房子抵押后还能出租吗抵押和租赁谁优先？可以出租，但谁优先要看是"先租后抵"还是"先抵后租"。抵押权是担保物权，设立后并不转移房屋的占有，抵押人仍然是所有权人，依法可以继续使用、收益，也包括把房子租出去。真正的分水岭是时间顺序：抵押权设立前，房屋已经出租并且承租人已经占有使用的，原租赁关系不受抵押权影响；抵押权设立之后才出租的，租赁就难以对抗已经登记的抵押权。
先说结论
① 能出租——抵押不转移占有，抵押人仍是所有权人，可依法出租；
② 先租后抵——抵押权设立前房屋已出租并转移占有的，原租赁关系不受抵押权影响，房屋拍卖后新买受人要继续履行租约；
③ 先抵后租——抵押权设立后才出租的，租赁不能对抗已登记的抵押权，该租赁影响抵押权实现的，法院可以将其除去后拍卖；
④ 判断关键——不看租约签得早不早，而看抵押权登记时间与承租人实际占有时间的先后。
一、抵押不等于"房子归银行"
抵押权是担保物权，《中华人民共和国民法典》第二百四十条规定，所有权人对自己的不动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利；第四百零六条进一步明确，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，抵押财产转让的，抵押权不受影响。连转让都被允许，出租自然更不受禁止。抵押看中的是房屋的担保价值，因此抵押设立后房东把房子出租一般合法有效，租金仍归房东收取。
二、先租后抵：租赁关系"扛得住"
《民法典》第四百零五条规定：抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。适用要同时满足两个条件：一是租约在抵押权设立前已签好；二是承租人已实际占有使用（入住、水电燃气过户等）。满足条件的，即使日后房子因还不上贷款被拍卖，租赁关系依然有效，买受人要承受这份租约，即通常说的买卖不破租赁是什么意思？。
三、先抵后租：租赁"扛不住"
如果房子先抵押、后出租，情形就反过来了。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条规定：拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。也就是说，先抵后租的租约在抵押权面前"扛不住"，法院可以将其除去后拍卖。
四、承租人怎么保护自己
- 签约前查册：到不动产登记机构查询房屋是否已设抵押登记，这是判断先抵还是先租的第一手依据；
- 固定占有证据：入住时间、钥匙交接、水电燃气过户、租金转账记录，用来证明"已转移占有"；
- 看拍卖公告：公告写明"带租拍卖"还是"除去租赁后拍卖"，直接决定买受人能否要求腾房；
- 事前约定：明知已抵押仍要承租的，可在合同中约定被要求腾退时的违约补偿。
法条依据
- 《中华人民共和国民法典》第四百零五条抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。
- 《中华人民共和国民法典》第四百零六条抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。
- 《中华人民共和国民法典》第七百二十五条租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
- 《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。
常见问题
房子抵押给银行后，房东还能收租金吗？
可以。抵押不转移占有，抵押人仍是所有权人，有权继续出租并收取租金，但当事人另有约定的从约定。
拍卖后新房东要求承租人搬走，承租人能拒绝吗？
分情况。先租后抵且已转移占有的，租约继续有效，可拒绝；先抵后租且影响抵押权实现的，法院可除去租赁，承租人一般需腾退。
房东隐瞒房屋已抵押的事实出租，承租人怎么办？可参阅查封财产上的抵押还有效吗。
承租人可以要求房东承担违约责任、赔偿损失，抵押状态不影响承租人对房东的追责。
三点提醒：① 出租不是抵押的禁区，抵押后出租有效；② 谁能"扛住"拍卖，关键在抵押权设立在前还是在后、承租人是否已实际占有；③ 房屋已抵押仍要承租的，务必事前查册、事中留证、合同里写明腾退补偿。
一句话总结
房子抵押后仍然可以出租，抵押人作为所有权人享有收益权能。先租后抵的，原租赁关系不受抵押权影响，拍卖后租约继续有效；先抵后租的，租赁不能对抗已登记的抵押权，法院可以除去租赁后拍卖。承租人应当以"抵押权登记时间"和"实际占有时间"为判断标尺，提前查册、留足证据。
延伸阅读：买卖不破租赁是什么意思？、查封财产上的抵押还有效吗
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