商品房预售

一句话定义：商品房预售是房地产开发企业将尚未建成的房屋先行出售、买受人支付价款、待竣工后交付并转移所有权的销售方式。

构成要件 / 适用条件

预售俗称卖期房，本质是先收钱、后交房，法律因此设了一整套准入门槛。判断是否构成合法预售，看五个要件。

要件一：出卖人必须是房地产开发企业。 主体资格是法定的，只有具备房地产开发资质的企业才能充当预售人。自然人、非开发企业以预售名义卖房，不构成法律意义上的商品房预售，按一般房屋买卖合同处理。

要件二：项目必须同时具备四项法定条件。 《城市房地产管理法》第四十五条把门槛写成四项，缺一不可：已交付全部土地使用权出让金并取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证；按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；已办理预售登记、取得预售许可证明。前三项是实体条件，第四项是程序条件；买房人实际只需查验最后一项。

要件三：标的物在签约时尚未建成。 已竣工验收的房屋再出售属于现售，不适用预售规则。判断节点是签订合同时的工程状态，不是交房时的状态。

要件四：预售合同订立后应当登记备案。 预售人应当把预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。备案是行政管理要求，不是合同生效要件，未备案不影响合同效力；只有当事人自己把备案约定为生效条件时，才从约定。

要件五：预售款必须用于工程建设。 预售所得款项专款专用于有关的工程建设。各地据此建立资金监管制度，买房人把房款打进监管账户、而不是一般账户，是保护自己的第一个动作。

无证预售的后果是合同无效，但允许补正。 出卖人未取得预售许可证明就卖房，预售合同应当认定无效；但在起诉前取得预售许可证明的，可以认定有效。补正窗口只到起诉前。合同被认定无效后，已付购房款及利息应当返还，有过错的一方还要赔偿对方损失。

法条依据

与相邻概念的区别

预售与现售的分界线在签约时的工程状态，不在交房时的状态：签合同时还没封顶，即便交房时已竣工验收，仍适用预售规则。预售与二手房的差别是双重的——出卖人不同，房屋来源也不同，风险重心从「能不能建成」转到「产权干不干净」。预售合同签订后的备案手续，见网签备案。

实操指引

• 签约前先把证查清：买房先看五证齐不齐：商品房预售四条件逐项核对，预售款必须用在工程上，按四证与预售许可逐项对照，缺一项就别交钱。
• 已经付了钱才发现没证：没有预售证就卖房：合同原则上无效，起诉前补上才算数，钱还得退。
• 担心房款被挪用：商品房预售资金监管是什么？能保住我的房款吗，说明监管账户怎么查、被查封时能否排除执行。
• 分不清手上这份合同的性质：商品房预售合同和购房合同有什么区别？签之前先弄清这三点。
• 项目已经停工：期房烂尾了怎么办：停贷、申报债权与预售资金监管。
• 相邻词条：逾期交房、商品房买卖合同。

常见问题

问：开发商只有土地使用证和规划许可证，没有预售许可证，合同一定无效吗？ 答：原则上无效，但留了补正口子——起诉前取得预售许可证明的，可以认定有效。所以先看项目后来有没有补办下来，再决定是主张无效退款，还是要求继续履行。

问：签了预售合同但一直没网签备案，合同算数吗？ 答：算数。备案不是生效要件，未备案不影响合同效力；只有合同明确约定「办理备案后生效」的才按约定处理，而且一方已履行主要义务、对方接受的，仍视为有效。

问：预售款被开发商拿去还债，能追回吗？ 答：若款项仍在预售资金监管账户，购房人可主张该资金具有特定用途、请求排除普通债权人的执行；若已进入一般账户被划走，只能作为普通债权申报。

问：交了定金、只签了认购书，房子算买到了吗？ 答：不算。认购书通常是预约，只约束双方将来订立正式合同，不直接产生交付房屋的义务；见商品房认购书。

:::warn 以上内容为一般性法律知识介绍，不构成对具体案件的法律意见；预售许可的核发范围、资金监管规则各地存在差异，请咨询执业律师，以律师结合项目材料出具的正式意见为准。法条核对日期：2026-10-25。

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