擅自出租他人房屋，合同并不当然无效：合同效力与履行能力是两件事，权利人拒绝追认时，承租人只能向签约的相对方主张违约责任。
要件三：交付使用与支付租金互为对价，且不转移所有权。 出租人按约交付房屋，并在租赁期限内保持房屋符合约定用途（《民法典》第七百零八条），承租人支付租金。租赁与买卖、赠与的分界线就在这里：所有权始终留在出租人手里，承租人取得的是债权性质的租赁权，不是物权，其对第三人的对抗力来自法律的特殊安排（买卖不破租赁）与占有事实，而不是权利本身。
要件四：租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。 《民法典》第七百零七条是形式要求而非效力要求：六个月以上未采书面形式、且无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。条文是两段判断——先看有没有书面，再看期限能否确定。双方虽未签书面合同，但有微信记录、转账备注、中介带看记录能证明约定了明确期限的，仍是定期租赁；只有口头说先住着、期限无从确定的，才落入不定期。
关于合同内容。 《民法典》第七百零四条列举一般条款：租赁物名称、数量、用途、租赁期限、租金及支付期限和方式、租赁物维修，这是提示性条款，缺一项不影响成立。但真正决定胜负的是常被省略的几项：房屋权属与抵押查封状况、押金退还条件、水电物业费承担、装修与添附处置、是否允许转租、提前退租与违约金算法。合同没写的，事后只能靠法定规则填补，而法定规则往往不是任何一方想要的结果。
关于备案。 《民法典》第七百零六条明确：未办理租赁合同登记备案手续的，不影响合同效力。备案是治安与税收管理手段，不是生效要件。但它在两类场景有实际意义：一是同一房屋出现数份租约时，按上述解释第五条，履行顺序为已合法占有优先、已备案次之、成立在先再次之；二是居住证、子女入学积分、公积金与个税租金扣除等行政事项，备案常是前置材料。
法条依据
- 《中华人民共和国民法典》第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
- 《中华人民共和国民法典》第七百零四条租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。
- 《中华人民共和国民法典》第七百零六条当事人未依照法律、行政法规规定办理租赁合同登记备案手续的，不影响合同的效力。
- 《中华人民共和国民法典》第七百零七条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。
- 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
与相邻概念的区别
| 对比项 | 房屋租赁合同 | 房屋买卖合同 | 房屋借用合同 |
|---|---|---|---|
| 是否支付对价 | 支付租金，双务有偿 | 支付价款，双务有偿 | 一般无偿 |
| 是否转移所有权 | 不转移，只让渡使用收益 | 转移，须办理转移登记 | 不转移 |
| 期限限制 | 最长二十年，超过部分无效 | 无期限限制 | 无明文上限，可随时要求返还 |
| 形式要求 | 六个月以上应当书面 | 应当书面，登记才发生物权变动 | 无强制形式 |
最容易混的是租赁与买卖：一手交钱一手交房，外观相似，但一个是买断、一个是租用，判断标准是价款性质与是否办理转移登记，不是合同名称。名为租赁实为买卖（一次性付清二十年租金、约定到期房屋归承租人）的，法院按真实意思认定；反过来，名为合作、名为承包、按月收取固定使用费的，也常被认定为租赁。
另一组是租赁与居住权。二者都是使用他人房屋，但居住权是《民法典》第十四章规定的用益物权，须书面合同加登记才设立，原则上无偿、不得转让继承，期限可约定为终身；租赁权是债权，不需登记，有偿为常态。工具选错，法律后果完全不同。
实操指引
- 签之前先弄清备案到底影响什么：个人房屋租赁合同必须备案吗？不备案有什么影响，把备案与合同效力的关系一次说透。
- 已经住了很久却一直没签合同：没签书面合同事实租赁：租期和租金怎么认定，讲清怎么用聊天记录和转账凭证固定期限与租金。
- 担心房子本身有问题、合同可能无效：群租房、隔断房出租：合同可能无效，房东还要被处罚，列出会被认定无效的典型房源。
- 同一套房被签了两份租约：房东把一套房租给两个人，谁能住？一房二租怎么处理，按占有、备案、成立先后的顺序判断。
- 相邻概念见租赁期限与转租。
常见问题
问：没签书面合同，租赁关系成立吗？ 答：成立。租赁合同是诺成合同，双方就房屋与租金达成一致即成立，书面形式只影响举证与期限认定。风险在两处：租金、押金、水电费难以证明；期限超过六个月又无法确定的，会被认定为不定期租赁，任何一方都可随时解除。
问：合同没去备案，是不是无效？ 答：不是。《民法典》第七百零六条有明文，备案不影响效力。但备案会影响同一房屋多份租约的履行顺序，也会影响居住证、入学积分、租金扣除等行政事项，长期居住的建议补办。
问：跟我签约的人不是房产证上的产权人，合同有效吗？ 答：原则上有效。出租人无处分权不影响租赁合同效力，但能否实际履行是另一回事：产权人拒绝追认并要求腾房的，承租人只能向签约相对方索赔。二房东转租还要看原合同是否允许转租、期限是否超过剩余租期。
问：合同里没写租期，我能一直住下去吗？ 答：不能。未约定或约定不明、依《民法典》第五百一十条仍不能确定的，视为不定期租赁，双方都可随时解除，只是应当在合理期限之前通知对方。
问：口头说好租三年，房东一年后要收房，怎么办？ 答：先看能否证明三年之约。有聊天记录、录音、证人能证明期限的，可按定期租赁主张违约；完全无法确定期限的，才按不定期处理，此时房东有权解除，但须提前合理期限通知，且不得断水断电、换锁逼迁。
:::warn 以上内容为一般性法律知识介绍，不构成对具体案件的法律意见；房屋合法性、转租授权与合同效力在个案中差异较大，请咨询执业律师，以律师结合在案证据出具的正式意见为准。法条核对日期：2026-10-25。
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