房子交了钥匙还没过户，房子失火烧了谁承担损失？风险随交付转移而不随过户转移：房子已经交钥匙、买方已实际占有，只是还没过户期间失火烧毁的，损失通常由买方承担，买方仍要按约定支付房款。
二手房交易里，交房和过户往往不在同一天。钥匙先拿到手，产权证还在路上，这中间房子要是失火、被水淹、被第三人损坏，损失算谁的？很多人凭直觉认为"没过户当然算卖方的"，这个直觉是错的。风险负担看的是交付，不是过户。这个问题与货物运输中的风险转移同理，可参见送货、自提、代办托运：货物毁损风险到底什么时候转移？。
标的物毁损、灭失的风险，在交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。这里的判断标准是有没有交付，而不是所有权有没有转移。房屋买卖中，卖方交钥匙、买方实际占有房屋，通常就视为交付完成，此后房屋失火、被损毁的风险由买方承担，买方不能以"还没过户"为由拒绝付款。反过来，只签了合同还没交房，风险仍由卖方承担。
一、风险负担看交付，不看所有权
买卖合同里有一组容易被混淆的概念：标的物的所有权什么时候转移，和标的物的风险什么时候转移，是两条线。所有权转移解决"东西归谁"，风险负担解决"坏了算谁的"。法律给后者定的规则很直白——随交付走。
- 《中华人民共和国民法典》第六百零四条标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
这条规则之所以按交付而不是按所有权划分，是因为风险负担要落到能够控制、保管标的物的一方头上。东西已经交到买方手里，保管和防范的责任自然也随之一并转移。
二、"交付"这个节点怎么判断
在房屋买卖中，交付通常表现为卖方把房屋交给买方实际占有使用，常见标志就是交钥匙、办理交房手续、买方搬入或者实际控制房屋。只要达到这一步，尽管登记还没办，风险一般也已经转移给买方。所以"交了钥匙还没过户，房子失火烧了"的标准答案通常是：损失由买方承担，买方仍要按约定支付房款，除非合同另有约定或者法律另有规定。
反过来的情形也要说清：如果只是签了合同、付了定金，房子还在卖方手里，钥匙也没交，这时发生毁损、灭失，风险仍在卖方，卖方不能拿这个理由要求买方继续付款。
三、需要运输的标的物，风险另有规则
如果交易的不是房子，而是需要运输的货物，风险转移的节点还要结合运输方式来判断。
- 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条出卖人根据合同约定将标的物运送至买受人指定地点并交付给承运人后，标的物毁损、灭失的风险由买受人负担，但当事人另有约定的除外。
同时，该解释第八条还明确了"标的物需要运输的"指的是由出卖人负责办理托运、承运人独立于买卖合同当事人的情形。也就是说，卖方按约把货交给承运人之后，运输途中的毁损灭失风险一般由买方负担。货物在运输途中损毁的责任划分，可再参考货物在运输途中损毁，风险由谁承担。
四、买卖双方的风险防范清单
既然风险随交付转移，那么交房、收房的时点就成了关键。建议交易双方这样处理：
- 在合同中明确交付的时间、标准和风险转移的时点，避免含糊表述；
- 交房当天做交接确认，记录房屋现状、水电气读数，双方签字留痕；
- 买方接手当天就办理房屋财产险，把保险期限与风险承担衔接上；
- 未交房前的空置期间，由卖方妥善看管，必要时投保；
- 确需在过户后再交房的，在合同里把风险承担另行约定清楚。
提醒两点。第一，买方最容易忽略的是"风险已经转移但房子还没过户"，这段时间一旦出险，损失原则上落在买方，所以交接与投保要尽快跟上。第二，法律允许当事人对风险负担另行约定，双方完全可以约定"过户并交房后才转移风险"，关键是写进合同，别只在口头上说。交割前后的孳息归属可参考买卖合同里的孳息归谁？交付前后不一样。
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