预告登记

一句话定义：预告登记，是指当事人签订买卖房屋或其他不动产物权协议后，为保障将来实现物权，按照约定向登记机构申请的预先登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的不发生物权效力，从而阻断“一房二卖”。

构成要件 / 适用条件

预告登记适用需具备：

1. 存在买卖房屋或其他不动产物权的协议：如房屋买卖合同、期房认购等旨在取得物权的协议。
2. 以保障将来实现物权为目的：针对尚未完成本登记、物权尚未转移的情形。
3. 依当事人约定申请：须双方约定办理预告登记。
4. 向登记机构申请：由有权登记的机构记载。
5. 具有阻断效力：预告登记后，未经权利人同意处分不动产的，不发生物权效力。
6. 有失效期限：债权消灭或自能够办理本登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。

法条依据

与相邻概念的区别

• 与异议登记不同：异议登记是对登记簿错误记载的临时抗辩，十五日内不起诉即失效；预告登记是对未来物权的预先保障，对抗后续处分。
• 与正式本登记不同：本登记直接发生物权变动效力；预告登记只是“冻结”后续处分，待条件成就再办本登记。
• 与抵押权预告不同：预购商品房等也可办抵押权预告登记，但本词条指向买卖等取得物权的协议预告。

实操指引

• 买期房、二手房，怕卖家反悔再卖给别人：签约后尽快办预告登记，阻断一房二卖。
• 卖了房但没办本登记前又抵给第三人：未经预告登记权利人同意的处分不发生物权效力。
• 发现登记簿把房子记成别人的：先申请更正，不服再异议登记。
• 预告登记后迟迟不办本登记：九十日内未申请本登记，预告登记失效。

常见问题

问：付了首付、签了合同，卖家又把房卖给别人并过户，我怎么办？ 答：若你已办理预告登记，未经你同意的后续处分不发生物权效力，你可主张该处分不能对抗你，并要求继续履行办本登记。若未办理预告登记，则只能依合同追究卖家违约责任、赔偿差价损失。

问：预告登记办了就一劳永逸吗？ 答：不是。债权消灭，或自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请本登记的，预告登记失效。条件成就后应及时办理正式登记。

问：预告登记要双方一起办吗？ 答：须依当事人约定申请，通常由买卖双方协同办理；开发商无正当理由拒不配合的，买受人有合同依据请求其履行协助义务。