参考案例某元件公司诉某房开公司委托代建合同纠纷案

某元件公司于2018年9月29日向四川省宜宾市中级人民法院起诉请求：1. 确认《委托定向开发补充协议》有效，及相应合同权利份额（四川省宜宾市叙州区天柏组团柏溪片区16-3/01地块未办证部分100%份额的登记申请权，面积约为43亩）由某元件公司享有；

2.某房开公司协助将案涉地块面积为42461平方米的土地使用权办理至某元件公司名下。

法院经审理查明，为了实施某元件公司江南分公司金山苑生活区整体搬迁和解决其金江苑生活区住房困难职工的居住问题，某元件公司（甲）于2014年11月10日与某房开公司（乙方）签订了“某元件公司棚户区改造安置住房及生活小区配套建设项目”《委托定向开发协议》。双方约定，甲方委托乙方对建设总用地170亩的16-3/01地块进行委托定向开发等。双方于2014年12月24日签订《联合竞买土地协议书》，联合竞买16-3/01地块。后双方竞拍成功案涉地块，并于2015年1月4日双方共同与国土部门签订《国有建设用地使用权出让合同》，宗地总面积122461平方米，其中出让宗地面积108706平方米。

2015年7月31日某元件公司（甲方）和某房开公司（乙方）经协商一致签订《委托定向开发补充协议》，第2.1项约定“甲方委托乙方定向开发建设改善性住房，总用地约43亩……另约120亩棚户区改造项目由甲方自行管理，甲方不再委托开发”。第2.4项约定“甲乙双方联合竞买的土地，甲方占96.17%的权益（约157亩，其中120亩为棚户区改造规划用地），乙方占3.83%的权益（约6亩），甲方负责缴纳土地出让金”。第三条约定“委托建设的项目采用委托定向开发方式，甲方作为委托主体，乙方作为开发主体……甲方按照本协议约定方式组织回购住宅、车库、商铺及物管用房”。第9.2.8项约定“甲乙双方取得国有土地使用权证后，乙方应将该证设定抵押，签订土地使用权抵押合同，用于乙方为履行本合同、甲方在本合同项下的垫支而向甲方作出的担保”。

第12.1项约定“本补充协议签订后，乙方前期缴纳的购置土地保证金500万元转为履约保证金”。

双方针对《委托定向开发补充协议》约定的约43亩国有土地使用权归属发生争议，双方共同于2015年12月31日举行座谈会，会上讨论决定163亩土地中120亩国有建设用地使用权归某元件公司所有，《国有建设用地土地使用权证》办理在某元件公司名下；另外43亩由某元件公司和某房开公司共有，《国有建设用地土地使用权证》办理在双方名下。双方另约定，办证后，某房开公司对120亩土地不占有任何权益，对43亩土地以外部分不主张任何权利。

四川省宜宾市中级人民法院于2019年3月12日作出（2018）川民初138号民事判决：驳回某元件公司的全部诉讼请求。某元件公司不服，提起上诉。四川省高级人民法院于2019年11月27日作出（2019）川民终1055号民事裁定：撤销一审民事判决；驳回某元件公司的起诉。某元件公司不服二审判决，向最高人民法院申请再审。最高人民法院于2020年12月25日作出（2020）最高法民申5434号民事裁定，提审本案。最高人民法院于2021年11月30日作出（2021）最高法民再92号民事判决：一、撤销一审民事判决、二审民事裁定；二、确认《委托定向开发补充协议》有效；三、某元件公司按约享有16-3/01地块未办证部分出让宗地（约43亩）的24542.56平方米（约37亩）民事权益；四、某房开公司按照第三项所确定的民事权益协助某元件公司办理国有土地使用权证。

最高人民法院再审认为，一、关于本案是否属于民事诉讼受理范围。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第一条：“因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议，且人民法院一并审理的除外。”据此，不动产登记的法律性质具有复合性，相关纠纷也呈现复合性样态。双方纠纷针对不动产物权的归属或原因行为发生争议系民事诉讼受理范围，针对的是不动产物权登记行为本身则属于行政诉讼受理范畴。本案中，某元件公司一审诉讼请求为确认《委托定向开发补充协议》有效，及《委托定向开发补充协议》的合同权利份额（天柏组团柏溪片区16-3/01地块未办证部分100%份额的登记申请权）（面积约为43亩）归某元件公司所有，某房开公司配合办理16-3/01地块面积为42461平方米国有土地使用权证。

