商品房买卖与开发商：10 个最常问的问题

结论：多数情况下退不回来，除非是开发商的原因或者合同另有明确约定。定金合同自实际交付定金时成立；给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务的，应当双倍返还定金。认购书通常被认定为预约合同，您反悔不签正式的商品房买卖合同，属于不履行预约义务，定金一般就归开发商；如果是开发商反悔、一房二卖或者证件不全导致签不了正式合同，您可以要求双倍返还定金。还要看清认购书里写的是“定金”还是“订金”，后者通常只是预付款的习惯说法，一般可以要求返还。动作建议：签字前先确认开发商资质和楼盘证照，把“什么情况下退定金”写进条款。

能，但要按法定的节奏走。按照司法解释，根据民法典关于法定解除的规定，出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，当事人另有约定的除外；法律没有规定或者当事人没有约定，经对方催告后解除权行使的合理期限为三个月，对方没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使，逾期不行使，解除权消灭。违约金方面，合同有约定按约定；没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的，逾期交付使用房屋的，可以参照逾期期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。动作建议：先发书面催交通知并留好送达凭证，满三个月还不交房再发解除通知、主张退款和违约金，千万别拖过一年。

结论：可以操作，但要按规矩来，不能私下“一卖了之”。房子还没交房、没办房产证，您手里其实是商品房买卖合同上的债权。想转出去，通常的做法是：在开发商同意的前提下，把合同中的权利和义务一并转让给第三人——当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。所以关键在开发商点不点头，不少开发商还会收一笔更名费，或者直接在合同里禁止更名。另一种做法是等办出房产证之后再走二手房交易。另外，办过预告登记的，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的不发生物权效力，能有效防一房二卖。动作建议：先看合同里有没有禁止更名的条款，再和开发商书面确认能否更名、需要什么材料和费用。

结论：不一定归先签合同的，先看谁先完成登记，再看谁先合法占有，最后才看合同先后。物权以登记为准：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，法律另有规定的除外。预告登记也管用：预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。所以实务中的裁判顺序大致是：已经办出不动产权证的优先；都还没办证的，已经办理预告登记或者已经合法占有房屋的一方优先；两者都没有，再看谁的合同成立在先、谁付款更多。拿不到房子的那一方，可以要求开发商承担违约责任，包括返还已付购房款及利息、赔偿损失。动作建议：签完合同尽快网签备案并办预告登记，付款走监管账户，别把钱直接打给销售人员。

结论：房子大概率一时拿不到手，钱要走破产程序去争，而且要尽早行动。开发商进入破产程序后，破产财产在优先清偿破产费用和共益债务后，依照这样的顺序清偿：先是破产人所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用，以及应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用和法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金；其次是破产人欠缴的其他社会保险费用和所欠税款；最后才是普通破产债权。购房人要求返还的购房款，一般属于普通破产债权，能拿回多少要看破产财产和其他债权人的情况；如果房子已经符合交付条件、您也办了网签备案，则更有可能要求继续履行交房。动作建议：破产受理后及时申报债权、别错过期限，同时抱团核查预售资金监管账户，必要时追究股东、实际控制人的责任。

结论：能，但要看合同约定和误差有多大。履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任；对违约责任没有约定或者约定不明确，依据补充规则仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任——面积缩水就属于可以主张减少价款、也就是退差价的情形。实务中处理面积误差，先看合同有没有约定，很多商品房买卖合同都会写明误差在百分之三以内据实结算、超过一定比例可以退房；合同没有约定的，一般参照行业惯例协商。动作建议：收房时先请有资质的机构重新测绘，拿到实测面积报告，再对照合同主张退差价或者解约，并把测量费和往来函件一并留好。

结论：分情况，具体明确、影响签约和房价的承诺，算合同内容，不兑现就是违约。按照司法解释，商品房的销售广告和宣传资料属于要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约；该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，也应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。所以像楼间距、层高、绿化率、会所、配套学校这类写得具体又影响您买房决定的宣传，开发商不兑现就可以追究；而“尊享品质生活”这种空泛的广告词，一般只是要约邀请，较难主张。动作建议：把售楼时的宣传单、户型图、样板间照片、销售微信和录音都保存好，收房时逐项对照，不符的书面提出并要求赔偿。

结论：属于履行不符合约定，可以要求整改、减少价款或者赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。具体到房子：层高矮了、户型改了、精装修的材料和品牌降档，都属于交付的房屋与合同约定不符，您可以要求开发商按约定整改、补足差价或者赔偿损失；如果问题严重到无法实现合同目的，还可以主张解除合同、退房退款。要提醒的是，很多人只盯着口头承诺，而合同里的附图、装修标准表才是硬证据。动作建议：收房时逐项核对层高、门窗、厨卫品牌、地暖空调等，发现不符当场拍照、书面提出并保留签收记录；开发商拖着不改的，起诉主张整改费用和损失。

结论：能，前提是这些承诺具体、明确，并且属于开发规划范围内的配套设施。法律要求当事人应当按照约定全面履行自己的义务，还应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。结合广告承诺的规则，如果开发商在宣传中明确承诺了车位配比、会所功能、幼儿园、游泳池等具体内容，而且这些内容对您决定买房和房屋价格有重大影响，那就构成合同内容；交付时没有兑现，您可以要求其承担违约责任，包括继续履行、采取补救措施或者赔偿损失。但如果只是销售口头说“以后会有”，又没有写进合同和补充协议，主张起来就难得多。动作建议：签约时把配套承诺写进补充协议，写明数量、位置、交付时间；已经宣传却没兑现的，业主集体维权往往比单打独斗更有效。

结论：看严重程度，严重到无法实现合同目的的，可以拒收。因标的物不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。也就是说，如果只是墙面空鼓、局部渗水这类可以通过维修解决的问题，一般不宜直接拒收，正确做法是要求开发商限期修复、修复后再办交房手续，并由开发商承担维修期间的损失；如果房屋主体结构不合格、严重影响正常居住使用，那就属于不能实现合同目的，您可以拒收并主张解除合同、退房退款。另外，房屋交付使用后才发现质量问题的，仍可以要求出卖人承担修复责任。动作建议：收房前先验房并留存书面验房单，把问题逐条写清、要求签字确认；拒收要有依据、要书面通知，别只是口头不去收房，以免被反过来认定是您违约。