结合其事实和理由，其诉讼请求不是对土地使用权的登记行为或者登记结果提出异议，而是围绕《委托定向开发补充协议》中约定的16-3/01地块相关国有土地使用权归属，以及作为确权登记基础的《委托定向开发补充协议》效力问题，要求法院进行裁判，而非针对土地使用权的登记行为本身。概言之，双方当事人之间系针对不动产物权的归属或原因行为发生争议。因此，本案属于民事案件受理范围。二审法院以某元件公司诉讼请求针对的国有土地使用权登记申请权属问题系行政法律法规审查范畴并驳回其起诉，系适用法律错误。

二、关于某元件公司的再审诉讼请求是否超原审诉讼请求，应否予以支持。再审审理过程中，某元件公司在一审诉讼请求基础上，除继续要求确认《委托定向开发补充协议》有效之外，变更诉讼请求为按照《委托定向开发补充协议》约定，确认案涉地块为按份共有，某元件公司享有份额对应的国有土地使用权面积为24542.56平方米（约37亩），并要求判令某房开公司协助某元件公司办理上述份额的国有土地使用权登记手续。最高人民法院认为，《委托定向开发补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。按份共有系针对于不动产或者动产的物权而言，因本案双方争议标的所对应的案涉地块，并未完成不动产权的登记，且本案为民事案件，故不能对案涉地块的共有份额作出裁判。结合双方诉争事实和理由，双方争议标的实际是按照《委托定向开发补充协议》，各自享有对案涉地块的合同份额对应的民事权益。

某元件公司对于其所主张民事权益对应的24542.56平方米（约37亩）的依据进行了说明，其按照《委托定向开发补充协议》2.4项约定“甲乙双方联合竞买的土地，甲方占96.17%的权益（约147亩，其中120亩为棚户区改造规划用地），乙方占3.83%的权益（约6亩）”，某元件公司占有16-3/01地块出让宗地面积（108706平方米）的96.17%，减去某元件公司已经办理的宜县国用（2015）第07171号国有土地使用权证书载明的80000平方米计算得出。此外，某元件公司一审诉讼请求为按照《委托定向开发补充协议》约定，确认16-3/01地块未办证出让宗地部分100%份额，所对应的争议国有土地使用权面积为28706平方米（约43亩）。

某元件公司再审所变更的诉讼请求相对于其一审诉讼请求而言，减少了和其请求相关的国有土地使用权面积，属于对自身诉讼权利的处分，且并未超出一审诉讼请求，最高人民法院对该诉讼请求变更予以准许。再审审理过程中，某元件公司还认可，按照《委托定向开发补充协议》约定，某房开公司对于案涉地块享有相关权益，该权益对应的面积计算方式为，16-3/01地块出让宗地面积的3.83%（约6亩）。某房开公司曾在一审中对某元件公司主张案涉地块100%民事权益有异议，但对再审中变更后的诉讼请求予以认可，对某元件公司所主张的民事权益比例并无异议，亦同意按照上述比例协助某元件公司办理国有土地使用权登记手续。因此，对于双方在诉讼中达成的一致意见的意思表示，最高人民法院予以确认，对某元件公司上述诉讼请求予以支持。一、不动产登记的法律性质具有复合性，相关纠纷也呈现复合性样态。

如果双方纠纷针对不动产物权的归属或原因行为发生争议系民事诉讼受理范围，针对的是不动产物权登记行为本身则属于行政诉讼受理范畴。

二、按份共有的形式系针对于不动产或者动产的所有权而言，而非针对债权。如果当事人之间的争议系针对各自在合同关系中所占的权利份额对应的民事权益，当事人只能请求人民法院对该民事权益的份额进行明确，而不能请求人民法院确认该民事权益为“按份共有”关系，由此形成的裁判也不是物权变动法律文书。